나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경71986 [1] 경기도 남양주시 화도읍 마석우리 468-1 리치타운 103동 2층 201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두륜 · 평가일 2025.07.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 마석우리 소재 ""화도초등학교"" 서측 인근에 위치하며,
주위는 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로서 제반 주위
환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 아스팔트슁글지붕 5층 중 2층 201호로서
외벽: 벽돌쌓기 등 마감.
내벽: 벽지 도배, 일부 타일 등 마감.
창호: 샤시 창호임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방/식당, 화장실 및 욕실2, 발코니 등)으로 이용중임.
(내부구조는 ""건물이용상태"" 참조)

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비, 화재경보설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 인접지와 대체로 등고평탄한 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 12미터 내외 및 동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 중로3류(폭 12m~15m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역
(2012-11-29)(첫단추유치원), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역(수도
법시행령 제14조의3 1호), 수질보전특별대책지역(1권역).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상.
기 타: 본건 다세대주택의 건물 벽체 한면은 인접필지(468-5번지)의 건물과 연계되어
있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2025타경71986 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO (강제경매 신청 채권자는 이성준으로 확인됨)

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 남양주시 화도읍 마석우리 468-1 리치타운 103동 2층 201호

용도: 다세대주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 170,000,000원

토지면적: 34.13㎡ (약 10.32평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 58.93㎡ (약 17.83평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 마석우리 소재 "화도초등학교" 서측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용 편리성도 보통입니다.

2.3. 토지 이용 현황

토지는 사다리형의 토지로서 인접지와 대체로 등고평탄한 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

북측으로 노폭 약 12미터, 동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획으로는 제1종일반주거지역, 중로3류(폭 12m~15m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역)에 해당합니다.

2.4. 주변 환경 (혐오시설 포함)

주위 환경 분석 결과, 본건의 입지조건 상 혐오시설이나 현저히 부정적인 영향을 줄 수 있는 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

본건은 강제경매로 진행되었으며, 대항력 있는 임차인이 존재하고 선순위 임차권 및 공동담보 등의 특이사항이 있습니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 관계

임차인: 이

보증금: 145,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2017-11-14

확정일자: 2017-11-02

대항력: 있음

등기부상 주택임차권(을구 2번)은 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 권리입니다.

따라서, 임대차보증금 145,000,000원 중 배당에서 전액 변제되지 아니하는 잔액은 매수인이 인수하게 됩니다.

3.3. 말소 기준 권리

말소기준권리는 2021년 1월 29일 접수된 근저당권 (권리자: 이희석, 권리금액: 110,000,000원) 입니다.

이 기준 권리보다 선순위인 임차인의 권리는 말소되지 않고 인수됩니다.

3.4. 총 채권액

등기부상 채권 총액은 255,000,000원 (을구 1번 근저당 110,000,000원 + 갑구 19번 강제경매 145,000,000원) 입니다.

4. 상권 분석

4.1. 최근 매매 사례 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근의 유사 물건 시세는 다음과 같습니다.

- 2026년 5월, 59.11㎡ 연립주택 (타운하우스더힐) 170,000,000원

- 2026년 5월, 56.79㎡ 다세대주택 (한림골든팰리스休) 155,000,000원

- 2026년 5월, 51.06㎡ 다세대주택 (더우리빌1차) 140,000,000원

본건의 건물면적(58.93㎡)은 사례 물건들과 유사한 수준입니다.

4.2. 시세 추정

감정가 170,000,000원을 기준으로, 인근 실거래가를 고려할 때 본건의 현재 시세는 대략 155,000,000원 ~ 170,000,000원 수준으로 추정됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 상태

본건은 철근콘크리트구조 아스팔트슁글지붕 5층 중 2층 201호입니다.

외벽은 벽돌쌓기 등으로 마감되었습니다.

5.2. 내부 이용 상태

다세대주택으로 이용 중이며, 내부 구조는 방 3개, 거실, 주방/식당, 욕실 및 화장실 2개, 발코니 등으로 구성되어 있습니다.

5.3. 설비 내역

급배수 및 위생설비, 난방설비, 화재경보설비, 승강기설비 등이 완비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 및 인수 가능성

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 이성준 씨의 보증금 145,000,000원 인수 가능성입니다. 임의 경매 절차에서 배당을 통해 보증금이 전액 변제되지 못할 경우, 해당 금액 또는 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 권리분석상 "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있으나, 이는 배당에서 전부 변제될 것을 가정한 요약일 수 있으며, 실제로는 보증금 인수 위험을 철저히 검토해야 합니다.

6.2. 공동 담보

본건은 공동담보 물건으로 추정되며, 이는 경매 절차 및 배당에 영향을 미칠 수 있는 요소입니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 총평

본건은 남양주 화도읍의 주거지역에 위치한 다세대주택으로, 기본적인 입지 및 생활 편의성은 양호합니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성이라는 중대한 리스크가 존재하여 입찰 시 신중한 접근이 요구됩니다.

7.2. 장단점 분석

장점:

* 주거 밀집 지역으로 기본적인 편의시설 접근 용이

* 적절한 면적과 방 개수를 갖춘 다세대주택

* 감정가 및 인근 시세 대비 경쟁력 있는 경매 절차 진행 가능성

단점:

* 대항력 있는 임차인의 보증금 145,000,000원 인수 리스크

* 총 채권액이 감정가를 상회하는 점 (255,000,000원 vs 170,000,000원)

* 공동담보 물건으로 인한 경매 절차 복잡성

8. 투자 포인트

* 본건의 강제경매 신청 채권자가 임차인으로 파악되며, 이는 임차인 본인이 보증금 회수를 위해 경매를 신청한 것으로 보입니다.

* 만약 배당 절차에서 임차인의 보증금 145,000,000원이 전액 변제될 경우, 매수인은 인수 부담 없이 시세 수준에서 낙찰받을 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

* 미래 가치 상승을 고려한 장기적인 시각에서의 접근이 유효할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 대항력 있는 임차인의 보증금 145,000,000원 인수라는 핵심 리스크를 안고 있습니다. 그러나 임차인이 직접 경매를 신청한 점과 "인수 보증금 합계: 0원"이라는 기재를 종합적으로 고려할 때, 배당 절차에서 임차인의 보증금이 전액 변제될 가능성도 배제할 수 없습니다.

현재 시세 및 감정가를 고려하되, 인수 리스크를 최대한 반영하여 다음과 같이 예상 입찰가를 제안합니다.

예상 입찰가: 155,000,000원

이는 감정가(170,000,000원) 및 유사 물건의 최근 매매가(140,000,000원 ~ 170,000,000원)를 종합적으로 고려한 보수적인 금액입니다. 실제 입찰 시에는 배당표 확인 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.