나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510665 [1] 인천광역시 서구 공촌동 313-5 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은송감정 · 평가일 2025.08.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 공촌동 소재 '공촌초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 소규모 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물 내 2층 202호로서,
외벽: 드라이비트 마감 등,
창호: 새시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 및 도로 대비 등고평탄한 정방형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(연희3지구), 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 고유번호: 인천지방법원 2025타경510665 (1)

소재지: 인천광역시 서구 공촌동 313-5 2층202호

용도: 다세대주택

감정가: 144,000,000원

토지 면적: 32.98㎡ (약 9.98평)

토지 지분: 32.98㎡ (약 9.98평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 59.77㎡ (약 18.08평)

건물 지분: 59.77㎡ (약 18.08평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 서울보증보험 (강제경매 개시 결정 권리자)

1.1. 입지조건

위치 및 주위 환경: 본건은 인천광역시 서구 공촌동 소재 '공촌초등학교' 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 소규모 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황: 본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

* 양천세무서장의 압류 (2022년 02월 15일 접수, 등기부 을5번)가 본 건의 말소기준권리입니다. 매각으로 인해 위 권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

소유권 이전 및 기타 권리:

* 등기부등본상 다수의 소유권 이전 및 압류, 가압류 내역이 확인됩니다.

* 주택임차권: 한국토지주택공사 (보증금 128,600,000원, 차임 0원, 전입일자 2019-11-26, 확정일자 2019-10-25)가 등기되어 있었으나, '을구 5번' 항목으로 표시되어 있으며 말소 예정입니다.

* 물건명세서 상 특이사항으로, 해당 한국토지주택공사 임차인은 양수인(낙찰자)에게 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 잔존 임차보증금 반환채권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의한다는 취지의 확약서를 제출한 것으로 확인됩니다. 따라서 현 임차인의 대항력은 없는 것으로 판단되며, 낙찰자에게 인수되는 보증금은 없습니다.

* 기타 다수의 압류 및 가압류 권리들이 등기되어 있으나, 모두 말소기준권리보다 후순위이거나, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 현재까지 제공된 정보 및 물건명세서 내용을 종합해 볼 때, 낙찰자에게 인수될 만한 특별한 권리(유치권, 법정지상권 등)는 확인되지 않습니다. 한국토지주택공사 임차인의 경우, 확약서 제출로 인해 잔존 보증금 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 공촌동 일대는 주거 지역으로, 주변에 다세대주택 및 소규모 아파트 단지가 밀집해 있어 안정적인 주거 상권이 형성되어 있습니다. 인근에 공촌초등학교가 위치하며, 근린생활시설들이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 업종 위주로 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

주변 환경: 조용한 주거 지역이며, 초등학교 인근으로 교육 환경이 양호합니다.

교통: 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용이 가능한 버스 정류장이 인근에 있습니다.

교육: 공촌초등학교가 북측 인근에 있어 자녀 교육에 편리합니다.

편의시설: 근린생활시설이 혼재되어 있어 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 관련 리스크: 등록된 한국토지주택공사 임차인의 경우, 확약서 제출 및 등기부상 말소 예정으로 인해 낙찰자에게 인수되는 보증금은 없을 것으로 예상되나, 혹시 모를 법적 분쟁 가능성을 염두에 두어야 합니다.

토지이용계획 및 제한 상태: 본건은 제2종일반주거지역으로 분류되며, 지구단위계획구역(연희3지구), 도로, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등 다양한 토지이용계획 및 제한 상태가 적용되고 있습니다. 이는 향후 건축이나 개발 시 제약을 받을 수 있습니다.

강제경매 진행: 본 건은 채권자의 강제경매로 진행 중이며, 다수의 채권이 설정되어 있어 경매 절차가 복잡하게 진행될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천광역시 서구 공촌동에 위치한 다세대주택으로, 감정가 1억 4천 4백만원에 경매로 나왔습니다. 대항력 있는 임차인으로 등록된 한국토지주택공사가 있으나, 임차인이 잔존 보증금 반환 채권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하여 낙찰자에게 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 따라서 임차인 관련 위험은 상당히 해소된 것으로 보입니다. 주변 시세와 비교했을 때 감정가는 약간 높은 편으로 보이나, 권리관계가 비교적 명확해지고 있어 안정적인 투자를 고려해 볼 만한 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 임차인 관련 리스크 해소: 확약서 제출로 인해 임차보증금 인수 부담이 없어 낙찰 후 즉시 명도 또는 점유 가능성이 높아집니다.

* 안정적인 주거 지역: 초등학교와 근린생활시설이 인접하여 주거 환경이 안정적입니다.

* 합리적인 예상 입찰가: 시세 대비 감정가가 다소 높게 책정된 점을 감안하여, 시장 가치를 고려한 합리적인 입찰가 산정 시 시세차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 인근 지역 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 전용면적 10.4평에서 21.6평 사이의 물건들이 평당 약 510만원에서 648만원 사이에 거래되었습니다. 본건의 전용면적은 약 18.08평이므로, 이를 기준으로 산정한 시세는 약 11억 5천 6백만원 수준입니다. 감정가(1억 4천 4백만원)는 시세 대비 다소 높은 편입니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 110,000,000원에서 125,000,000원 사이에서 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 단, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 최신 시세 변동 등을 반드시 추가로 확인하시길 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.