나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경2733 [1] 경기도 구리시 갈매동 552-6 구리갈매아너시티 1층133호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 재연 · 평가일 2025.08.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 구리시 갈매동 소재 '구리갈매아너시티' 단지내에 위치하는 부동산으로서, 주변은 다세대주택, 근린생활시설, 공원, 아파트단지 등이 혼재된 지역으로서 제반 입지여건은 대체로 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통수단이용은 대체로 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건내 기호 1(133호)로서, 각각 외벽 : 복합판넬 및 통유리 마감, 창호 :하이 샷시창호 마감 등으로 관리상태는 대체로 무난시 됨.

이용상태

'근린생활시설(공실)'로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 엘리베이터설비, 소화전설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 자체지반 평탄한 상업용 건부지임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 25미터 내외의 도로, 본건 북측 및 본건 동측으로 노폭 약 10미터 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(구리갈매공공주택지구), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(구리갈매공공주택지구)<공공주택 특별법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 제1호))<수도법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2025타경2733 (1)

소재지: 경기도 구리시 갈매동 552-6 구리갈매아너시티 1층133호

용도: 근린상가

감정가: 264,000,000원

토지면적: 6.88㎡ (약 2.08평)

토지지분: 6.8762㎡ (약 2.08평)

건물면적: 21.30㎡ (약 6.44평)

건물지분: 21.3006㎡ (약 6.44평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 하나은행 (등기부상 확인)

1.2. 입지조건

본건은 경기도 구리시 갈매동 소재 '구리갈매아너시티' 단지 내에 위치하고 있으며, 주변은 다세대주택, 근린생활시설, 공원, 아파트단지 등이 혼재된 지역으로 전반적인 입지 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 대체로 무난한 편입니다.

단지 서측으로는 약 25미터 내외, 북측 및 동측으로는 약 10미터 내외의 도로에 각각 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

토지 이용 계획상 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(구리갈매공공주택지구)에 속하며, 중로1류 및 중로2류 도로에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 과밀억제권역, 공장설립승인지역 등 다양한 도시계획적 제한사항이 존재합니다.

1.3. 권리분석

본건 부동산 임의경매 사건의 말소기준권리는 2023년 2월 20일자 하나은행의 근저당권(240,000,000원)입니다.

총 채권액은 479,428,810원(하나은행 근저당 240,000,000원 + 하나자산신탁 가압류 239,428,810원)으로 파악됩니다.

경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 가압류, 임의경매 개시결정 등은 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부등본 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 명시된 바 없어, 인수해야 할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황을 보면, 인수되는 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으며, 임대관계는 미상으로 확인됩니다. 이는 현재 임차인이 존재하지 않거나, 인수할 보증금이 없는 임대차 관계임을 시사합니다.

1.4. 상권분석

본건은 대규모 주거단지인 '구리갈매아너시티' 내 상가로, 단지 내 및 주변 거주민을 대상으로 하는 근린생활시설로서의 잠재력을 가지고 있습니다.

주변 지역이 주거시설과 상업시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권 형성은 되어 있으나, 본건이 속한 상가의 현재 이용 상태가 '근린생활시설(공실)'임을 감안할 때, 신규 임차인 확보 및 상권 활성화 노력이 필요합니다.

아파트 단지 내 상가의 특성상 배후 수요는 안정적일 수 있으나, 단지 내 다른 상가와의 경쟁 및 업종 구성을 면밀히 파악해야 합니다.

1.5. 생활정보

건물은 철근콘크리트구조로, 10층 건물 중 1층 133호에 해당합니다. 외벽은 복합판넬 및 통유리 마감, 창호는 하이 샷시창호로 되어 있으며, 전반적인 관리 상태는 무난한 것으로 보입니다.

위생 및 급배수 설비, 엘리베이터 설비, 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다.

건축물대장상 해당 건물(구리갈매아너시티)은 지식산업센터, 지원시설(기숙사, 근린생활시설, 운동시설) 등 복합 용도로 사용되고 있으며, 본건은 그중 근린생활시설 용도로 이용 중입니다.

주변 지역에 대한 혐오시설 검색 결과, 특별히 우려할 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 도시계획상 다양한 제한이 있으므로 개발 행위 시 관련 법규를 준수해야 합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 현재 공실 상태이므로, 즉각적인 임대 수익 발생이 어렵습니다. 임차인 유치 및 상가 활성화를 위한 마케팅 전략이 필요합니다.

* 아파트 단지 내 상가 특성상, 동일 단지 내 타 상가와의 경쟁이 심화될 수 있습니다.

* 복합 용도의 대규모 건물 내 상가로서, 건물 전체의 관리 상태 및 동향이 본건의 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 다양한 도시계획적 제한사항(준보전산지, 과밀억제권역 등)은 향후 개발 및 이용에 있어 제약 요인이 될 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 구리갈매아너시티라는 대규모 아파트 단지 내에 위치한 근린상가로서, 배후 수요 확보 측면에서 안정적인 잠재력을 가지고 있습니다.

감정가 대비 권리관계가 명확하고 인수할 부담이 적다는 점은 긍정적입니다.

하지만 현재 공실 상태이며, 상권 활성화 및 임차인 유치 노력이 필수적인 점을 고려해야 합니다.

적정 낙찰가 산정을 통해 공실 리스크를 만회할 수 있다면, 장기적인 관점에서 안정적인 임대 수익 및 시세 차익을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

* 대단지 아파트 배후 수요를 기반으로 한 안정적인 임대 수익 가능성.

* 작은 면적(약 6.44평)으로 소자본 투자자에게 접근성이 용이할 수 있음.

* 향후 지역 개발 및 인구 유입에 따른 상권 가치 상승 기대.

* 권리관계가 명확하여 경매 절차상 리스크가 적음.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 264,000,000원입니다. 현재 공실 상태이며 임대차 관계가 미상인 점, 그리고 상권 내 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려할 때, 무리한 입찰보다는 감정가 대비 85% ~ 95% 수준에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 224,400,000원 ~ 250,800,000원 범위에서 결정하는 것을 고려해볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 현장 답사, 주변 시세 조사, 임대 가능성 분석 등을 통해 더욱 면밀하게 산정하시는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.