나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경2672 [1] 경기도 남양주시 화도읍 창현리 446-4 202동 2층201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 창현리 소재 ""마석중학교"" 동측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택 및 연립주택, 근린생할시설, 각급 학교, 생활편의시설 등이 소재하는 등 제반
주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며 인근에 버스정류장 및 근거리에 경춘선 '마석역'이 소재하는
등 전반적인 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 2층 201호로서
외벽: 벽돌 쌓기 등 마감.
내벽: 벽지도배 및 일부 타일 마감.
창호: 샷시 창호임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택-단지형연립)으로서,
방3, 거실, 주방/식당, 욕실 및 화장실2, 발코니 등으로 이용중임.
(내부구조는 후첨 ""건물이용상태"" 참조)

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비, 화재경보설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 인접지와 등고평탄한 공동주택(도시형생활주택-단지형연립) 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 5~6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인
지역(수도법시행령 제14조의3 제1호), 수질보전특별대책지역(1권역).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상.
기 타: -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2025타경2672 (1)

소재지: 경기도 남양주시 화도읍 창현리 446-4, 202동 2층 201호

용도: 도시형생활주택

감정가: 268,000,000원

토지면적: 56.63㎡ (약 17.13평)

건물면적: 73.72㎡ (약 22.30평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 남양주시 화도읍 창현리에 소재하며, 주변은 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설, 각급 학교, 생활편의시설 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다. 인근에 마석중학교가 위치해 있습니다.

교통상황: 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 경춘선 '마석역'이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지이용계획 및 제한상태: 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 제1호), 수질보전특별대책지역(1권역)에 해당합니다.

인접 도로상태: 북측으로 노폭 5~6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

1.3. 권리분석

등기부 현황:

* 소유권이전 (갑4): 2023-07-28, 권혁규 (매매)

* 근저당 (을1): 2023-07-28, 우리은행, 200,200,000원 (말소기준권리)

* 근저당 (을2): 2023-07-31, 주식회사제이에스케이솔루션, 33,600,000원 (말소예정)

* 가압류 (갑5): 2025-01-16, 중소기업은행, 34,962,234원 (말소예정)

* 임의경매 (갑6): 2025-07-09, 우리은행, 195,647,156원 (말소예정)

총 등기부 채권액 합계: 268,762,234원

말소기준권리인 우리은행 근저당(을1) 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대 관계는 미상입니다.

1.4. 상권분석

최근 매매 정보 분석:

제공된 최근 매매 정보들을 분석한 결과, 유사한 면적과 연식의 주택 거래 사례를 확인할 수 있습니다.

* 서원힐스(493-2, 2020년 건축, 74.57㎡)는 2026년 5월 18일에 240,000,000원에 거래되었습니다. 이는 본건과 유사한 규모와 건축 연도를 가지며, 단위 면적당 약 3,218,000원의 시세를 형성합니다.

* 다른 거래 사례들은 건축 연도가 오래되었거나 면적이 작은 경우로, 본건의 시세 판단에 직접적인 참고는 제한적입니다.

현재 본건의 감정가는 268,000,000원이며, 유사한 조건의 서원힐스 거래가 240,000,000원에 이루어진 점을 고려할 때, 시세는 감정가 수준 또는 그 이하에서 형성될 가능성이 있습니다.

1.5. 생활정보

주변 시설:

* 교육 시설: 마석중학교가 인근에 위치하며, 주변에 각급 학교가 소재합니다.

* 교통: 버스정류장이 가깝고, 경춘선 마석역 이용이 편리합니다.

* 편의 시설: 근린생활시설, 생활편의시설 등이 풍부하여 생활하기에 편리한 환경입니다.

* 혐오시설: 현재 파악된 정보상으로는 인근에 혐오시설은 없는 것으로 보입니다. (지도 검색 및 주변 정보 종합)

1.6. 잠재적 리스크

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권이 존재할 수 있다는 언급이 있으나, 구체적인 내용이 파악되지 않았습니다. 이는 입찰 전 반드시 확인해야 할 중요한 사항입니다.

* 임대 관계 미상: 임차인 현황상 인수할 보증금은 없으나, 임대 관계가 미상이라는 점은 현재 점유자가 누구인지, 명도 과정에서 발생할 수 있는 변수 등을 면밀히 검토해야 함을 시사합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경기도 남양주시 화도읍 창현리에 위치한 도시형생활주택으로, 주변 환경 및 교통이 비교적 양호하며 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 2018년 건축된 건물로 비교적 신축에 속합니다.

권리분석상 모든 인수되는 권리는 없는 것으로 판단되나, '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 대한 추가적인 확인이 필수적입니다.

최근 유사 단지의 거래 사례를 볼 때, 시세는 감정가 수준과 유사하거나 약간 낮을 수 있습니다. 총 채권액이 감정가와 유사한 수준이라는 점은 채권자의 경매 진행 의지가 높음을 시사합니다.

1.8. 투자 포인트

* 역세권 및 생활 편의시설 인접: 마석역 접근성 및 다양한 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 비교적 신축 건물: 2018년 건축으로 노후도가 적어 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

* 안정적인 주거 지역: 제1종일반주거지역으로, 주변 개발 및 주거 환경이 안정적입니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 268,000,000원이며, 총 채권액은 268,762,234원입니다.

유사 면적 및 연식의 '서원힐스'(74.57㎡, 2020년 건축)가 2026년 5월 240,000,000원에 거래된 사례를 참고할 때, 본건의 적정 시세는 240,000,000원에서 260,000,000원 사이로 추정됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권 등)의 존재 가능성과 명확한 점유 관계 확인이 필요하므로, 신중한 접근이 요구됩니다.

총 채권액과 감정가의 근접성을 고려하고, 시장 상황 및 현장 조사를 통해 변동 가능성을 감안할 때, 본건의 예상 입찰가는 245,000,000원에서 255,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다.

(이는 현재 시점에서의 예상이며, 실제 입찰 시에는 시장 상황, 경쟁 정도, 추가 정보 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.