나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경71994 [1] 경기도 구리시 교문동 227-22 구리아이폴리스 2층208호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 구리시 교문동 소재 ""교문초등학교"" 북동측 인근에 위치하며 주변은 각종 근린생활시설, 공동주택, 주상용 건물 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장 및 ""구리역(8호선,경의중앙선)""이 소재하는등 대중교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층건 내 2층 208호로서, (사용승인일: 2020.02.07)

외벽: 석재 및 치장벽돌 붙임, 몰탈위 페인팅 등 마감
내벽: 벽지도배, 일부 타일 등 마감
창호: 샤시 창호입니다.

이용상태

오피스텔로 사용중입니다.(상세내역은 후첨 ""내부구조도""를 참고하시기 바랍니다.)

설비내역

위생 및 급배수설비, 옥내소화전 및 화재 탐지, 경보설비, 도시가스 및 개별난방설비, 주차장설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 부정형의 토지로서 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 토지 남측으로 폭 약 8미터, 북서측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역(일반/생활 숙박시설 및 위락시설 제한{「도시계획조례」[별표8] 참조}), 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 제1호))<수도법>, 중점경관관리구역(시가지역세권 중점경관관리구역/경의중앙선-구리역, 경춘로 일대)

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 구리시 교문동 227-22번지에 소재한 구리아이폴리스 2층 208호 오피스텔입니다. 사건번호는 남양주지원 2025타경71994(1)이며, 부동산강제경매로 진행 중입니다. 채권자는 이OO입니다. 본 건은 토지와 건물을 일괄 매각하며, 감정가는 196,000,000원입니다. 토지 면적은 4.99㎡(약 1.51평)이고, 건물 면적은 31.39㎡(약 9.50평)입니다. 본 건물은 2020년 2월 7일에 사용 승인된 철근콘크리트구조의 15층 건물 내 2층에 위치하고 있습니다.

1.1. 입지조건

본 건은 경기도 구리시 교문동 소재 교문초등학교 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변에는 각종 근린생활시설, 공동주택, 주상용 건물 등이 혼재되어 있어 주위 환경은 보통입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 8호선 및 경의중앙선 구리역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.2. 권리분석

본 건은 부동산강제경매 사건으로, 채권자는 이OO입니다. 현재 등기부등본상 말소기준권리는 2021년 3월 15일자 남인천세무서장의 압류입니다.

주요 권리사항은 다음과 같습니다.

* 대항력 있는 임차인 이은기 씨가 존재합니다. (전입일자 2021-01-27, 확정일자 2020-12-21, 보증금 196,000,000원, 차임 0원).

* 집합건물 등기부 요약상 을구 4번으로 주택임차권(이은기, 보증금 196,000,000원)이 등기되어 있으며, 해당 권리는 말소 예정이 아닌 "인수"로 표기되어 있습니다.

* 물건명세서에 따르면, 상기 임차인의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 아니하면 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 이는 배당 절차상 또는 다른 채권과의 관계에서 계산된 값일 수 있으며, 물건명세서상의 '매수인이 인수함'이라는 내용은 인수 위험이 존재함을 시사합니다.

종합적으로, 대항력 있는 임차인의 보증금 196,000,000원에 대한 인수 가능성이 가장 중요한 권리 분석 사항입니다.

1.3. 상권분석

본 건은 각종 근린생활시설, 공동주택, 주상용 건물이 혼재하는 지역에 위치하고 있습니다. 토지는 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 일반상업지역(일반/생활 숙박시설 및 위락시설 제한), 방화지구, 소로2류 등으로 지정되어 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 8호선 및 경의중앙선 구리역이 인접해 있어 서울 및 수도권 접근성이 우수합니다.

* 편의시설: 주변에 다양한 근린생활시설이 있어 생활이 편리합니다.

* 교육시설: 교문초등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

* 주거환경: 오피스텔 및 공동주택이 혼재된 지역으로 주거 편의성이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 이은기 씨의 보증금 196,000,000원을 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 매수인이 인수해야 하는 위험이 있습니다. 이는 실질적인 총 매입가를 높이는 요인이 됩니다.

* 일반상업지역 내에서 일반/생활 숙박시설 및 위락시설에 대한 제한이 있으므로, 향후 용도 변경 등에 제한이 있을 수 있습니다.

* 다수의 압류 및 가압류가 말소되었으나, 이 과정에서 발생한 채무 관계의 복잡성이 완전히 해소되지 않았을 가능성도 배제할 수 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 구리역 역세권에 위치한 신축(2020년 준공) 오피스텔로 입지 및 편의성이 양호합니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 보증금 196,000,000원을 인수해야 할 가능성이 있어 투자 시 각별한 주의가 필요합니다. 감정가와 임차인 보증금이 동일하다는 점은 경매 절차 진행 및 최종 인수 금액 산정에 중요한 변수가 될 것입니다.

1.7. 투자 포인트

* 구리역 역세권이라는 뛰어난 입지 조건.

* 2020년 준공으로 비교적 신축에 속하는 건물 컨디션.

* 주변 시세 대비 잠재적 취득 기회 (단, 인수 보증금 고려 필수).

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 정보에 따르면, 본 건과 동일 건물(구리아이폴리스) 내 면적 31.39㎡(약 9.5평) 오피스텔의 실거래가는 2026년 6월 15일 182,500,000원에 거래된 사례가 있습니다. 다른 면적대의 매물도 180,000,000원에서 250,000,000원 사이에 분포하고 있습니다.

본 건의 감정가는 196,000,000원으로, 최근 실거래가와 유사하거나 다소 높은 수준입니다.

가장 중요한 고려사항은 대항력 있는 임차인 이은기 씨의 보증금 196,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성입니다. 만약 해당 보증금 전액을 인수해야 한다면, 낙찰가에 더하여 196,000,000원이 추가로 발생하게 됩니다.

이러한 인수 위험을 고려할 때, 순수 낙찰가를 보수적으로 산정해야 합니다. 실질 총 매입가가 시장 시세(약 1.8억 ~ 1.96억)를 초과하지 않도록 신중한 접근이 필요합니다. 따라서, 인수 보증금의 실제 발생 여부 및 금액을 사전에 정확히 파악하는 것이 중요합니다.

제시된 정보를 바탕으로, 대항력 있는 임차인의 보증금 196,000,000원을 인수해야 하는 위험을 고려하여, 아래와 같이 예상 입찰가 범위를 제시합니다.

예상 입찰가: 160,000,000원 ~ 175,000,000원

주의: 상기 입찰가는 순수 낙찰가이며, 만약 보증금 196,000,000원을 전액 인수하게 된다면, 총 매입가는 낙찰가 + 196,000,000원이 됩니다. 이 경우, 본 물건은 시세 대비 높은 가격이 될 수 있으므로, 철저한 권리 분석 및 추가 조사 후 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.