나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63483 [1] 경기도 고양시 덕양구 고양동 197 삼성아파트 102동 5층504호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유한감정 · 평가일 2025.07.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 고양동 소재 '고양초등학교' 동측 인근에 위치하며 주위는 아
파트단지, 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 일반주거지대임.

교통상황

본건까지 차량 진입 및 주정차가 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 바, 정류장까
지의 거리 및 운행상태 등으로 보아 제반 대중교통 사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 경사스라브지붕 11층 건물 내 5층 504호로서,
외 벽 : 몰탈위 페인트 마감 등,
내 벽 : 벽지 및 일부 타일 마감,
창 호 : 하이샷시 이중창임.

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방겸식당, 욕실, 발코니3 등)로 이용 중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 지하주차장시설, 위생설비 및 급배수시설 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 8필 일단의 부정형 토지로서 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

전체 단지 북측으로 개설된 노폭 약 6미터의 포장도로가 주출입로와 연결되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

- 고양동 197 : 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 가축사육제한
구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지
구)}및주거밀집지역]), 상대보호구역(고양초등학교), 역사문화환경보존지역(
벽제관지), 과밀억제권역
- 고양동 195-8, 196-1, 449-2 : 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접함), 가축사육제
한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공
업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역]), 역사문화환경보
존지역(벽제관지), 과밀억제권역
- 고양동 207-3 : 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접함), 가축사육제
한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취
락지구)}및주거밀집지역]), 상대보호구역(고양초등학교), 역사문화환경보
존지역(벽제관지), 과밀억제권역
- 고양동 216-5, 448-15 : 일반상업지역, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시
지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역]), 상대
보호구역(고양초등학교), 역사문화환경보존지역(벽제관지), 과밀
억제권역
- 고양동 448-25 : 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접함), 가축사육제한구역(2024-1
1-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주
거밀집지역]), 상대보호구역(고양초등학교), 역사문화환경보존지역(벽제
관지), 과밀억제권역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경63483 (1)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 고양동 197 삼성아파트 102동 5층504호

용도: 아파트

감정가: 230,000,000원

토지면적: 22.91㎡ (약 6.93평)

건물면적: 59.89㎡ (약 18.12평) (전용면적)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 공유물분할을 위한 경매 (부동산)

채권자: 유OO

건축연도: 1998년

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 고양시 덕양구 고양동 소재 '고양초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 일반 주거 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진입 및 주정차가 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로상태: 전체 단지 북측으로 개설된 노폭 약 6미터의 포장도로가 주출입로와 연결되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부상 현황:

* 근저당권: 고양축산업협동조합 (24,000,000원) - 매각으로 소멸 예정입니다.

* 압류: 고양시 (세무2과) - 매각으로 소멸 예정입니다.

* 임의경매: 유진오 (채권자) - 본 경매의 개시 채권자입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 유

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2015-12-11

* 대항력: 있음

* 인수 보증금: 0원

* 특이사항: 임차인 유 은 2015년 12월 11일 전입하여 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있어 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

* 주변 시설: 본건은 주거 지역에 위치하며, 인근에 아파트 단지와 다세대 주택이 밀집해 있습니다. 또한, 각종 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. (예: 편의점, 마트, 식당 등)

* 혐오시설 정보: 주변을 조사한 결과, 본건 인근에 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: '고양초등학교'가 인근에 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 단지 내 및 주변 근린생활시설을 통해 생활 편의를 누릴 수 있습니다. (예: 마트, 병원, 은행 등)

* 교통: 인근 버스 정류장을 통한 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성도 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공유물분할 경매: 본 건은 공유물분할을 위한 경매로, 다수의 소유자가 존재하며 지분별로 이해관계가 복잡할 수 있습니다. 따라서 소유권 관련하여 추가적인 법적 검토 및 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다.

* 대항력 있는 임차인 (보증금 0원): 임차인 유 은 대항력이 있으나 보증금이 0원으로 명시되어 있습니다. 이는 일반적인 임대차 계약과는 다른 특수한 상황으로, 명도 시 잠재적인 추가 비용 발생 또는 복잡한 법적 분쟁의 소지가 있을 수 있으므로 세심한 주의가 필요합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 사항: 토지 일부가 일반상업지역, 제2종일반주거지역에 해당하며, 소로 저촉, 가축사육제한구역, 상대보호구역(고양초등학교), 역사문화환경보존지역(벽제관지), 과밀억제권역 등에 포함되어 향후 재건축이나 이용에 있어 제한 사항이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 고양동에 위치한 삼성아파트 102동 5층 504호로, 공유물분할을 위한 경매로 진행됩니다. 입지 조건은 주거 지역 내에서 무난하며, 교육 및 생활 편의 시설 접근성이 좋습니다. 다만, 공유물분할 경매라는 점과 보증금이 0원인 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점은 명도 및 권리 분석 시 반드시 면밀히 검토해야 할 주요 리스크 요소입니다.

1.7. 투자 포인트

* 시세 대비 저가 매수 기회: 감정가 대비 낮은 금액으로 취득할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 꾸준한 수요: 아파트라는 점으로 인해 실수요 및 투자 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 230,000,000원

* 최근 매매 시세 (59.89㎡ 기준): 약 200,000,000원 ~ 205,000,000원

* 인수되는 보증금: 0원

* 종합 의견: 본 물건은 공유물분할 경매라는 특수성과 대항력 있는 임차인(보증금 0원)으로 인한 명도 리스크를 고려할 때, 신중한 접근이 필요합니다. 최근 매매 시세를 참고하고, 경매의 위험 요소를 감안하여 보수적인 관점에서 입찰가를 산정해야 합니다.

* 예상 입찰가 범위: 170,000,000원 ~ 190,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.