나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63539 [1] 경기도 파주시 야당동 196-3 가림빌라 221동 2층201호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-30

물건 개요

나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63539 [1] 경기도 파주시 야당동 196-3 가림빌라 221동 2층201호 다세대주택 경매

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고양지원 경매5계 2025타경63539 | 소재지: 경기도 파주시 야당동 196-3 가림빌라 221동 2층201호 | 감정가: 224,000,000원 | 최저가: 156,800,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서

1.1. 기본 정보

사건번호: 고양지원 2025타경63539 (1)

소재지: 경기도 파주시 야당동 196-3 가림빌라 221동 2층201호

용도: 다세대주택

감정가: 224,000,000원

토지면적: 61.05㎡ (약 18.47평)

건물면적: 55.10㎡ (전용면적 약 16.67평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 물건 개요

본건은 2017년 9월 28일 사용승인된 철근콘크리트구조 공동주택(다세대주택)으로서, 4층 건물 중 2층 201호입니다. 방 3개, 거실, 주방, 욕실 2개 등의 구조로 이용 중이며, 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스 개별난방설비 등을 갖추고 있습니다. 입지는 경의중앙선 야당역 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 단독/다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거지역입니다.

2. 입지조건 및 주변 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 경의중앙선 야당역에서 약 300m 거리에 위치하여 역세권 입지를 갖추고 있습니다. 차량 진출입 및 대중교통 이용이 매우 용이하며, 서측 인근 소리천로변에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용에 불편함이 없습니다. 주위는 아파트단지, 단독주택 및 다세대주택이 혼재하는 지역으로서 주거 환경은 보통 수준 이상으로 평가됩니다. 토지는 계획관리지역 및 성장관리계획구역(주거복합 Zone)에 속하여 향후 파주시의 주거 복합 개발 계획에 따른 잠재적 이점이 존재합니다.

2.2. 상권 및 생활정보

야당역을 중심으로 형성된 상권은 각종 근린생활시설, 음식점, 학원 등이 혼재하며 활성화되고 있습니다. 인근에 소리천 수변공원과 아파트단지가 조성되어 있어 쾌적한 주거환경을 제공합니다. 차량으로 인접한 운정신도시의 상업시설 및 공공시설 이용이 편리합니다. 교육 환경으로는 상대보호구역에 속해 있어 주변에 유해 시설의 입점이 제한되는 등 학생들에게 양호한 교육 환경을 제공합니다. 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않습니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 구분 및 소유 관계

본건은 부동산강제경매 사건이며, 채권자인 주택도시보증공사의 청구에 의해 진행되고 있습니다. 소유자, 채무자, 채권자가 명확히 구분되어 있으며, 매각대상은 토지/건물 일괄매각입니다.

3.2. 핵심 권리 분석 (주의사항)

본 사건의 핵심은 '주의사항'에 명시된 임차권 관련 내용입니다. 신청채권자인 주택도시보증공사(양도전: 주택임차권자 정인선)가 **'임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.'**는 내용의 인수조건변경확약서를 제출했습니다. 이는 낙찰자가 임차인의 대항력을 인수할 위험이 사실상 제거됨을 의미합니다. 대항력 포기로 인해 낙찰자는 명도(집을 비우게 하는 절차) 과정에서 발생할 수 있는 잠재적 리스크(대항력 있는 임차인의 보증금 인수)를 크게 줄일 수 있습니다. 매수자는 임차권자의 우선변제권 배당 여부와 관계없이 잔금 납부 후 임차권등기 말소를 요청할 수 있어 깔끔한 권리 확보가 가능합니다.

4. 잠재적 리스크, 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 잠재적 리스크

- 현재 임대 관계가 '미상'이므로, 현황조사 시 실제 점유자 및 점유 형태를 반드시 확인해야 합니다. 다만, 상기 3.2항에서 언급된 바와 같이 대항력 있는 임차권 관련 리스크는 해소된 것으로 판단됩니다.

- 다세대주택의 특성상 향후 시세 상승 폭이 아파트 대비 제한적일 수 있습니다.

4.2. 투자 포인트

- 야당역 초역세권(약 300m) 입지로 실수요 및 투자 매력이 높습니다.

- 2017년식으로 연식이 비교적 신축에 가까워 선호도가 높습니다.

- 임차권자가 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서를 제출하여, 낙찰자의 추가적인 명도 비용이나 보증금 인수 리스크가 크게 감소했습니다.

- 주변 주거 환경의 지속적인 개선 기대.

4.3. 종합 의견

본 물건은 뛰어난 역세권 입지, 비교적 양호한 주거 환경, 그리고 무엇보다 **가장 큰 권리분석 리스크였던 임차인 문제(대항력 인수)가 채권자 측의 확약서 제출로 인해 사실상 해소**된 '안전하고 매력적인' 투자 물건입니다. 실수요자 및 임대수익을 목적으로 하는 투자자 모두에게 적극적인 입찰을 추천합니다. 다만, 최종적으로 점유자 현황을 확인하여 명도 계획을 수립해야 합니다.

법원 정보

고양지원 경매5계