나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63595 [1] 경기도 고양시 덕양구 대자동 산100 임야 경매

매각기일: 2025-12-30

물건 개요

나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63595 [1] 경기도 고양시 덕양구 대자동 산100 임야 경매

물건 대표 이미지

고양지원 경매5계 2025타경63595 | 소재지: 경기도 고양시 덕양구 대자동 산100 | 감정가: 52,612,430원 | 최저가: 36,829,000원 | 용도: 임야

1. 경매 물건 보고서

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

사건번호: 고양지원 2025타경63595 (1)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 대자동 산100 외 1필지

용도: 임야 (현황 '자연림' 이용 중)

토지면적: 8341.00㎡ (약 2523평)

매각대상: 토지 일부 지분 매각 (공유지분 매각)

감정가: 52,612,430원 (토지 전체 면적 기준)

경매구분: 부동산 강제경매

채무자/소유자: 이OO

채권자: 주OOOOOOOOOOOO

주의사항: 본건은 '토지일부지분매각' 물건이며, 공유지분 매각 특성상 투자 및 사용에 법적, 실무적 리스크가 존재합니다. 감정평가서에 따르면 본건 기호'1', '2' 모두 지상에 '소유자 미상의 분묘' 소재 가능성이 있는 바, 입찰 참여 전 반드시 별도 재확인이 필요합니다.

1.2. 입지조건 및 주변 환경 분석

최고의 입지:

본건은 경기도 고양시 덕양구 대자동 소재 '중남미문화원병설박물관' 남측 인근에 위치하며, 주변은 임야, 농경지 등으로 둘러싸인 전형적인 농촌 및 산림 지역입니다. 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 상황은 보통 수준입니다.

개발 및 제한 사항:

본건 토지(기호'1' 대자동 산100)는 '자연녹지지역', '개발제한구역(그린벨트)', '공익용산지', '과밀억제권역'으로 지정되어 있습니다. 이는 건축 행위 및 개발에 상당한 제약이 따르는 지역임을 의미하며, 특히 개발제한구역 및 공익용산지 지정은 개발 가능성을 극히 제한합니다. 수도공급설비에도 저촉됩니다.

형태 및 이용상태:

부정형의 완경사 토지이며, 현재는 '자연림'으로 이용 중입니다. 인접 필지와 경계 구분이 불명확한 상태입니다.

1.3. 권리 분석

매각 방식의 특이성:

본 물건은 '지분매각'으로, 매수인이 해당 토지의 전체 소유권이 아닌 일부 지분만을 취득하게 됩니다. 따라서 낙찰 후 다른 공유자와의 '공유물 분할 청구 소송' 또는 '지분 매수 협의' 과정을 거쳐야 하며, 이 과정에서 시간적, 비용적 리스크가 발생합니다.

특이사항(분묘):

감정평가서상 '소유자 미상의 분묘 소재 가능성'이 명시되어 있습니다. 분묘기지권 성립 여부는 매수인이 해결해야 할 중요한 권리적 문제입니다. 분묘기지권이 성립할 경우 토지 사용에 제약을 받게 되며, 이는 매각 대상 토지의 가치에 직접적인 영향을 미칩니다.

물건 현황상 권리:

제시외 건물, 토지 등은 없습니다. 임대관계는 미상입니다.

1.4. 상권 분석 및 생활 정보

상권:

주변이 임야, 농경지 위주로 형성되어 있어 상업 시설은 미미하며, 생활 편의시설 접근성은 낮습니다. 고양시청 및 중심 상업 지역과는 다소 거리가 있습니다.

문화 및 역사 자원:

'중남미문화원병설박물관' 남측 인근으로, 인근에 고양향교, 고양 벽제관지, 최영장군묘, 성녕대군묘 등 역사 및 문화시설이 소재하여 상대적으로 조용하고 자연 친화적인 환경을 가지고 있습니다.

교통:

차량 접근성이 보통이며, 노선버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용은 가능합니다. 서울외곽순환고속도로 등 주요 도로를 통해 수도권 접근성은 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크 (Undesirable Facilities)

지역 리스크:

고양시 덕양구 일부 지역은 서울시에서 운영하는 '서울시립묘지', '벽제화장장' 등 일부 주민 기피 시설(혐오시설)이 소재하는 지역과 인접합니다. 본건 소재지인 대자동과 바로 인접한 고양동에 이들 시설이 위치하고 있어, 현장 확인 시 이로 인한 환경적, 심리적 영향을 반드시 고려해야 합니다.

지분 매각 리스크:

공유물 분할 협의의 난항, 협의 결렬 시 소송 진행, 매각 대금 청구 등의 복잡한 법적 절차 및 비용 부담이 수반됩니다. 공유자 간의 관계 파악이 어렵습니다.

개발 규제 리스크:

자연녹지지역, 개발제한구역, 공익용산지의 삼중 규제로 인해 단기적인 개발 또는 건축 행위는 거의 불가능합니다. 장기적인 관점에서 개발제한구역 해제 등의 정책 변화를 기대해야 합니다.

1.6. 투자 포인트 및 종합 의견

투자 포인트:

1. 수도권(고양시) 내 희소성 있는 대형 임야 지분 물건.

2. 감정가가 전체 면적 대비 책정되었으나, 지분 매각 특성상 낮은 가격으로 입찰 가능성.

3. 장기적으로 개발제한구역 해제나 토지 수용 등의 개발 이슈 발생 시 시세차익 기대.

종합 의견:

본 물건은 고양시 덕양구 대자동의 우수한 자연 환경과 수도권 접근성을 갖춘 대형 임야의 지분입니다. 그러나 '지분 매각'이라는 근본적인 한계와 '개발제한구역', '공익용산지' 등 강력한 개발 규제가 존재하는 투자 난이도 '최상'의 물건입니다.

단순한 시세차익 목적의 단기 투자는 부적합하며, 토지 공유지분 매각 물건에 대한 이해와 분묘 처리, 공유물 분할 소송 등에 대한 충분한 법률적 지식 및 자금력, 장기적인 관점을 가진 전문 투자자에게만 적합합니다. 입찰 전 분묘 존재 여부 및 공유자 현황을 면밀히 조사하고, 주변 기피시설의 영향을 반드시 현장에서 확인하시기 바랍니다.

* 아파트는 아니므로 전용/분양면적은 표시하지 않았습니다.

법원 정보

고양지원 경매5계