나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72703 [1] 경기도 포천시 어룡동 309-15 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해강

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 어룡동 소재 ""어룡2통삼거리"" 북서측 인근에 위치치하며, 주위는 다세대주택 및 농경지, 중소규모의 공장 및 창고 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 버스정류소가 소재하는 등 일반적인 교통사정은 무난한 편임.

형태 및 이용상태

기호 1~3 : 세장형 평지로서 ""도로""임.

기호 4~7 : 부정형 완경사의 토지로서 잡초가 무성한 상태이며 일부에는 건축자재 등이 적치되어 있음.

기호 8 : 부정형 평지로서 ""도로""임.

인접 도로상태

기호 1~3, 8 : 본건이 도로임.

기호 4~7 : 남동측 및 남서측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,2 : 계획관리지역 , 성장관리계획구역(2024-01-25)(남부지역), 가축사육제한구역(2023-06-22)(일부제한 모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(지원)(15항공단_비행안전(지원)제5구역(45m 위탁지역))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>
<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

기호 3 : 계획관리지역 , 성장관리계획구역(2024-01-25)(남부지역), 가축사육제한구역(2023-06-22)(일부제한 모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제4구역(지원)(15항공단_비행안전(지원)제4구역(45m 위탁지역))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제5구역(지원)(15항공단_비행안전(지원)제5구역(45m 위탁지역))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>
가축사육제한구역(2023-06-22)(일부제한 모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제4구역(지원)(15항공단_비행안전(지원)제4구역(45m 위탁지역))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제5구역(지원)(15항공단_비행안전(지원)제5구역(45m 위탁지역))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

기호 4,5,6,7 : 계획관리지역 , 성장관리계획구역(2024-01-25)(남부지역), 가축사육제한구역(2023-06-22)(일부제한 모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제4구역(지원)(15항공단_비행안전(지원)제4구역(45m 위탁지역))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

기호 8 : 계획관리지역 , 성장관리계획구역(2024-01-25)(남부지역), 가축사육제한구역(2023-06-22)(일부제한 모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제4구역(지원)(15항공단_비행안전(지원)제4구역(45m 위탁지역))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제5구역(지원)(15항공단_비행안전(지원)제5구역(45m 위탁지역))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>
<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

제시목록 외의 물건

<기호 5> 지상에 <제시외건물 ㉠>이 소재하나 구조, 규모, 용도 등으로 보아 토지에 미치는 영항은 미미할 것으로 판단됨.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
목록1.2.3.8.지분매각
목록 4.5.6.7. 농지취득자격증명원 제출요(미제출시 보증금 미반환)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 의정부지방법원 2025타경72703 (1)

* 소재지: 경기도 포천시 어룡동 309-15

* 용도: 전

* 감정가: 452,413,340원

* 토지면적: 2097.00㎡ (약 634.37평)

* 토지지분: 1279.9856㎡ (약 387.17평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 0.00㎡

* 건물지분: 0㎡

* 건물 제시외면적: 8.00㎡

* 매각대상: 토지 일부 지분 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 청OOOOOO

* 총 등기부채권액: 991,900,000원

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 포천시 어룡동 소재 "어룡2통삼거리" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 본건 주위는 다세대주택, 농경지, 중소규모의 공장 및 창고 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류소가 소재하여 일반적인 교통 사정은 무난한 편입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2018-03-20에 설정된 근저당권(청천새마을금고, 861,900,000원)이 말소기준권리입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 등기부상의 모든 권리는 말소될 예정입니다.

* 선순위지상권: 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권개요:'만 기재되어 있어 주의가 필요합니다. 하지만 신청채권자인 청천새마을금고가 해당 지상권 등기에 대한 말소 동의서를 제출하였으므로, 매각 시 소멸될 가능성이 높습니다.

* 농지취득자격증명: 목록 4,5,6,7 토지는 농지이므로 경락받기 위해서는 농지취득자격증명원 제출이 필수적입니다. 미제출 시 낙찰이 무효 처리되고 보증금이 반환되지 않을 수 있습니다.

* 지분매각: 본 건은 토지 일부 지분만 매각 대상입니다(목록 1,2,3,8). 이에 따라 다른 공유자와의 관계 및 향후 토지 이용에 대한 고려가 필요합니다.

* 제시외 건물: 8.00㎡ 면적의 제시외 건물 1동이 매각물건에 포함되어 일괄 매각됩니다.

* 임차인 현황: 인수되는 임차인은 없으며, 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건이 위치한 어룡동 일대는 다세대주택, 농경지, 중소규모 공장 및 창고가 혼재되어 있어, 지역 주민 및 인근 산업 시설을 대상으로 하는 소규모 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

* 포천시는 2025년 시정계획을 통해 도시기반시설 확충과 지역경제 활성화에 집중하고 있으며, 어룡동 일대 약 98,000㎡ 부지에 1,240세대 규모의 도시개발사업이 추진 중이거나 계획되어 있어, 향후 지역 개발에 따른 상권 변화 가능성이 있습니다.

* 또한, 포천시는 2023년 성장관리계획을 수립하여 비시가화지역의 계획적 개발을 유도하고 있으며, 계획관리지역의 건폐율 완화 등 개발 인센티브를 제공하고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 본건은 "어룡2통삼거리" 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택과 농경지가 혼재된 지역입니다.

* 차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용 시 버스정류장이 인근에 소재하여 포천 시내 중심지로 이동하는 데 불편함은 없을 것으로 보입니다.

* 주변에 대규모 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 도보 접근 가능한 거리에 제한적인 편의시설이 있을 수 있습니다. 포천시 내 다른 지역에서는 자연경관을 즐길 수 있는 관광지(산정호수, 아트밸리 등)와 숙박시설이 다수 운영되고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수: 농지법에 따라 농지취득자격증명원 제출이 필수적이며, 이를 갖추지 못할 경우 낙찰 무효 및 보증금 몰수의 위험이 있습니다.

* 지분 매각으로 인한 제약: 토지 전체가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 다른 공유자와의 협의 없이는 토지 이용 및 개발에 상당한 제약이 따를 수 있습니다.

* 도로로 이용되는 토지의 가치: 본건 토지 중 일부(기호 1~3, 8)는 도로로 이용 중으로, 이는 해당 토지의 자체적인 사용 가치를 제한할 수 있습니다.

* 개발행위 제한: 본건 토지는 계획관리지역으로 지정되어 있으나, 비행안전제4, 5구역 및 가축사육제한구역 등에 포함되어 있어 건축 및 개발행위에 관한 법적 제한 사항을 면밀히 확인해야 합니다.

* 토지 현황: 기호 4~7 토지는 잡초가 무성하고 건축자재 등이 적치되어 있는 상태로, 현황 파악 및 정리 비용이 발생할 수 있습니다.

* 혐오시설 인접 가능성: 검색 결과, 포천시 일동면 사직리 일대에 폐플라스틱 열분해 시설 설치를 둘러싸고 주민 간 갈등이 있었던 사례가 있어, 해당 지역 인근의 잠재적인 혐오시설 존재 가능성을 배제할 수 없습니다. 다만, 본건 소재지인 어룡동 309-15번지 인근에 직접적인 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 포천시 어룡동에 위치한 전(밭)으로서, 토지 일부 지분과 제시외 건물 1동이 포함된 부동산 임의경매 건입니다.

* 감정가는 452,413,340원으로, 전체 토지 면적 2097.00㎡ 중 1279.9856㎡의 지분이 매각 대상입니다.

* 주변 환경은 주거, 농업, 소규모 공장 등이 혼재된 지역으로, 차량 접근성은 양호합니다.

* 권리 관계상 말소될 권리가 대부분이나, 물건명세서에 명시된 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목의 지상권에 대한 최종 확인이 필요하며, 농지취득자격증명 제출은 필수 요건입니다.

* 지분 매각이라는 특성상, 다른 공유자와의 관계 설정 및 향후 토지 이용 계획 수립 시 신중한 접근이 요구됩니다. 또한, 비행안전구역 및 가축사육제한구역 등 개발 관련 법규 제한 사항을 충분히 인지해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 지역 개발 잠재력: 포천시는 2025년 시정계획을 통해 도시기반시설 확충 및 지역경제 활성화에 집중하고 있으며, 어룡동 일대에서도 도시개발사업이 추진되거나 계획되어 있어 미래 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 성장관리계획구역 지정: 본건이 속한 지역이 성장관리계획구역으로 지정되어 있어, 계획적인 개발을 통해 부동산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 수도권 접근성 개선: 포천-송우 간 도시연결, 옥정-포천 광역철도 착공 등 교통 인프라 개선 사업이 진행 중이거나 계획되어 있어 수도권과의 접근성이 향상될 전망입니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 예상 입찰가는 제공된 정보만을 바탕으로 한 일반적인 분석이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 권리 분석 전문가의 추가 자문, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 인수되는 보증금/차임: 0원

* 토지 지분 비율: 1279.9856㎡ / 2097.00㎡ ≈ 61.04%

* 지분 감정가: 452,413,340원 * 0.6104 ≈ 276,230,000원

* 예상 입찰가 범위: 본건은 토지 일부 지분 매각이며, 농지취득자격증명 제출 등의 제약이 있습니다. 또한, 일부 토지는 도로로 이용 중이고 개발 제한 구역에 포함되어 있습니다. 이러한 점들을 고려하여, 감정가 대비 80% ~ 90% 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

* 권장 범위: 약 230,000,000원 ~ 270,000,000원. 최종 입찰가는 정확한 지분 비율, 토지별 현황, 주변 시세, 법규 제한 사항 등을 면밀히 조사하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.