나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72540 [1] 경기도 양주시 덕계동 646-1 103동 1층 102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 회산감정 · 평가일 2025.07.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 덕계동 소재 ""회천2동행정복지선터"" 서측 근거리에 위치하며,
주위는 소규모 공장 및 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로
주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 남동측 근거리에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통
여건은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 박공지붕 15층건 내 1층 102호로서,
(사용승인일 : 2002. 02. 09)

외벽 : 세멘 몰탈위 페인팅마감.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감.
창호 : 샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.
(상세내역은 별첨 ""내부구조도"" 참조)

설비내역

급배수설비, 위생설비, 개별난방설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스설비 등 갖추고
있음.

토지의 형상 및 이용상태

동남측 하향 경사지를 대지로 조성한 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트 단지 내외로 포장도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

보전관리지역, 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종
제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에
문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계는 미상임.

(2) 본건은 귀 제시목록 및 등기사항전부증명서 상 ""제103동 제1층 제102호""로 등재되어
있으나, 집합건축물대장 및 현황은 ""금광아파트 제103동 제1층 제102호""임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호 및 소재지

본 물건은 의정부지방법원에서 진행 중인 2025타경72540 (1) 사건으로, 경기도 양주시 덕계동 646-1번지 103동 1층 102호에 소재하고 있습니다.

1.2. 건물 및 토지 정보

본건은 금광아파트 단지 내에 위치한 아파트로, 철근콘크리트 벽식구조의 15층 건물 중 1층에 해당합니다.

건물은 2002년 02월 09일에 사용 승인되었습니다.

건물 전용면적은 약 16.82평 (55.59㎡)이며, 공급면적은 약 25.65평 (84.79㎡)입니다.

토지 면적은 69.06㎡ (약 20.89평)이며, 토지 지분 면적 또한 69.059㎡입니다.

1.3. 감정가 및 경매 정보

본 물건의 감정가는 179,000,000원입니다.

경매 구분은 부동산강제경매이며, 채권자는 정OO입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

특이사항으로는 공동담보 물건으로 분류됩니다.

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 경기도 양주시 덕계동 소재 "회천2동행정복지센터" 서측 근거리에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 소규모 공장, 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재되어 있어 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량으로 본건까지 출입이 가능하며, 남동측 근거리에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 무난한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 보전관리지역, 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역 등의 토지이용계획 및 제한사항이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본건의 등기사항전부증명서상 총 채권액은 503,954,394원입니다.

3.2. 말소기준권리 및 인수 권리

본 경매 사건의 말소기준권리는 2021년 03월 31일에 접수된 석관동새마을금고의 근저당권(을11)입니다.

말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정이므로, 매수인에게 인수되는 권리는 없는 것으로 분석됩니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 안금순 씨가 등재되어 있으나, 보증금과 차임이 0원으로 기재되어 있으며 대항력은 없는 것으로 파악됩니다. 전입일자는 2025년 06월 16일입니다.

3.4. 총 채권액 및 특이사항

채권 총액은 503,954,394원이며, 본건은 공동담보 물건으로 진행되고 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 환경

본 물건이 속한 금광아파트 단지 주변으로는 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다. 이는 일상생활에 필요한 편의시설이 근거리에 있을 가능성을 시사합니다.

4.2. 혐오시설 조사 필요성

주변 지역에 혐오시설이 있는지에 대한 명확한 정보는 제공되지 않았습니다. 향후 현장 조사 및 지도 검색 등을 통해 주변 시설 현황을 추가로 확인하여 부동산 가치에 미칠 영향을 면밀히 분석할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 내부 설비

건물은 철근콘크리트 벽식구조 박공지붕의 15층 아파트 중 1층에 해당합니다. 외벽은 페인팅 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시창호로 되어 있습니다.

내부에는 급배수, 위생, 개별난방, 소화전, 승강기, 도시가스 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 아파트 단지 상세 정보 (금광아파트)

본건이 속한 금광아파트 단지는 1999년 12월 10일 사용승인되었으며, 총 501세대로 구성되어 있습니다. (참고: 제공된 '회천트루엘시그니처' 정보는 사용승인일이 2024년으로 달라 본건 아파트(금광아파트)와는 별개의 단지로 판단됩니다.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 표기 차이

등기사항전부증명서 상에는 '제103동 제1층 제102호'로 등재되어 있으나, 집합건축물대장 및 현황으로는 '금광아파트 제103동 제1층 제102호'로 표기되어 있습니다. 이는 경미한 차이로 보이나, 계약 전 확인이 필요합니다.

6.2. 높은 채무 총액

총 채권액이 약 5억 원에 달하므로, 경매 과정에서 채권 상황 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.3. 복합적인 토지 용도지역

본건 토지는 보전관리지역, 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역 등으로 복합적으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용이나 개발에 있어 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 요약

본 물건은 경기도 양주시 덕계동 소재 금광아파트 103동 1층 102호로, 2002년 준공된 아파트입니다. 총 채권액은 높으나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸 예정으로 권리상 안전한 물건입니다.

7.2. 주요 장단점

장점으로는 매각으로 인한 권리 인수 부담이 없다는 점, 일상생활에 필요한 편의시설이 근거리에 있을 것으로 예상되는 점 등이 있습니다. 단점으로는 1층이라는 점, 복합적인 토지 용도지역 지정, 그리고 상대적으로 높은 채권 총액이 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 권리상 안전성

본 건은 말소기준권리보다 후순위 권리가 모두 소멸되므로, 낙찰 후 추가적인 권리 인수 부담이 없습니다. 이는 투자 시 안정성을 높이는 요소입니다.

8.2. 시장 잠재력

양주시는 지속적으로 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 본건이 위치한 덕계동 일대의 주거 환경 및 교통망 개선은 향후 부동산 가치 상승 잠재력을 가질 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 최근 시세 분석

최근 실거래가 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적의 아파트가 2026년 4월 13,650만원, 5월 13,800만원, 6월 14,150만원에 거래되었습니다. 본건은 1층으로, 일반적으로 고층 대비 낮은 가격에 거래될 수 있습니다. 감정가는 179,000,000원입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

인수되는 보증금이 없는 점과 최근 시세, 감정가를 종합적으로 고려할 때, 시세 대비 합리적인 수준에서 접근하는 것이 중요합니다. 1층임을 감안하여 최근 최고가보다는 다소 낮은 수준인 150,000,000원을 예상 입찰가로 제안합니다. (이는 낙찰을 위한 전략적 제안이며, 실제 입찰 시에는 시장 상황 및 경쟁 상황을 고려하여 최종 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.