나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12904 [1] 서울특별시 동대문구 회기동 103-208 단독주택 경매

매각기일: 2025-12-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12904 [1] 서울특별시 동대문구 회기동 103-208 단독주택 경매

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서울북부지방법원 경매5계 2025타경12904 | 소재지: 서울특별시 동대문구 회기동 103-208 | 감정가: 585,338,000원 | 최저가: 585,338,000원 | 용도: 단독주택

1. 서울북부지방법원 2025타경12904 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12904 (1)

소재지: 서울특별시 동대문구 회기동 103-208

용도: 단독주택

감정가: 585,338,000원

토지면적: 106.00㎡ (약 32.06평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 74.34㎡ (약 22.49평)

건물 제시외면적: 4.08㎡ (약 1.23평) - 제시외 건물 포함 매각

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 최OO

채권자: 이OOOOOOO

특이사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함.

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 동대문구 회기동에 위치하며, '홍릉초등학교' 남동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 연립주택 등이 혼재된 전형적인 주택가 지역으로, 주거 환경은 보통 수준입니다.

교통 환경으로는 본건에 인접한 필지를 통해 차량 출입이 가능하며, 남측으로 노폭 약 3~4미터의 포장도로에 접하고 있습니다. 다만, 지적도상으로는 맹지이나 인접 필지(회기동 103-218)를 통해 도로로 접근이 가능합니다. 또한, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

토지는 동측 하향의 완경사지를 평탄하게 조성한 사다리형의 토지로서 현재 주거용으로 이용되고 있습니다.

3. 권리분석

본건은 소유자 겸 채무자(최OO) 명의로 진행되는 임의경매 사건입니다. 제공된 정보만으로는 등기부상 낙찰자가 인수해야 할 특별한 권리 제한 사항은 없어 보입니다. 다만, 실제 경매 진행 시에는 등기사항전부증명서 및 관련 서류를 통해 권리 관계를 최종적으로 재확인해야 합니다. 또한, 낙찰 후에는 점유자로부터 명도를 완료해야 하는 절차가 수반됩니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 회기동 일대는 대학가와 주택가가 공존하는 지역으로, 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다. 특히 초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호하며, 지역 주민들을 위한 기본적인 상권이 형성되어 있어 생활 편의성은 갖추고 있습니다. 장기적인 관점에서 지역 개발 및 재건축 등 잠재적 가치 상승 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

5. 생활정보

단독주택으로 2가구 이용이 가능하며, 1985년 6월 29일 사용승인된 건물입니다. 세멘트 벽돌조 세멘트 기와지붕 단층 건물로, 내부 마감재 및 창호 등은 일반적인 수준입니다. 위생, 급배수, 도시가스, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

인근에 홍릉초등학교가 있어 교육 환경이 우수하며, 이는 어린 자녀를 둔 가정이나 교육 환경을 중시하는 수요층에게 매력적인 요소입니다. 주변 편의시설 및 생활 인프라는 일반적인 주택가 수준으로 이용 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

첫째, 본건 토지는 지적도상 맹지에 해당하여 도로 접근성에 대한 고려가 필요합니다. 비록 인접 필지를 통해 도로로 통행하고 있으나, 도로 이용에 관한 협의나 문제가 발생할 경우 불편이 따를 수 있습니다.

둘째, 건물은 1985년 준공되어 약 40년의 노후도를 가지고 있습니다. 따라서 건물 유지보수 또는 리모델링에 대한 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

셋째, 감정평가 과정에서 이해관계인 부재, 폐문 등으로 내부 확인이 불가능하여 외부 관찰 및 주변 탐문 등을 통해 작성된 점을 감안할 때, 실제 내부 상태가 평가와 상이할 수 있습니다. 따라서 입찰 전 반드시 현장 재확인을 통해 내부 상태를 면밀히 파악해야 합니다.

넷째, 토지이용계획 상 도시지역, 제1종일반주거지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당하며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다. 이러한 제한사항들이 향후 토지 이용 계획 수립에 영향을 줄 수 있습니다.

다섯째, 검색 결과, 본건 주소지 또는 인근 지역에서 특정 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 그러나 잠재적인 혐오시설의 존재 가능성을 완전히 배제할 수는 없으므로, 현장 답사를 통해 주변 환경을 직접 확인하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 동대문구 회기동, 홍릉초등학교 인근에 위치한 단독주택으로, 안정적인 주거 지역에 자리하고 있다는 점이 가장 큰 장점입니다. 토지와 건물을 일괄 매각하며, 제시외 건물까지 포함되어 있어 활용 가치가 있습니다. 2가구 거주 형태로 임대 수익 창출 또한 기대할 수 있습니다.

하지만 1985년 건축된 건물의 노후도, 지적도상 맹지라는 점, 그리고 내부 확인의 어려움은 신중하게 고려해야 할 사항입니다. 이러한 리스크 요인들을 충분히 인지하고, 철저한 현장 조사와 권리 분석을 바탕으로 입찰 여부를 결정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

장점:

- 서울 동대문구 내 안정적인 주택가 입지

- 초등학교 인근으로 교육 환경 우수

- 2가구 거주 가능으로 인한 임대 수익 잠재력

- 토지 및 건물 일괄 매각으로 활용 범위 넓음

단점:

- 1985년 준공 건물로 높은 노후도 (수리/리모델링 필요 가능성)

- 지적도상 맹지 (인접 필지 통한 도로 접근)

- 내부 확인의 어려움 (정확한 상태 파악 필수)

- 일부 토지이용계획 상의 제한사항 존재

추천 투자 의견:

안정적인 주거 환경을 갖춘 지역에서 직접 거주를 고려하거나, 임대 수익 창출을 위한 투자를 희망하시는 분에게 적합할 수 있습니다. 다만, 건물의 노후 상태, 명도 가능성, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 검토한 후, 본인의 투자 성향과 자금 계획에 맞춰 신중하게 접근하시길 권장합니다.

법원 정보

서울북부지방법원 경매5계