나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51752 [1] 서울특별시 강동구 천호동 330-1 신안아트빌 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예현감정 · 평가일 2025.08.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 '천일중학교' 서측 인근에 위치하는 공동주택(다세대
주택) 신안아트빌 제2층 제202호로서, 주위는 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 근린생활
시설, 공원 및 교육시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본동까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철 8호선 '암사역'이
소재하는 등 대중 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하-층/지상6층 건물 내 제2층 제202호로서,
(사용승인일 : 2016.05.25)

외벽 : 치장벽돌 쌓기 및 일부 석재붙임 마감 등,
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등,
창호 : 샷시창호 마감 등임.

이용상태

현황 공동주택(다세대주택)으로 이용중임.(후면 별첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

위생·급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 주차장시설 등이 되어 있
음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 등고평탄한 2필지 일단의 세장형 토지로서, 공동주택(다세대주택), 근린생활시
설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본동 북서측 방향으로 노폭 약 6m 내외 및 북동측 방향으로 노폭 약 4m 내외의 차량통행 가
능한 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 천호동 330-1, 기호(2) 천호동 330-2 공히
도시지역, 도시지역기타(2004-11-05)(조건부 부기지역으로 도시계획과 확인요함), 제2종일반
주거지역(7층이하), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>,
비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공
장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원
수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(한강변)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며,본건의 이용상태 및 내부구조도는 이해관계인의 부재, 폐문, 시건장
치 등으로 인해 정확한 내부확인이 불가능하여 표준적인 설비 및 이용상황, 집합건축물대장
상 현황도면, 유사 평가전례, 외부관찰 및 탐문 등에 의해 작성되어 실제 이용상태 및 내부
구조도와 상이할 수 있는 바 경매 입찰 시 재확인 하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물개요

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51752 (1)

소재지: 서울특별시 강동구 천호동 330-1 신안아트빌 2층202호

건물명: 신안아트빌

주요용도: 다세대주택

1.2. 면적 및 토지이용

토지면적: 24.95㎡ (약 7.55평)

토지지분: 24.95㎡ (약 7.55평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 39.33㎡ (약 11.90평)

건물지분: 39.33㎡ (약 11.90평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 건물 구조 및 사용승인일

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕

건축물 사용승인일: 2016년 05월 25일 (건축연도: 2016년)

총 층수: 지하 0층 / 지상 6층

해당 층수: 2층

1.4. 감정가 및 경매 정보

감정가: 389,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 변OO

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 '천일중학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 공원 및 교육시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 8호선 '암사역'이 근거리에 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 생활 편의 시설

주변에 공원 및 교육시설이 인접해 있으며, 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의 시설 이용이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

본건의 말소기준권리는 2021년 01월 27일 접수된 주식회사상부캐피탈대부의 근저당권(을구6, 500,000,000원)입니다.

이 말소기준권리보다 선순위에 있는 권리는 모두 말소되지 않으며, 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 대부분의 권리가 말소되는 것으로 보입니다.

등기부채권 총액은 2,280,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 가능성

* 임차인: 변유나 (마스킹: 변 )

* 보증금: 240,000,000원

* 차임: 50,000원

* 전입일자: 2016년 09월 09일

* 확정일자: 2016년 08월 23일

* 배당신고일자: 2024년 12월 23일

* 대항력: 있음

물건명세서에 따르면, 2024년 12월 23일 접수된 주택임차권등기(을구7, 240,000,000원)는 배당에서 전액 변제받지 못하면 그 잔액을 매수인이 인수해야 하는 권리입니다.

다만, 집합건물 등기부 요약 및 물건명세서의 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보는, 해당 임차인의 보증금이 경매 절차를 통해 우선순위에 따라 배당될 경우 매수인이 추가로 인수해야 할 금액은 없을 수 있음을 시사합니다. 그럼에도 불구하고, '말소: 인수'로 기재된 점으로 미루어 볼 때, 배당 순위에 따라 인수 부담이 발생할 가능성이 존재하므로 이에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석 (매매 사례)

인근 다세대주택 최근 매매 정보(2026년 5월 기준)는 다음과 같습니다.

* 서울특별시 강동구 천호동 233-61 (2017년 준공, 25.69㎡): 300,000,000원

* 서울특별시 강동구 천호동 331-27 (2016년 준공, 48.13㎡): 352,500,000원

* 서울특별시 강동구 천호동 299-30 (2003년 준공, 50.07㎡): 480,000,000원

본건(2016년 준공, 39.33㎡)과 유사한 면적 및 건축 연도의 건물을 고려할 때, 현 시세는 대략 330,000,000원에서 350,000,000원 사이로 추정됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

지하철 8호선 암사역을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되는 등 대중교통 환경이 보통 수준입니다.

5.2. 교육

천일중학교가 인근에 위치하고 있으며, 주변에 다른 교육 시설들도 있어 교육 환경이 양호합니다.

5.3. 편의시설

단지 인근에 근린생활시설과 공원 등이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 변유나 씨의 보증금 240,000,000원 인수 가능성입니다. 배당 절차에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 해당 금액은 낙찰자가 추가로 부담해야 합니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보가 있으나, '말소: 인수'로 기재되어 있어 최종 인수 여부 및 금액에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다.

6.2. 내부 확인 제약

감정평가서 요약에 따르면, 이해관계인의 부재, 폐문, 시건장치 등으로 인해 본건의 실제 이용 상태 및 내부 구조 확인이 불가능했습니다. 따라서 실제 내부 구조와 집합건축물대장상 현황이 상이할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 현장을 재확인해야 합니다.

6.3. 토지이용계획상 규제

본건 토지는 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 이 외에도 도시지역기타(조건부), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역 등 다양한 토지이용 규제가 적용됩니다. 이는 향후 건물 활용 및 재건축 등에 제약을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2016년에 신축된 다세대주택으로, 입지 및 생활 여건은 양호한 편입니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재로 인한 보증금 인수 가능성, 내부 확인의 제약, 그리고 토지이용계획상 다수의 규제가 있다는 점은 투자 시 반드시 고려해야 할 사항입니다. 특히 임차인의 보증금 인수 여부는 최종적인 낙찰가의 결정에 매우 중요한 영향을 미칠 것입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 최근 건축된 신축급 다세대주택 (2016년 준공)

* 지하철 8호선 암사역 인근의 편리한 교통망

* 주변으로 교육 및 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있음

* (주의) 임차인 보증금 인수 가능성을 고려한 시세 대비 저가 매수 기회

9. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 본건의 시장 가치는 약 330,000,000원에서 350,000,000원 사이로 추정됩니다.

본 물건의 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 계산하는 원칙에 따라 산정될 수 있습니다.

대항력 있는 임차인의 보증금은 240,000,000원이며, 물건명세서상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 해당 금액이 경매 배당을 통해 전액 변제될 가능성을 내포하고 있습니다.

만약 추정 시세인 340,000,000원에서 인수 보증금 240,000,000원을 제외하고 계산한다면,

340,000,000원 - 240,000,000원 = 100,000,000원 이라는 결과가 도출됩니다.

이는 인수되는 임차인의 보증금 총액만큼 매수인의 실질적인 지출이 감소한다는 가정 하에 계산된 수치입니다. 그러나 이는 임차인의 배당 순위 및 배당 금액에 따라 크게 달라질 수 있으며, 최악의 경우 매수인이 해당 금액을 추가로 부담해야 할 위험이 있습니다.

따라서, 위 산정된 금액은 보수적인 접근을 위한 참고 자료로 활용하시기 바랍니다. 현재 시장 상황과 임차인의 배당 가능성, 그리고 본건의 잠재적 리스크를 종합적으로 고려할 때, 보수적인 입찰 희망가는 200,000,000원에서 250,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 반드시 법원의 배당표 확인 등 철저한 사전 조사를 거쳐 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.