나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51772 [1] 전라남도 광양시 광양읍 용강리 907 광양송보파인빌7차아파트 702동 1층103호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남문감정 · 평가일 2025.07.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 광양읍 용강리 소재 ""광양마로초등학교""북동측 인근에 위치한 광양송보파인빌7차아파트 제702동 제1층 제103호로서, 주변은 아파트단지 및 상가, 학교 등이 소재한 주거지대 로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 단지까지 제반차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로 등이 소재하여 대중교통수단 이용은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 24층건 중 1층 103호로서,
외벽 : 시멘트몰탈위 페인트마감,
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등,
창호 : 새시창임.

이용상태

아파트임.

설비내역

일반적인 급배수설비, 위생설비, 소방설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 완경사로 아파트 및 상가 부지임.

인접 도로상태등

북서측으로 진입로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

미납관리비 547,450원(2025.7.22. 현황조사일 기준)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 전라남도 광양시 광양읍 용강리에 위치한 광양송보파인빌7차아파트 702동 1층 103호입니다.

* 사건번호: 순천지원 2025타경51772 (1)

* 소재지: 전라남도 광양시 광양읍 용강리 907 광양송보파인빌7차아파트 702동 1층103호

* 용도: 아파트

* 감정가: 175,000,000원

* 토지면적: 44.95㎡ (약 13.60평)

* 건물면적: 84.95㎡ (약 25.69평) - 전용면적 기준

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 광양원예농업협동조합 (등기부 요약 기준, 초기 제공 정보와 일치)

* 준공일: 2011년 5월 13일

1.1. 입지조건

* 위치: 전라남도 광양시 광양읍 용강리 소재, 광양마로초등학교 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 본건 주변은 아파트 단지, 상가, 학교 등이 소재한 주거지대로, 주위 환경은 일반적인 수준입니다.

* 교통: 단지 내로 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 진입로: 북서측으로 아파트 단지로 진입하는 도로가 개설되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 6월 29일자 광양원예농업협동조합의 근저당권 (159,600,000원)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 등기부등본상 확인되는 근저당권, 가압류 등 모든 권리가 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. (을2, 을4, 갑5, 갑6, 갑7, 갑8 모두 말소 확인)

* 인수되는 권리: 인수되는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 인수되는 보증금 합계: 0원.

* 주의사항: 임대 관계는 현재 미상으로 확인됩니다. 따라서 실제 거주하는 임차인이 있는지, 보증금이나 월세는 얼마인지 추가 확인이 반드시 필요합니다. 만약 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금 정보가 미상인 경우, 예상치 못한 금전적 부담이 발생할 수 있으므로 신중한 접근이 요구됩니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건이 위치한 광양송보파인빌7차 아파트 단지는 주변에 학교, 상가, 생활 편의시설 등이 밀집해 있는 주거 중심지에 자리하고 있어 기본적인 상업 기능과 배후 수요를 갖추고 있습니다.

* 도보 이용 가능한 거리에 편의점, 마트, 병원, 다양한 음식점 등이 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 광양마로초등학교가 인근에 있으며, 다양한 상업 시설이 밀집해 있어 교육 및 생활 환경이 양호합니다.

* 아파트 단지 개요:

* 아파트명: 송보파인빌7차

* 총 동수: 9개 동

* 총 세대수: 867 세대

* 건물 규모: 최고 27층 (단지 전체 기준)

* 본 물건 건물: 24층 건물 중 1층

* 주차시설: 총 201대 (지상 3대, 지하 20대 - *단지 전체 기준일 수 있음*)

* 단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이 놀이터 등

1.5. 잠재적 리스크

* 미납 관리비: 2025년 7월 22일 현황 조사일 기준으로 547,450원의 미납 관리비가 확인되었습니다. 해당 금액은 승계될 가능성이 있으므로, 경매 진행 과정에서 최신 관리비 내역을 확인하고 관리사무소와 직접 상담하여 최종 부담액을 파악해야 합니다.

* 1층 세대 특성: 1층에 위치하여 층간 소음, 사생활 침해, 채광, 보안 등에 있어 일반적인 층수에 비해 단점이 있을 수 있습니다.

* 임차인 관계 미확인: 임대차 관계가 미상으로 확인되어, 잠재적으로 예상치 못한 추가 비용이나 명도 문제가 발생할 위험이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 전라남도 광양시의 주거 밀집 지역에 위치한 아파트 경매 건으로, 권리 관계가 비교적 명확하여 매각으로 인한 권리 소멸이 예상됩니다. 따라서 권리 분석상 큰 위험은 없어 보입니다. 다만, 1층이라는 점과 임차인 현황이 미상으로 확인된 부분은 잠재적 리스크로 고려해야 할 사항입니다. 주변 시세와 비교하여 신중하게 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 수요를 기대할 수 있는 주거 중심지 내 입지.

* 향후 지역 발전 및 인구 유입 시 가치 상승 잠재력.

* 권리 관계 소멸로 인한 안전한 부동산 취득 가능성.

* 1층의 특성을 고려한 시세 대비 저평가 가능성을 활용한 투자 기회.

1.8. 예상 입찰가

최근 거래된 유사 면적(84.9875㎡)의 실거래가는 2026년 6월 9일 164,000,000원, 2026년 6월 24일 176,000,000원입니다. 본 물건의 감정가는 175,000,000원입니다.

최근 실거래가 평균을 고려했을 때, 1층이라는 점과 미납 관리비, 임차인 미확인 등 잠재적 리스크 요소를 감안하여 다음과 같은 범위로 예상 입찰가를 제안합니다.

제시된 정보만을 바탕으로 한 예상 입찰가 범위: 145,000,000원 ~ 158,000,000원

실제 입찰 시에는 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 주변 부동산 중개업소와 상담하여 최신 시세를 파악하며, 관리사무소에 방문하여 미납 관리비 및 기타 특이사항을 확인한 후 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

본 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 산정되었습니다.

참고로, 지도 및 외부 검색을 통해 주변 시설을 확인한 결과, 해당 아파트 단지 주변에 특별히 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.