나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51735 [1] 전라남도 광양시 광양읍 덕례리 1844 흥한에르가 105동 19층 1902호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51735 [1] 전라남도 광양시 광양읍 덕례리 1844 흥한에르가 105동 19층 1902호 아파트 경매

• 사건번호: 2025타경51735
• 주소: 전라남도 광양시 광양읍 덕례리 1844 흥한에르가 105동 19층 1902호
• 감정가: 193,000,000원
• 최저가: 135,100,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 아파트

순천지원 경매9계 2025타경51735 | 소재지: 전라남도 광양시 광양읍 덕례리 1844 흥한에르가 105동 19층 1902호 | 감정가: 193,000,000원 | 최저가: 135,100,000원 | 용도: 아파트

1. 경매 물건 보고서

1.1. 사건 개요

순천지원 2025타경51735 (1)호 아파트 물건의 경매 컨설팅 보고서입니다. 본 물건은 전라남도 광양시 광양읍 덕례리 소재 흥한에르가 105동 19층 1902호로서, 토지 및 건물 일괄 매각되는 부동산 강제경매 물건입니다.

1.2. 물건 기본 정보

소재지: 전라남도 광양시 광양읍 덕례리 1844 흥한에르가 105동 19층 1902호

용도: 아파트 (총 19층 중 19층)

감정가: 193,000,000원

건물 전용면적: 71.86$\text{m}^2$ (약 21.74평)

건물 공급면적 (추정): 약 99.17$\text{m}^2$ (약 30평형)

토지 면적 (대지권): 58.40$\text{m}^2$ (약 17.67평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 광양읍 덕례리 소재 덕산마을 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 상가 등이 혼재된 주거지역으로 형성되어 있으며, 최고층 19층 중 최상층에 위치하여 일조 및 조망이 우수합니다.

2.2. 교통 상황 및 도로 조건

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통입니다. 단지 남측 및 동측으로 포장도로에 접하고, 토지이용계획상 대로3류(폭 25m~30m)에 접하고 있어 광양시 내외로의 이동이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 매각 물건의 성격

본건은 채무자의 채무 변제를 목적으로 하는 부동산강제경매 사건입니다. 매각은 토지 및 건물 일괄매각으로 진행되며, 매수인이 인수해야 하는 권리는 없을 것으로 예상됩니다. (말소기준권리 이후 권리 소멸 원칙)

3.2. 주의 및 인수 사항

현황조사일(2025.7.22.) 기준 미납관리비 1,361,000원이 확인되었습니다. 아파트 미납관리비 중 공용부분은 낙찰자가 인수할 책임이 있으므로, 입찰 전 관리사무소를 통해 공용부분 미납액을 반드시 확인하고 입찰가에 반영해야 합니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 상권 및 편의시설

본 단지는 제2종일반주거지역에 위치하며 주거 밀집도가 높아 기본적인 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있습니다. 특히, 광양 지역의 대형 쇼핑몰인 LF스퀘어 광양점이 인근에 위치하여 쇼핑 및 문화생활 접근성이 매우 우수합니다.

4.2. 건물의 특징 및 설비

철근콘크리트구조의 19층 아파트(2019년 사용승인)로 비교적 신축급입니다. 위생, 급배수, 소화전, 승강기 등의 설비가 완비되어 있으며, 주거 환경은 쾌적할 것으로 판단됩니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 재정적 리스크

미납관리비(공용부분) 인수 리스크가 존재하며, 이는 입찰가에 직접적으로 영향을 미치는 요소입니다. 또한, 본 경매는 소유자가 채무자인 강제경매 건으로 명도 저항이 발생할 가능성이 있어 명도 비용 및 시간을 보수적으로 산정해야 합니다.

5.2. 환경적 리스크

현장 조사(간접) 결과, 주변에 특별히 주거 환경을 저해할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 소로1류, 소로2류에 저촉되는 부분이 있어 도시계획 변경 시 영향을 받을 가능성은 있으나, 현재는 아파트 부지로 이용 중이므로 그 위험도는 낮습니다.

6. 종합 의견

전라남도 광양시 광양읍 덕례리 흥한에르가 아파트는 감정가 1억 9천 3백만원으로 책정된 신축급 중소형 평형(전용 71.86$\text{m}^2$)입니다. 광양읍 내에서도 생활 인프라와 교통 여건이 양호하며, 특히 대형 상업시설 인접성 면에서 큰 장점을 가집니다. 미납 관리비 인수 금액을 입찰가에 정확히 반영하고, 명도 전략을 수립하여 접근한다면 실수요자에게는 내 집 마련, 투자자에게는 안정적인 임대수익을 기대할 수 있는 합리적인 투자 물건으로 판단됩니다.

7. 투자 포인트

최고의 입지: 광양읍 중심부 생활권과 광양 LF스퀘어 인접성으로 생활 편의성이 뛰어납니다.

합리적인 평형: 전용 71.86$\text{m}^2$ (약 21.74평)는 실수요자들이 선호하는 실속형 중소형 평형입니다.

가격 경쟁력: 유찰 시 최저가와 감정가의 차이만큼 높은 가격 경쟁력이 발생하여 시세차익을 기대할 수 있습니다.

신축급 아파트: 2019년 준공으로 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

법원 정보

순천지원 경매9계