나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51779 [1] 전라남도 여수시 돌산읍 금봉리 1278-1 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 돌산읍 금봉리 소재‘전남대학교 수산과학연구소’북동측 인근에 위치하며, 주위환경은 해안,농경지,단독주택 등이 소재하는 해안 농경지대 임.

교통상황

본건 인근까지 차량접근이 가능하며, 일반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 평지 내 부정형 토지로서, '전'으로 이용중임.

인접 도로상태

'맹지'임.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 자연환경보전지역, 수산자원보호구역 가축사육제한구역(일부제한구역 200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법> 임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.
2) 본 평가는 '황진*'氏 공유지분(1/5)만의 평가임.

물건 비고

농지취득자격증명 제출요(미제출시 매수신청보증금 미반환), 지분매각, 특별매각조건 있음(공유자 우선매수권행사는 1회로 제한함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 순천지원 2025타경51779 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신OOOOOOOO

1.2. 소재지 및 면적

소재지: 전라남도 여수시 돌산읍 금봉리 1278-1

용도: 전 (밭)

토지 전체 면적: 1253.00㎡ (약 378.97평)

매각 대상 토지 지분 면적: 250.60㎡ (약 75.81평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 0.00㎡

건물 지분: 0㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 34,332,200원

매각 대상: 토지 일부 지분 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 전라남도 여수시 돌산읍 금봉리 소재 ‘전남대학교 수산과학연구소’ 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위 환경은 해안, 농경지, 단독주택 등이 소재하는 해안 농경지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 도로 상태

본건은 인접 도로가 없어 맹지 상태입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

소유권 변동 이력이 확인됩니다. 말소기준권리는 2025년 7월 14일 접수된 신한카드주식회사의 2번 황진이 지분강제경매(채권금액: 27,197,432원)입니다. 해당 경매개시결정 등기부 채권 총액은 0원입니다.

3.2. 임차인 현황

인수되는 임차인은 없으며, 임차보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권은 매각으로 소멸되지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

해당 물건은 해안 농경지대에 위치하며, 주변에 농경지와 단독주택이 산재한 전형적인 농촌 지역의 특성을 보입니다. 따라서 활발한 상업 활동이나 유동인구가 많은 상권 형성은 기대하기 어렵습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거 환경

농경지대 특성상 대규모 편의시설이나 문화시설 접근성은 다소 낮을 수 있습니다. 생활 편의는 인근 마을 또는 여수시 중심 시가지로의 차량 이동을 통해 해결될 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 제출 의무

본건은 농지이므로 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다. 미제출 시 매수신청보증금이 반환되지 않으며, 매각 불허가 결정이 내려질 수 있습니다. 매수 희망자는 사전에 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.

6.2. 지분 매각

본건은 토지 전체가 아닌 일부 지분(1/5)만 매각 대상입니다. 이는 소유권 행사 및 활용에 있어 공유자와의 협의가 필요하며, 단독으로 토지 전체를 개발하거나 처분하는 데 제약이 따릅니다.

6.3. 공유자 우선매수신고

공유자 우선매수 신고가 있었으며, 특별 매각 조건으로 공유자의 우선매수권 행사는 1회로 제한됩니다. 또한, 공유자 우선매수권 행사 후 매수보증금 미납으로 실효될 경우, 해당 공유자는 다음 매각기일에 우선매수청구권을 행사할 수 없습니다.

6.4. 맹지

본건은 인접 도로가 없어 맹지 상태입니다. 이는 건축 등 토지 활용에 있어 큰 제약이 될 수 있으며, 도로 확보 방안 마련이 선행되어야 합니다.

6.5. 토지이용계획 및 제한사항

본건은 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(일부 제한 구역 200m), 농업진흥구역으로 지정되어 있어 토지 이용에 상당한 제한이 있습니다.

6.6. 혐오시설 관련

주변 지역(여수시 전반)에서 폐기물 처리 시설(소각장 등) 건립 관련 논의가 일부 있으나, 본건 토지(금봉리 1278-1)에 직접적인 영향을 미치는 혐오시설의 존재는 확인되지 않았습니다. 다만, 광범위한 지역 개발 계획 등을 주시할 필요는 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 전라남도 여수시 돌산읍에 위치한 농지 지분 매각 물건입니다. 아름다운 해안 및 농경지대가 어우러진 지역에 있으나, 맹지이며 농업진흥구역 등 다수의 토지 이용 규제가 존재합니다. 또한, 지분 매각으로 인한 공유자와의 관계 설정이 중요합니다. 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 이를 충족하는 실수요자 또는 장기적인 토지 가치 상승을 기대하는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 잠재적 가치 상승 가능성

돌산 지역은 관광 자원과 연계한 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 향후 지역 개발 및 도시계획 변화에 따라 토지 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

8.2. 낮은 감정가 대비 면적

감정가 34,332,200원에 대한 지분 면적 250.60㎡는 비교적 낮은 수준으로, 시장 상황에 따라 투자 매력이 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 34,332,200원을 기준으로 하되, 맹지, 지분 매각, 엄격한 토지 이용 제한 등의 제약 조건과 공유자의 우선매수권 행사를 고려해야 합니다. 또한, 실제 토지 시세 및 주변 유사 물건 거래 사례를 면밀히 조사하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수할 보증금이 없는 점을 감안하면, 감정가 이하에서 보수적인 접근이 권장됩니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 상세한 현장 조사와 시세 분석이 추가적으로 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.