나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33202 [1] 전라남도 나주시 빛가람동 200 중흥에스-클래스메가티움2차 제4층 제에이542호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남문감정 · 평가일 2025.07.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 ""빛가람동행정복지센터"" 북측 인근에 위치한 중흥에스-클래스메가티움2차 제4층 제에이542호로서 주변은 상업용 건물, 오피스텔, 아파트단지 등이 소재한 상가지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 등이 소재하여 대중교통수단 이용은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 12층건내 제4층 제에이542호로서,
외벽 : 돌붙임 및 시멘몰탈위 페인트 등 마감,
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등,
창호 : 새시창임.

이용상태

주거용오피스텔임.

설비내역

일반적인 급배수설비, 위생설비, 소방설비, 승강기설비, 난방설비, 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및북측으로 왕복 4차선 포장도로에 접하며 동측으로 차량진출입로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

광주지방법원 2025타경33202 (1)

소재지

전라남도 나주시 빛가람동 200 중흥에스-클래스메가티움2차 제4층 제에이542호

용도

오피스텔 (주거용 오피스텔)

감정가

64,000,000원

면적

토지면적: 6.15㎡ (약 1.86평)

건물면적: 28.42㎡ (약 8.60평)

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산강제경매

채권자

주OOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 "빛가람동행정복지센터" 북측 인근에 위치한 중흥에스-클래스메가티움2차 제4층 제에이542호입니다.

주변은 상업용 건물, 오피스텔, 아파트단지 등이 소재한 상가지대로서 주위환경은 보통입니다.

제반 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

본건 동측 및 북측으로는 왕복 4차선 포장도로에 접해 있으며, 동측으로 차량 진출입로가 개설되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리

갑4 (전남신용보증재단 가압류, 2023-08-10 접수)

매각으로 소멸되지 않는 권리

을5 주택임차권 (김재호)

임차인 현황

* 임차인: 김재호 (김 )

* 보증금: 69,500,000원 (물건명세서상 기재, 등기부상 권리금액 72,500,000원)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-05-04

* 확정일자: 2022-04-11

* 대항력: 있음

* 비고: 등기부상 '을5 주택임차권'이 '인수'로 기재되어 있으며, 권리금액은 72,500,000원입니다. 물건명세서상 보증금은 69,500,000원(감액된 금액)으로 기재되어 있으나, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니할 경우 잔액을 매수인이 인수하게 됩니다.

권리분석 요약

말소기준권리보다 앞선 선순위 임차인(김재호)이 존재하며, 해당 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 등기부상 인수 금액은 72,500,000원이지만, 실제 인수 금액은 69,500,000원일 수 있으므로 반드시 현장 확인 및 법률 전문가와 상담이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 나주시 빛가람동은 혁신도시 내 상업지구로, 공공기관 및 다양한 편의시설, 주거 단지가 밀집해 있습니다.

"빛가람동행정복지센터" 북측 인근에 위치하여 행정 및 편의시설 접근성이 양호한 지역입니다.

건물 자체는 업무시설(오피스텔), 근린생활시설, 판매시설 등 복합 용도로 사용되고 있어 지역 내 수요를 흡수할 수 있는 입지입니다.

1.4. 생활정보

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평지붕의 12층 건물 중 4층에 위치합니다.

건물은 2015년 7월 21일 사용승인되었습니다.

내외부 마감은 돌붙임 및 시멘몰탈위 페인트, 벽지도배 및 타일붙임, 새시창 등으로 되어 있습니다.

일반적인 급배수, 위생, 소방, 승강기, 난방, 주차 설비 등이 완비되어 있습니다.

주변에는 행정복지센터, 상업시설, 주거 단지 등이 있어 기본적인 생활 인프라가 구축되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인이 존재한다는 점입니다.

등기부상 '을5 주택임차권'이 '인수'로 기재되어 있으며, 권리금액은 72,500,000원입니다.

물건명세서에 따르면 임차보증금은 69,500,000원(감액된 금액)으로 기재되어 있으며, 배당에서 전액 변제되지 못할 경우 그 잔액을 낙찰자가 인수해야 합니다.

따라서, 낙찰자는 입찰가 외에 최소 69,500,000원 이상의 보증금을 추가로 부담해야 할 가능성이 매우 높습니다.

최근 유사 면적(28.4189㎡)의 거래 사례가 6,000만원에 있었음을 고려할 때, 인수해야 할 보증금이 시세보다 높아 투자 가치가 매우 낮거나 손실이 예상됩니다.

1.6. 종합 의견

나주시 빛가람동 중심부에 위치한 오피스텔로, 건물 자체의 입지 조건은 준수합니다.

그러나 대항력 있는 선순위 임차인으로 인한 보증금 인수 부담이 본 건의 가장 큰 문제입니다. 등기부 및 물건명세서 상의 인수 예상 금액(최소 69,500,000원 이상)이 최근 유사 물건의 매매가(60,000,000원) 및 감정가(64,000,000원)보다 높기 때문에, 본 건은 인수 후에도 상당한 손해를 볼 가능성이 매우 높은 투자 부적격 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

본 건의 현재 상황에서는 명확한 투자 포인트를 찾기 어렵습니다.

다만, 만약 임차인과의 협상을 통해 보증금 부담을 현저히 줄이거나, 지역의 향후 개발 계획에 따른 가치 상승을 기대할 수 있는 매우 장기적인 관점의 투자라면 고려해 볼 수도 있겠습니다. 그러나 이는 매우 높은 위험을 수반합니다.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석

* 최근 매매 사례 (28.4189㎡): 2026년 6월 1일, 6,000만원

* 감정가: 6,400만원

* 본 건 건물 면적: 28.42㎡ (약 8.60평)

입찰가 산정

대항력 있는 선순위 임차인(인수 보증금 72,500,000원 또는 69,500,000원)의 부담이 매우 크므로, 감정가 대비 보수적으로 접근해야 합니다.

본 건의 시장 가치를 고려했을 때, 인수 보증금을 제외한 예상 입찰가는 최대한 낮게 산정하는 것이 바람직합니다.

보수적인 관점에서 예상 입찰가는 50,000,000원으로 제안합니다.

총 예상 매입 비용

예상 입찰가 (50,000,000원) + 인수 보증금 (최소 69,500,000원) = 119,500,000원 이상

결론

제시된 인수 보증금 액수를 고려할 때, 본 건의 총 예상 매입 비용은 현재 시장가치 및 감정가를 초과하여 상당한 손실이 예상되는 물건입니다. 신중한 접근이 필요하며, 법률 전문가와 반드시 상의하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.