나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33276 [1] 전라남도 화순군 화순읍 삼천리 1072 힐스테이트화순2차 201동 3층304호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 화순군 화순읍 삼천리 소재 <화순고등학교> 북서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 아파트단지 및 시장, 병원 등이 혼재하고 있는 지역으로서, 제반 입지여건 및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입가능하며, 인근에 노선버스승강장 및 화순시외버스공용정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

기호 가~라)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층/지상35층 건 중
제3층 제304호 외 3개호로서
2024.02.29 사용승인되었으며
외벽 : 인조석붙임 및 몰탈위페인트마감 등,
내벽 : 벽지 및 타일마감 등,
바닥 : 마루 및 타일마감 등,
창호 : 새시창호등 임.

기호 마)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층/지상37층 건 중
제11층 제1103호로서
2024.02.29 사용승인되었으며
외벽 : 인조석붙임 및 몰탈위페인트마감 등,
내벽 : 벽지 및 타일마감 등,
바닥 : 마루 및 타일마감 등,
창호 : 새시창호등 임.

이용상태

기준시점 현재 기호 가)~마)는 공히 아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 스프링클러, 도시가스에의한 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접 필지 대비 평탄한의 부정형 토지로서, 기준시점 현재 아파트 및 상가의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 왕복4차선 및 동측으로 왕복2차선의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

공실

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 광주지방법원 2025타경33276(1)호 사건으로, 전라남도 화순군 화순읍 삼천리 1072번지에 위치한 힐스테이트화순2차 201동 3층 304호 아파트입니다.

본건의 용도는 아파트이며, 건물 및 토지를 일괄 매각하는 부동산 임의경매 물건입니다.

감정평가액은 364,000,000원입니다.

토지 면적은 28.52㎡(약 8.63평)이며, 건물 면적(전용면적)은 84.98㎡(약 25.70평)입니다.

토지 및 건물 제시외 면적은 없습니다.

채권자는 서OOOOOO이며, 공동담보 물건으로 경매가 진행되었습니다.

현재 공실 상태입니다.

건축물대장상 본건이 속한 힐스테이트화순2차 아파트는 2024년 2월 29일 사용 승인된 신축 건물입니다.

본건이 속한 201동은 철근콘크리트구조이며, 지하 3층, 지상 35층 건물 중 3층에 위치합니다.

건물 외벽은 인조석붙임 및 몰탈위 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 바닥은 마루 및 타일 마감, 창호는 새시 창호 등으로 시공되었습니다.

기본적인 전기, 위생, 급배수, 승강기, 소화전, 스프링클러, 도시가스 난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

2. 입지조건

본건은 전라남도 화순군 화순읍 삼천리 소재 화순고등학교 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 아파트 단지와 더불어 시장, 병원 등이 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

단지까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 승강장과 화순시외버스공용정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

본건 동측으로는 왕복 4차선, 서측으로는 왕복 2차선의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

전반적인 입지여건 및 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2024년 6월 28일에 접수된 서석새마을금고의 근저당권(을1)입니다.

본건 경매 신청 채권자도 동일한 서석새마을금고(갑5)입니다.

등기부등본상 확인되는 모든 권리(을1, 을2, 갑3, 갑4, 갑5)는 매각으로 인하여 소멸될 예정입니다.

특히, 갑3 소유권이전 신탁등기 말소(화순현대지역주택조합), 을2 근저당권(현대엔지니어링), 갑4 가처분(이현배쓰) 등은 모두 말소 예정이며, 본 건이 임의경매로 진행되므로 낙찰자는 인수하는 권리 없이 깨끗한 등기부 상태로 소유권을 취득하게 됩니다.

등기부 채권 총액은 3,173,439,000원입니다.

임차인 현황으로는 인수 보증금 합계가 0원으로 파악되어, 별도의 임차인 관련 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 등기부상 확인되지 않아 실제 인수 대상이 없을 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 지역은 아파트 단지와 더불어 시장, 병원 등이 혼재된 복합 상권입니다.

주변에는 이미 형성된 주거 단지가 많아 기본적인 수요는 확보되어 있습니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등이 있어 단지 거주자들의 편의를 높이고 있습니다.

인근에 위치한 시장과 병원 등은 단지 외부의 생활 편의성을 더합니다.

주변 지역에 대한 혐오시설이나 유해시설은 현재까지 확인된 바 없습니다.

5. 생활정보

편의시설로는 인근에 위치한 시장과 병원을 이용할 수 있으며, 힐스테이트화순2차 단지 내에 다양한 주민 편의시설이 마련되어 있습니다.

교육 환경으로는 본건 북서측 인근에 화순고등학교가 위치해 있어 교육 여건 또한 양호한 편입니다.

교통 측면에서는 인근 버스 승강장 및 화순시외버스공용정류장을 통해 지역 내외부로의 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

본건은 현재 공실 상태로, 향후 임대 시 공실 장기화 가능성을 고려해야 합니다. 명도 진행 시 협의 과정이 필요할 수 있습니다.

2024년 2월에 사용 승인된 신축 아파트이지만, 경매 물건이므로 입주 전 하자 여부 등을 꼼꼼히 점검할 필요가 있습니다.

등기부채권 총액이 높으나, 이는 경매 절차에 따라 모두 소멸되므로 낙찰자에게 직접적인 인수 부담은 없습니다.

7. 종합 의견

본건 힐스테이트화순2차 아파트는 2024년 2월에 사용 승인된 비교적 신축 건물로, 외관상 상품성이 우수합니다.

주변 지역은 주거 및 상업 시설이 혼재되어 생활 환경이 안정적이며, 교통 접근성 또한 보통 수준으로 양호합니다.

등기부상 복잡해 보이는 권리관계가 있으나, 모든 권리가 매각으로 소멸되므로 낙찰자는 안전하게 소유권을 취득할 수 있습니다.

공실 상태라는 점은 명도 및 임대 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

신축 아파트라는 점은 향후 시세 상승 잠재력을 높이는 요소입니다.

화순군 내에서 안정적인 주거 수요를 확보할 수 있는 입지 조건을 갖추고 있습니다.

감정가 대비 시세 분석을 통해 시세보다 저렴하게 매수할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 전용면적 84.98㎡(약 25.70평)이며, 3층에 위치합니다.

최근 동일 단지 유사 면적(84.64㎡~84.98㎡)의 실거래가는 36,500만원(31층) 및 38,300만원(32층)이었습니다.

본건은 3층으로, 고층 매물 대비 층수 차이에 따른 가격 조정이 필요합니다.

이를 감안할 때, 적정 시세 범위는 약 33,000만원에서 36,000만원 사이로 예상됩니다.

감정가 36,400만원과 비교했을 때, 3층의 가치를 고려하면 감정가 이하 또는 근접한 가격에서 입찰을 고려하는 것이 합리적입니다.

또한, 인수할 임차 보증금이 없고 권리관계가 명확하므로, 시세 대비 저가 매수 기회를 노려볼 수 있습니다.

안정적인 투자를 위해서는 33,000만원에서 35,000만원 구간을 목표 입찰가로 설정하는 것을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.