나이스옥션 법원경매 남원 2025타경30205 [1] 전북특별자치도 남원시 인월면 인월리 212-2 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크감정 · 평가일 2025.07.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 남원시 인월면 인월리 소재 '버스터미널' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 주유소, 일반음식점 및 숙박시설 등이 혼재하는 노선상가지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하며 인근에 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1) 사다리형 평지로서, 상업용건부지임.
일련번호 3) 부정형 평지로서, 상업나지임.

인접 도로상태

일련번호 1) 북동측으로 약 20미터 포장도로 및 남동측으로 약 6미터 포장도로와 접함.
일련번호 3) 북동측으로 약 20미터 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) 도시지역 , 일반상업지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합),가축사육제한구역(2018-12-14)(상대제한지역500m(모든축종 제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (영산강·섬진강)건축 등 허가제한지역(2023-02-13)(가축분뇨배출시설 신축 제한)<영산강·섬진강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>
일련번호 3) 도시지역 , 일반상업지역, 가축사육제한구역(2018-12-14)(상대제한지역500m(모든축종 제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (영산강·섬진강)건축 등 허가제한지역(2023-02-13)(가축분뇨배출시설 신축 제한)<영산강·섬진강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타 : -.

건물감정평가요항표

건물의 구조

2(가) 철근콘크리트구조 슬래브지붕 6층건물으로서,

외벽 : 스톤코트 및 드라이비트 마감,
내벽 : 타일 및 벽지 등 마감,
바닥 : 화강석 및 타일 등 마감,
창호 : 새시창호임.

이용상태

2(가) 지하1층 : 유흥주점, 창고, 기계실 등
지상1층 : 주차장, 안내실 등
지상2층 : 숙박시설 등
지상3,4층 : 숙박시설 등
지상 5층 : 숙박시설 등임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 및 승강기 설비가 구비 되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타 : -.

물건 비고

1.일괄매각
2.2026. 6. 17.자 주식회사 개원개발으로부터 목록2. 부동산에 대해 공사대금 금 167,000,000원의 유치권신고서가 제출되었으나, 그 성립여부는 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 남원지원 2025타경30205 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 지리산새마을금고

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 중복병합사건, 공동담보, 유치권, 대항력있는임차인

1.2. 물건 현황

소재지: 전북특별자치도 남원시 인월면 인월리 212-2

용도: 숙박시설 (건축물 용도: 숙박시설, 위락시설)

건물 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 6층건 (지하 1층, 지상 6층)

건물 면적: 1963.76㎡ (약 594평)

토지 면적: 1299.00㎡ (약 393평)

건축 사용 승인일: 2006년 9월 11일

1.3. 감정가 및 면적

총 감정가: 1,842,486,440원

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 전북 남원시 인월면 인월리 소재 '버스터미널' 남동측 인근에 위치합니다.

주위에는 주유소, 일반음식점, 숙박시설 등이 혼재하는 노선상가지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

토지 이용 현황: 일련번호 1)은 사다리형 평지로 상업용 건부지이며, 일련번호 3)은 부정형 평지로 상업 나지입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 진입이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

일련번호 1) 토지는 북동측 약 20미터 포장도로 및 남동측 약 6미터 포장도로와 접합니다.

일련번호 3) 토지는 북동측 약 20미터 포장도로와 접합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

도시지역, 일반상업지역으로 지정되어 있습니다.

대로3류(폭 25m~30m) 및 소로3류(폭 8m 미만)에 접해 있습니다.

가축사육제한구역(상대제한지역 500m, 모든 축종 제한) 및 (영산강·섬진강) 건축 등 허가제한지역(가축분뇨배출시설 신축 제한)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

말소기준권리: 2019년 5월 17일자 지리산새마을금고 근저당권 (을20, 건물 을4)

등기부상 현재 남아있는 권리: 해당사항 없음 (모든 등기부상 권리는 경매로 소멸 예정)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음

3.2. 인수되는 권리 (있을 경우)

없음 (단, 유치권 성립 여부는 불분명하므로 확인 필요)

3.3. 등기부상 채권 총액

토지 등기부 채권 총액: 1,975,019,983원

건물 등기부 채권 총액: 1,994,619,983원

총 채권액 합계는 감정가를 훨씬 상회합니다.

3.4. 임차인 현황 및 분석

임차인 김 (1차):

보증금: 20,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2018-12-24

확정일자: 2020-11-04

대항력: 있음

비고:

임차인 김 (2차):

보증금: 50,000,000원 (1차 보증금 증액분 30,000,000원 포함)

차임: 1,250,000원

전입일자: 2019-02-18

확정일자: 2020-11-04

대항력: 있음

비고: 1차 보증금 증액분 30,000,000원, 차임 1,250,000원

임차인 유 :

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2020-12-24

대항력: 없음

비고:

임차인 유 (장옥자 대표):

보증금: 50,000,000원

차임: 2,000,000원

전입일자: 2025-06-24

대항력: 없음

비고:

임차인 김 님은 두 건의 임대차 관계를 통해 총 보증금 70,000,000원(20,000,000원 + 50,000,000원)에 대해 대항력을 가지고 있습니다. 배당신고일자 정보가 없어 배당 우선순위 확인이 어렵기 때문에, 낙찰 후 해당 보증금을 인수해야 할 가능성이 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건 인근은 버스터미널을 중심으로 한 노선상가지대로, 주유소, 일반음식점, 숙박시설 등 다양한 상업시설이 밀집해 있습니다.

지역 주민 및 유동인구를 대상으로 하는 업종에 적합한 환경을 갖추고 있습니다.

4.2. 업종 적합성

현재 용도가 숙박시설이며, 위락시설로도 활용 가능합니다. 주변 상권 특성을 고려할 때 숙박업, 요식업, 유흥업 등의 운영이 가능할 것으로 보입니다. 지방자치단체들이 숙박시설 개선 사업을 지원하는 추세이며, 지역 관광 활성화와 연계될 경우 긍정적인 효과를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 버스터미널을 통한 광역 이동이 용이하며, 지역 내 편의시설 접근성도 양호한 편입니다.

주변 상업시설 내 일반 음식점, 편의점 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 혐오시설 유무

주변 환경 분석 결과, 보고서 작성 시점에서는 인근에 혐오시설이 확인되지 않았습니다. 다만, 모든 부동산 거래와 마찬가지로, 최종적인 판단을 위해서는 현장 답사를 통한 면밀한 확인이 필수적입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권

주식회사 개원개발로부터 공사대금 167,000,000원에 대한 유치권 신고가 제출되었으나, 그 성립 여부는 불분명합니다. 유치권은 채권의 존재, 물건의 적법하고 계속적인 점유, 채권과 목적물 간의 견련성, 유치권 배제 특약의 부재 등의 요건을 충족해야 성립하며, 특히 경매개시결정 등기 이전에 점유가 시작되어야 합니다. 성립 여부가 불분명하므로 낙찰 후 유치권 분쟁 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 대항력 있는 임차인

임차인 김 님은 두 건의 임대차를 통해 총 보증금 70,000,000원에 대해 대항력을 가지고 있습니다. 배당받을 금액이 부족하거나 배당요구종기일까지 배당신청을 하지 않는 경우, 낙찰자가 해당 보증금을 인수해야 할 위험이 있습니다. 임차인이 배당금을 전액 배당받지 못하면, 낙찰자는 임대차 관계의 존속을 주장하는 임차인에게 보증금을 반환해야 할 의무가 발생할 수 있습니다.

6.3. 중복 병합 및 공동 담보

본 건은 중복병합사건으로, 여러 채권이 얽혀 있는 복잡한 권리관계가 있을 수 있습니다. 또한 공동담보 물건으로서 다른 부동산과의 연관성도 고려해야 하므로, 이에 대한 심층적인 권리 분석이 필요합니다.

6.4. 건물 및 토지 면적 차이

제공된 건축물대장 정보상의 건물 면적(1874.76㎡)과 등기부상 면적(1963.76㎡)에 차이가 있으며, 토지 면적(건축물대장 1381㎡ vs 등기부/감정가 1299㎡)에도 차이가 있습니다. 실제 현황과 공부상의 차이를 반드시 확인하고, 이에 따른 가치 변동 가능성을 고려해야 합니다.

6.5. 기타 잠재적 리스크

토지 이용 계획상의 가축사육제한구역, 건축 허가 제한 지역 등은 향후 건축 행위 및 토지 활용에 제약을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전북 남원시 인월면 소재 숙박시설로, 버스터미널 인근 상업지역에 위치하여 입지 조건은 양호한 편입니다. 그러나 감정가를 훨씬 초과하는 높은 채권 총액, 성립 여부가 불분명한 유치권, 대항력 있는 임차인 존재, 건물 및 토지 면적의 공부상 차이 등 다수의 잠재적 리스크 요소를 내포하고 있습니다. 권리관계가 복잡하고 인수해야 할 보증금이 발생할 수 있으며, 유치권 관련 분쟁 가능성도 존재합니다. 따라서 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 리스크를 충분히 파악한 후 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

상업지역 내 숙박시설로, 지역 상권 및 유동인구를 활용한 영업 가능성이 있습니다.

인근 버스터미널을 통한 접근성 및 교통 이용이 편리합니다.

지방자치단체의 숙박시설 개선 지원 사업 등과 연계 시 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

본 건의 복잡한 권리관계를 정확히 분석하고 리스크를 관리할 수 있다면, 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정해야 합니다.

대항력 있는 임차인 김 님의 보증금 70,000,000원을 제외한 금액을 기준으로, 감정가(1,842,486,440원)와 제반 리스크(유치권, 복잡한 권리관계, 면적 차이 등)를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산출은 추가적인 시세 조사, 유치권 및 임차인과의 협상 가능성, 명도 가능성, 그리고 해당 지역의 부동산 시장 동향을 종합적으로 판단한 후 결정되어야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 금액 제시가 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.