나이스옥션 법원경매 군산 2025타경21111 [1] 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 104동 4층 401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 익산시 송학동 한국농업기술진흥원 북측 인근에 소재하며, 주변은 아파트단지 및 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 간선 도로 및 버스승강장이 소재하는 등 제반교통여건은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 22층 중 4층 401호로서
외 벽 : 몰탈위페인팅, 돌붙임 등 마감.
내 벽 : 벽지 등 마감.
창 호 : 샤시창임.

이용상태

본건은 아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 도시가스 난방설비, 엘리베이터, 소방설비, 지하주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형평지로서 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 동측에 접한 도로를 통하여 차량출입함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역 , 대로3류(폭 25m~30m)(저촉) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한구역)임.

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 요약

사건번호: 군산지원 2025타경21111 (1)

소재지: 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 104동 4층 401호

용도: 아파트

감정가: 305,000,000원

1.2. 면적 정보

토지면적: 47.49㎡ (약 14.37평)

토지 지분: 47.4901㎡ (약 14.37평)

건물면적: 84.95㎡ (약 25.70평)

건물 지분: 84.9502㎡ (약 25.70평)

1.3. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항: 없음

특수물건정보: 공동담보

1.4. 아파트 정보

아파트명: 송학크레지움캐슬

사용승인일: 2022년 09월 29일

동수: 104동

해당층: 4층 (총 22층 중)

세대수: 294세대 (단지 전체)

전용면적: 84.95㎡ (약 25.70평)

분양면적 (단지 총면적): 34092.85㎡

지상주차대수: (아파트 정보 기준) <nil>대, (건축물대장 기준) 20대

지하주차대수: (아파트 정보 기준) 9대, (건축물대장 기준) 364대

주차대수 합계: (아파트 정보 기준) 20대, (건축물대장 기준) 384대

최고층: 27층 (단지 기준), 22층 (104동)

최저층: 2층 (단지 기준)

복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소

관리사무소 연락처: 063-842-0709

(참고: 아파트 정보의 주차대수와 건축물대장의 주차대수 정보에 차이가 있으니 확인이 필요합니다.)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 전북특별자치도 익산시 송학동 한국농업기술진흥원 북측 인근에 소재하며, 주변은 아파트단지 및 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 간선 도로 및 버스승강장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로상태

본 건은 동측에 접한 도로를 통하여 차량 출입이 가능합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(저촉), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한구역)입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 근저당권 (우리은행, 2022-10-18 접수, 120,000,000원)

3.2. 말소되는 권리

* 을1: 근저당권 (우리은행)

* 을2: 근저당권 (김종주, 500,000,000원)

* 을3: 주택임차권 (김병기, 245,000,000원, 전입 2022-12-08, 확정 2023-02-22)

* 갑2: 가압류 (김영실, 875,191,256원)

* 갑3: 강제경매 (주택도시보증공사, 245,000,000원)

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다. 인수되는 권리는 없습니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 김병기

* 보증금: 245,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-12-08

* 확정일자: 2023-02-22

* 대항력: 없음

* 비고: (위 권리분석에서 보듯이 말소 예정입니다.)

3.5. 채권 총액

등기부채권 총액: 1,740,191,256원

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본 물건은 한국농업기술진흥원 북측 인근에 위치하며, 아파트 단지와 근린생활시설, 단독주택이 혼재된 지역입니다.

4.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근 버스 승강장 등을 통해 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

4.3. 혐오시설 유무

주변 지역을 종합적으로 검토한 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본 건은 신축 아파트(2022년 사용승인)인 송학크레지움캐슬 104동 4층에 위치한 아파트입니다.

5.2. 건축물 구조 및 마감

* 구조: 철근콘크리트구조 평지붕

* 외벽: 몰탈위페인팅, 돌붙임 등 마감

* 내벽: 벽지 등 마감

* 창호: 샤시창

5.3. 주요 설비

위생설비, 급배수설비, 도시가스 난방설비, 엘리베이터, 소방설비, 지하주차장 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 명도 관련 리스크

임차인 김병기 씨는 대항력이 없으나, 245,000,000원의 보증금을 전액 배당받지 못할 경우 명도 과정에서 일부 저항이 발생할 가능성이 있습니다. 따라서 명도 협상 및 진행에 주의가 필요합니다.

6.2. 가격 변동 리스크

최근 실거래가 정보가 있지만, 부동산 시장 상황 변동에 따라 가격이 영향을 받을 수 있습니다.

6.3. 정보 차이

아파트 관리사무소 제공 주차 정보와 건축물대장 상의 주차대수 정보 간에 큰 차이가 존재하므로, 입찰 전 현장 방문 등을 통해 정확한 주차 공간 및 관련 정보를 재확인하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2022년 사용승인된 신축 아파트로, 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없는 깨끗한 권리관계를 가지고 있습니다. 입지 조건 및 주거 환경 또한 양호한 편입니다. 다만, 임차인의 배당 관련 이슈로 인한 명도 리스크는 사전에 충분히 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트 (2022년 준공)

* 권리관계 말소로 인한 명확한 인수 부담 없음

* 송학동 지역의 아파트 시장 잠재력

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

감정가: 305,000,000원

최근 매매가 정보 (2026년 6월~7월):

* 16층: 235,000,000원

* 14층: 255,000,000원

* 6층: 230,000,000원

최근 전월세 정보 (2023년~2026년):

* 9층: 보증금 24,750만원, 월세 0원

* 5층: 보증금 24,750만원, 월세 0원

* 4층: 보증금 2,000만원, 월세 100만원

최근 실거래가는 2억 3천만 원에서 2억 5천 5백만 원 사이에 분포하고 있습니다. 본 물건의 감정가가 3억 5백만 원으로 최근 실거래가보다 높게 책정되어 있으므로, 시세 대비 합리적인 가격으로 접근하는 것이 중요합니다. 임차인의 보증금 2억 4천 5백만 원은 대항력이 없어 인수되지 않지만, 배당 여부에 따라 명도 리스크가 존재하므로 이를 감안해야 합니다.

9.2. 예상 입찰가 범위

최근 실거래가 평균 및 최고가를 참고하고, 낙찰 후 발생할 수 있는 명도 비용 및 취득세, 부대 비용 등을 고려할 때, 예상 입찰가는 2억 4천만 원 ~ 2억 7천만 원 범위로 산정하는 것이 합리적입니다.

최종 입찰가는 개별적인 투자 성향, 자금 계획, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 반영하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.