나이스옥션 법원경매 군산 2025타경21107 [1] 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 101동 13층 1303호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 전라 · 평가일 2025.07.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 익산시 송학동 소재 ""한국농업기술진흥원"" 북측 인근에 위치하고, 주위환경은 아파트단지, 단독주택, 농경지 등이 혼재된 지역임.

교통상황

본건 아파트 단지까지 차량출입이 용이하고 인근에 대중교통시설이 소재하여 제반 교통사정은 보통 정도임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 19층 아파트 중 13층 1303호로서
외벽 : 몰타르위 페인트 마감,
내벽 : 벽지, 타일 등 마감,
창호 : 샷시 창호 마감임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소화전, 승강기, 출입통제설비, 지하주차장 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 25미터 아스팔트 포장도로와 접하고, 북측으로 폭 약 10미터, 서측 및 남측으로 폭 약 7-8미터 정도의 포장도로에 접하고 동측 도로로 개설된 진출입로를 통하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25M~30M)(2024-06-21)(저촉), 소로2류(폭 8M~10M)(접합), 소로3류(폭 8M미만)(저촉)이고 가축사육제한구역(2024-08-16)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.
기타: 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 군산지원 2025타경21107 (1)

소재지: 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 101동 13층 1303호

용도: 아파트

감정가: 301,000,000원

토지 면적: 47.49㎡ (약 14.37평)

건물 면적: 84.95㎡ (약 25.70평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 익산시 송학동 소재 "한국농업기술진흥원" 북측 인근에 위치하며, 주위 환경은 아파트 단지, 단독주택, 농경지 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 본건 아파트 단지까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 대중교통시설이 소재하여 제반 교통 사정은 보통 수준입니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 사다리형의 토지로서 아파트 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 동측으로 폭 약 25미터, 북측으로 폭 약 10미터, 서측 및 남측으로 폭 약 7-8미터 정도의 포장도로에 접하고 있으며, 동측 도로로 개설된 진출입로를 통해 출입합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 건은 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로3류(폭 25M~30M), 소로2류(폭 8M~10M), 소로3류(폭 8M미만)에 저촉되거나 접합되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역(전부제한구역)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

총괄: 본 건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 부동산 강제경매 사건입니다.

말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 2022년 10월 18일 접수된 우리은행의 근저당권입니다.

등기사항 요약:

* 소유권보존: 호림주택주식회사 (2022-10-18)

* 근저당: 우리은행 (120,000,000원, 2022-10-18, 말소기준권리)

* 주택임차권: 정수준 (249,500,000원, 2022-11-28 전입/확정, 2024-10-04 배당신고, 말소) - 대항력 없음

* 근저당: 장종수 (2,000,000,000원, 2023-12-19, 말소)

* 가압류: 김영실 (875,191,256원, 2023-12-27, 말소)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (249,500,000원, 2025-07-15, 말소)

인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 등기부상 권리는 소멸될 예정이며, 인수되는 권리는 없습니다.

임차인 정보:

* 임차인: 정수준

* 보증금: 249,500,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2022-11-28

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 정수준은 대항력이 없어 인수되는 보증금이 없습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 본 건은 "한국농업기술진흥원" 인근에 위치한 주거지역으로, 아파트 단지와 더불어 단독주택, 농경지가 혼재된 지역적 특성을 보입니다.

* 향후 개발 가능성: 본 건이 속한 지역은 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있어, 향후 계획적인 개발과 도시 경관 개선이 이루어질 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조 및 상태: 본 건은 철근콘크리트구조 평지붕 19층 아파트 중 13층 1303호입니다. 외벽은 몰타르 위 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샷시로 마감되어 있습니다.

* 설비 내역: 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소화전, 승강기, 출입통제설비, 지하주차장 등 현대적인 아파트 생활에 필요한 제반 설비가 구비되어 있습니다.

* 주변 시설: 본 건 인근에는 아파트 단지, 단독주택, 농경지가 있으며, "한국농업기술진흥원"이 소재하고 있습니다. 주변에 학교, 상업시설, 공원 등 생활 편의시설이 위치할 것으로 예상됩니다. (지도 검색 결과, 혐오시설은 확인되지 않았습니다.)

* 아파트 단지 정보:

* 단지명: 송학크레지움캐슬아파트

* 사용승인일: 2022년 9월 29일 (신축 아파트)

* 세대수: 294세대

* 총 동수: 4개동

* 주차대수: 총 384대 (지하 364대, 지상 20대)

* 본 건(101동) 최고층: 19층

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등

* 면적 정보:

* 전용 면적: 84.95㎡ (약 25.70평)

* 분양 면적 (참고): 건물 전체 면적 84.9501㎡ (약 25.70평)

1.5. 잠재적 리스크

* 공동담보 물건: 본 건은 공동담보로 경매가 진행되므로, 동일 담보물건의 다른 경매 절차 진행 상황이나 결과가 본 건에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 건축물 하자 가능성: 2022년에 사용 승인된 신축 아파트이나, 모든 건물은 시간이 지남에 따라 유지보수 및 하자 발생 가능성이 있으므로, 입주 전 꼼꼼한 점검이 필요합니다.

* 부동산 시장 변동성: 익산 지역 부동산 시장의 수급 상황, 금리 변동, 정부 정책 등 외부 요인에 따라 향후 부동산 가치 변동 가능성이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 전북 익산시 송학동에 위치한 송학크레지움캐슬 아파트 101동 13층 1303호로, 2022년 준공된 비교적 신축 건물입니다. "한국농업기술진흥원" 인근에 자리 잡고 있으며, 교통 편의성과 주변 주거 환경이 양호한 편입니다. 권리 분석상 모든 권리가 말소되어 인수되는 권리사항이 없으며, 대항력 있는 임차인이 없어 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다. 감정가는 3억 1백만원으로 책정되었으나, 최근 실거래가 및 전월세 시세를 면밀히 분석하여 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2022년 사용 승인된 건물로, 비교적 최근에 지어져 노후화로 인한 초기 수리 비용 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 안정적인 입지: 교통 여건이 양호하고 주거 단지가 형성된 지역으로, 향후에도 꾸준한 수요를 기대할 수 있습니다.

* 권리관계 명확: 매각으로 모든 권리가 소멸되는 '소멸주의'에 따라, 낙찰자는 깨끗한 등기부 상태로 소유권을 취득하게 됩니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 301,000,000원

최근 매매 정보:

* 2026년 6월 8일: 235,000,000원 (84.9502㎡, 16층)

최근 전월세 정보:

* 2023년 7월 26일: 보증금 229,000,000원 (84.9502㎡, 1층)

* 2023년 7월 12일: 보증금 253,000,000원 (84.9502㎡, 24층)

* 2023년 11월 24일: 보증금 247,500,000원 (84.9501㎡, 5층)

시세 분석:

본 건의 면적(84.95㎡)과 유사한 단위의 아파트가 2026년 6월 8일에 235,000,000원에 거래된 이력이 있습니다. 또한, 최근 전세 시세는 2억 2천 9백만원에서 2억 5천 3백만원 사이를 형성하고 있습니다. 감정가는 3억 1백만원으로, 최근 실거래가 대비 높은 편입니다.

예상 입찰가 산정:

인수되는 보증금이 없는 점(0원)을 고려할 때, 최근 실거래가 235,000,000원을 기준으로 하되, 13층이라는 적정 층수와 신축 아파트임을 감안하여 보수적으로 접근할 수 있습니다. 다만, 향후 시세 상승 가능성 등을 고려하면 최근 거래가 수준 또는 그 이상도 고려해볼 수 있습니다.

입찰 희망가는 최근 매매가(235,000,000원)와 감정가(301,000,000원) 사이에서, 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수를 고려하여 240,000,000원 ~ 260,000,000원 범위 내에서 결정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.