나이스옥션 법원경매 군산 2025타경21109 [1] 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 101동 7층702호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 ""장신사거리"" 남측 인근에 소재하며,
인근은 아파트단지 및 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 전반적인 교통상황은
보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 19층 중 101동 7층 702호으로서,
외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감,
내벽: 벽지 및 타일 등 마감,
바닥: 마루 및 타일 등 마감,
창호: 새시창 등 마감 임.

이용상태

본건 (1-가)는 아파트 임.

설비내역

본건에 기본적인 위생설비, 난방설비, 급·배수설비, 화재경보설비, 소화전설비,
승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 토지로서, 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측 출입구를 통해 차량 진·출입진이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(2024-06-21)
(저촉), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역
(2024-08-16)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 군산지원 2025타경21109 (1)

* 소재지: 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 101동 7층702호

* 용도: 아파트

* 감정가: 315,000,000원

* 토지면적: 47.49㎡ (약 14.37평)

* 토지지분: 47.4901㎡ (약 14.37평)

* 건물면적 (전용면적): 84.95㎡ (약 25.70평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 아파트 정보:

* 아파트명: 송학크레지움캐슬

* 동수: 4동

* 세대수: 294세대

* 최고층: 27층

* 사용승인일: 2022년 9월 29일 (신축)

* 본건 층수: 7층

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕

* 총 주차대수: 384대

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

본건은 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 "장신사거리" 남측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 소재하는 주거 지역입니다.

* 교통상황:

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 있어 대중교통 이용도 가능한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 건물 구조:

철근콘크리트구조 평지붕 19층 중 101동 7층 702호이며, 외벽은 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 바닥은 마루 및 타일 마감, 창호는 새시창으로 마감되었습니다.

* 이용상태:

본건은 아파트로 이용 중입니다.

* 설비내역:

기본적인 위생, 난방, 급·배수, 화재경보, 소화전, 승강기 설비 등이 완비되어 있습니다.

* 토지의 형상 및 이용상태:

사다리형 토지로서 아파트 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태 등:

단지 동측 출입구를 통해 차량의 진·출입이 가능합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역이며, 대로3류(폭 25m~30m), 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m 미만)에 저촉 또는 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(전부제한구역)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리:

우리은행 근저당권 (접수일자: 2022-10-18, 채권액: 120,000,000원)이 말소기준권리입니다.

* 인수되는 권리:

말소기준권리보다 늦은 모든 권리(을3 주택임차권, 을2 근저당권, 갑2 가압류, 갑3 강제경매)는 매각으로 인해 소멸될 예정이므로 낙찰자가 인수할 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 247,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-10-31

* 확정일자: 2022-11-02

* 배당신고일자: 2024-10-11

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다. 보증금은 배당 절차를 통해 회수될 것으로 예상됩니다.

* 등기부채권 총액: 3,242,691,256원

1.3. 상권분석

* 주변 상업시설:

아파트 단지 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 상권 특징:

장신사거리 인근에 위치하여 지역 내 접근성이 양호하며, 주거 밀집 지역의 상권을 형성하고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주거 환경:

2022년 준공된 신축 아파트로 쾌적한 주거 환경을 제공합니다. 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등의 부대시설이 마련되어 있습니다.

* 아파트 단지 정보:

송학크레지움캐슬 아파트는 총 4개동 294세대로 구성되어 있습니다.

* 편의시설:

단지 내 편의시설 외에도 주변 근린생활시설을 통해 다양한 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통:

인근 버스 승강장을 통해 시내 이동이 가능하며, 차량 이용 시 주요 도로 접근성이 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 하자 가능성:

2022년 사용 승인된 신축 아파트이나, 현장 방문 시 실제 건물 상태 및 하자 유무를 꼼꼼히 확인해야 합니다.

* 권리 관계 변동 가능성:

임차인의 대항력은 없으나, 경매 절차상의 배당 문제로 인한 변수 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 현장 조사 필요성:

본 물건의 실제 점유 관계, 공실 여부, 임대차 현황 등을 명확히 파악하기 위해 반드시 현장 방문을 통한 조사가 선행되어야 합니다.

* 토지이용계획상 제약:

가축사육제한구역 등 일부 토지이용 규제가 향후 재산권 행사에 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 익산시 송학동에 위치한 송학크레지움캐슬 101동 7층 아파트로, 2022년 준공된 신축 물건입니다. 감정가는 315,000,000원이며, 토지/건물 일괄매각으로 진행됩니다. 권리분석 결과, 모든 권리가 말소되는 조건으로 낙찰자가 인수할 권리는 없으며, 임차인 이 씨는 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다. 주변 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 보통 수준으로 실거주 또는 임대 투자가 가능한 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2022년 준공된 최신축 아파트로, 노후화로 인한 수리 비용 발생 가능성이 낮고 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

* 안정적인 권리 관계: 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸되므로, 인수해야 할 부담이 없어 안전하게 투자를 고려할 수 있습니다.

* 실거주 적합성: 기본적인 생활 인프라가 갖추어진 주거 단지로, 실수요자에게 매력적인 조건입니다.

* 시세 대비 낙찰 기회: 감정가 대비 최근 실거래가가 낮게 형성되어 있어, 합리적인 입찰가를 통해 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

최근 2026년 6월, 7월 실거래가 정보에 따르면 본건과 유사한 면적의 아파트가 2억 3천만원에서 2억 5천 5백만원 사이에서 거래되었습니다. 평균 매매가는 약 2억 4천만원 수준입니다. 본건의 감정가는 3억 1천 5백만원으로, 최근 시세보다 높게 책정되어 있습니다.

* 예상 입찰가 범위:

안정적인 투자를 위해 최근 실거래가 평균을 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 입찰 시, 낙찰 후 명도 비용, 세금 등 부대 비용을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

이에 따라 예상 입찰가는 2억 2천만원에서 2억 3천만원 사이로 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.