나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경4732 [1] 경기도 남양주시 다산동 6143 다산현대프리미어캠퍼스 1층비씨01-003호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정심 · 평가일 2024.09.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 다산동 소재"도농고등학교"북동측 인근에 위치하는 다산현대
프리미어캠퍼스 단지내 위치하며 주변지역은 공동주택, 지식산업센터, 및 근린생횔시설
등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 남동측으로 경의중앙선(도농역) 및 시내버스 정류장이
인근에 소재하여, 제반 교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 10층건중 1층비씨-003호로서
외벽 : 석재, 벽돌치장, 강화유리 및 알루미늄복합판넬 마감 등,
내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호 : 강화유리임.

이용상태

현재 공실 상태임.

설비내역

전기설비, 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소방설비, 주차장설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 사다리형 토지로서 인접지대와 등고 평탄한 지반의 지식산업센터, 근린생활
시설, 운동시설, 문화 및 집회시설 부지임.

인접 도로상태등

4면으로 폭 약 25M 및 15M의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1):
준주거지역, 지구단위계획구역(남양주 다산진건 공공주택지구), 대로3류(폭 25m-30m)(접합)
, 중로1류(폭 20m-25m)(접합) , 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(남양주 다산진건 공공주택지구)<공공주택 특별법>
, 상대보호구역(2012-11-29)(도농고등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보
호에 관한 법률>, 상대보호구역(도농2초등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경
보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한
지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,
기호(2):
준주거지역, 지구단위계획구역(남양주 다산진건 공공주택지구), 대로3류(폭 25m-30m)(접합)
, 중로1류(폭 20m-25m)(접합) , 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(남양주 다산진건 공공주택지구)<공공주택 특별법>
, 상대보호구역(2012-11-29)(도농고등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보
호에 관한 법률>, 상대보호구역(도농2초등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경
보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2012-11-29)(도농고등학교(구리남양주교육지원청에 문의
바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수
도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, (한강)폐기물매
립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

공부상 지식산업센터, 근린생활시설 등이나 현황은 1층 상가로 현재 공실임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

본 물건은 남양주지원 2024타경4732 (1) 사건으로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다. 채권자는 하OOO이며, 유동화 물건으로 분류됩니다.

1.2. 물건 현황

소재지는 경기도 남양주시 다산동 6143에 위치한 다산현대프리미어캠퍼스 1층 비씨01-003호입니다. 공부상 용도는 지식산업센터, 근린생활시설 등이나, 현황은 1층 상가로 사용 중이며 현재 공실 상태입니다.

1.3. 감정가 및 면적

감정가는 91,900,000원으로 책정되었습니다.

토지 면적은 11.19㎡ (약 3.38평)이며, 토지 지분은 11.1915㎡입니다.

건물 면적은 46.74㎡ (약 14.14평)이며, 건물 지분은 46.74㎡입니다.

1.4. 매각 정보

본 경매는 토지와 건물을 일괄로 매각하는 건입니다.

1.5. 특이사항

유동화 물건으로 특수물건정보에 해당합니다. 현황은 1층 상가이나 공부상 용도와 차이가 있습니다. 현재 공실 상태임을 유의해야 합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 남양주시 다산동 소재 "도농고등학교" 북동측 인근에 위치한 다산현대프리미어캠퍼스 단지 내에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 공동주택, 지식산업센터, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 지역 내 유동인구 및 생활 편의 시설 접근성이 양호한 편입니다.

2.2. 교통 여건

차량의 출입이 용이하며, 남동측으로는 경의중앙선 도농역이 소재하고 시내버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 여건은 양호한 것으로 평가됩니다.

2.3. 도로 접근성

본건 토지는 4면으로 폭 약 25M 및 15M의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 접근성이 우수합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 본건에는 소유권이전 및 신탁등기 말소, 하나은행 근저당권, 하나은행 임의경매 개시 결정, 남양주시 압류 등의 권리 내역이 등기되어 있습니다.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2022년 8월 10일에 접수된 하나은행의 근저당권(을1)입니다.

3.3. 인수/소멸 권리

말소기준권리 이하 모든 권리(을1, 갑3, 갑4 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 공부상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권개요가 명시되어 있으나, 해당 내용에 대한 구체적인 사항은 제공되지 않았습니다.

3.4. 임차인 현황

제공된 임차인 현황에 따르면, 인수할 보증금 합계는 0원입니다. 임대관계는 미상입니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 구성

본 건물은 공부상 지식산업센터, 근린생활시설, 운동시설, 문화 및 집회시설 등으로 복합 용도 허가를 받은 건물입니다. 총 10층 건물로, 해당 물건은 1층 상가로 이용되고 있습니다. 건물 전체 호실은 2713개이며, 사용승인일은 2022년 6월 3일입니다.

4.2. 주변 지역 특성

다산현대프리미어캠퍼스 주변은 공동주택과 다수의 지식산업센터, 그리고 근린생활시설이 밀집된 상업 및 업무 지구를 형성하고 있습니다.

4.3. 토지이용계획 및 제한

본건 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로, 중로 등 다양한 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 교육환경 보호구역(상대, 절대보호구역), 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다수의 법적 제한 사항이 존재합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 교육 시설

본건 인근에는 도농고등학교와 도농2초등학교가 위치하며, 교육환경 보호구역으로 지정되어 있습니다.

5.2. 기타 편의시설

다산 현대프리미어캠퍼스 몰 내에 CGV 영화관, 식당가, 카페(인크커피), 서점(종로서적), 키즈카페 등이 입점해 있어 단지 내에서 다양한 편의시설을 이용할 수 있습니다. 주변 지역 또한 택지개발지구로서 통상적인 상업 시설 및 편의 시설이 잘 갖추어져 있습니다. 검색 결과, 본건 주변에 특별히 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 용도와 현황의 차이

공부상 지식산업센터, 근린생활시설 등이나 현황은 1층 상가로 이용되고 있어, 추후 용도 관련하여 행정적 이슈 발생 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다 (단, 현재 공부와의 차이는 없는 것으로 기재됨).

6.2. 공실 상태

현재 물건이 공실 상태이므로, 낙찰 후 즉시 임대수익이 발생하지 않으며 공실 해소를 위한 노력이 필요합니다.

6.3. 토지이용계획상 제한

다수의 법적 규제 사항이 존재하여 향후 토지 이용 및 건물 활용에 제약을 받을 수 있습니다.

6.4. 임대관계 미상

임대관계가 미상으로, 현재 점유 상태나 임차인의 권리 관계를 정확히 파악하는 데 어려움이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 장단점

장점으로는 대로변에 위치하여 가시성이 좋고, 사용승인 2022년의 신축급 건물에 1층 상가라는 점이 긍정적입니다. 또한, 경의중앙선 도농역 인근으로 교통이 편리한 편입니다.

단점으로는 현재 공실 상태이며, 공부상 용도와 현황상의 차이(상가) 및 다수의 토지 이용 제한 사항이 존재한다는 점입니다. 또한, 최근 지식산업센터의 높은 입주율과 달리, 다산 현대프리미어캠퍼스 단지 자체의 높은 공실률(약 80% 이상) 문제가 지속적으로 언급되고 있어 투자 시 주의가 필요합니다.

7.2. 투자 고려사항

신축급 상가의 1층이라는 장점을 살려 적극적인 마케팅을 통해 공실을 해소하고 임대 수익을 확보하는 것이 중요합니다. 주변 지역 개발 계획 및 미래 가치를 고려한 장기적인 관점의 투자가 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 미래 가치

남양주 다산신도시는 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 인구 유입 및 상권 활성화에 따른 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

8.2. 활용 방안

1층 상가로서의 잠재력을 활용하여 직접 운영하거나 임대 수익을 창출하는 방안을 고려할 수 있습니다. 지식산업센터 내 상가라는 특성을 고려하여 관련 종사자들을 위한 편의시설이나 서비스업종 등 특화된 업종으로 활용하는 것도 한 가지 방안이 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본 물건은 말소기준권리인 하나은행 근저당(631,200,000원) 이하 모든 권리가 매각으로 소멸됩니다. 임차인으로부터 인수할 보증금은 0원이므로, 인수 부담은 없습니다. 채권 총액이 6.31억 원이며, 감정가는 9.19억 원입니다. 현재 공실 상태임을 감안하여, 시장 상황과 본건의 잠재적 가치를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

9.2. 제안 가격

본건은 현재 공실 상태이며, 일부 지식산업센터의 높은 공실률 문제가 지적되고 있습니다. 따라서 감정가 대비 할인된 금액으로 접근하는 것이 합리적입니다. 채권 총액을 고려하고, 현장 조사 및 주변 시세 비교를 통해 보수적으로 접근할 경우, 감정가의 70% ~ 80% 수준인 약 6억 4천만 원 ~ 7억 3천만 원 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.