나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경4732 [1] 경기도 남양주시 다산동 6143 다산현대프리미어캠퍼스 1층비씨01-003호 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경4732 [1] 경기도 남양주시 다산동 6143 다산현대프리미어캠퍼스 1층비씨01-003호 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2024타경4732
• 주소: 경기도 남양주시 다산순환로 20, 1층비씨01-003호 (다산동,다산현대프리미어캠퍼스)
• 감정가: 919,000,000원
• 최저가: 220,652,000원
• 유찰 횟수: 4회
• 용도: 근린생활시설

남양주지원 경매6계 2024타경4732 | 소재지: 경기도 남양주시 다산순환로 20, 1층비씨01-003호 (다산동,다산현대프리미어캠퍼스) | 감정가: 919,000,000원 | 최저가: 220,652,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 기본 정보

사건번호는 남양주지원 2024타경4732 (1)호, 경매구분은 부동산임의경매입니다.

소재지는 경기도 남양주시 다산동 6143 다산현대프리미어캠퍼스 1층비씨01-003호입니다.

용도는 근린생활시설이며, 매각대상은 토지/건물 일괄매각입니다.

감정가는 919,000,000원입니다.

토지 면적은 11.19제곱미터 (약 3.38평)이며, 건물(전용) 면적은 46.74제곱미터 (약 14.14평)입니다.

소유자와 채무자는 김OO, 채권자는 하OOO입니다.

1.2. 물건 현황 및 특이사항

본 건은 철근콘크리트구조 평지붕 10층 건물 중 1층에 위치한 상업시설입니다.

외벽은 석재, 벽돌치장, 강화유리 및 알루미늄복합판넬 마감 등으로 되어있습니다.

현재 이용 상태는 공실이며, 전기, 위생 및 급·배수, 승강기, 소방, 주차장 설비 등이 갖춰져 있습니다.

특이사항으로는 유동화물건이며, 공부상(공적인 기록상) 지식산업센터 및 근린생활시설 등으로 표기되어 있으나, 현황은 1층 상가로 현재 공실 상태입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건 및 교통상황

본 건은 경기도 남양주시 다산동 소재 도농고등학교 북동측 인근에 위치하며, 다산현대프리미어캠퍼스 단지 내에 자리하고 있습니다.

주변은 공동주택, 지식산업센터, 및 근린생활시설 등으로 형성된 대규모 복합 단지 지역입니다.

교통 상황은 차량 출입이 용이하며, 남동측으로 경의중앙선 도농역 및 시내버스 정류장이 인근에 소재하여 제반 교통 사정은 양호합니다.

2.2. 토지 이용계획 및 제한사항

본 건의 토지(2필지 일단)는 준주거지역, 지구단위계획구역(남양주 다산진건 공공주택지구)에 속해 있습니다.

주변에 대로3류(폭 25m-30m), 중로1류(폭 20m-25m), 중로2류(폭 15m-20m)의 포장도로와 접하고 있어 접근성이 뛰어납니다.

제한사항으로는 가축사육제한구역, 공공주택지구, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등의 규제가 적용됩니다.

특히, 인근에 도농고등학교 및 도농2초등학교가 위치하여 상대보호구역(일부 절대보호구역 포함)으로 지정되어 있어 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 제한을 받습니다.

3. 권리 분석

3.1. 소유 및 채무 관계

소유자 및 채무자가 김OO으로 동일하며, 채권자 하OOO에 의한 임의경매 사건입니다.

본 물건은 유동화물건으로, 통상적으로는 대출 채권을 기초로 하여 진행되는 경매물건입니다.

3.2. 임대차 관계

감정평가서상 임대관계는 '미상'으로 기재되어 있습니다.

현재 공실 상태이므로, 임차인의 대항력 여부 확인이 불필요하지만, 추후 입찰 시에는 미상의 전입 세대나 유치권 신고 여부 등을 최종적으로 확인해야 합니다.

4. 상권 및 생활정보 분석

4.1. 상권 분석

본 건이 위치한 다산현대프리미어캠퍼스는 연면적 약 33만 제곱미터(약 10만 평) 규모의 대형 지식산업센터(2,181실)와 상업시설(현대프리미어캠퍼스몰), 기숙사(274호)를 갖춘 복합시설입니다.

내부 상업시설은 수도권 동북부권역 최대 규모로 조성되었으며, 지식산업센터 상주 인력과 방문객이라는 평일 고정 수요를 바탕으로 합니다.

상권 핵심시설(앵커테넌트)로는 신세계 아쿠아필드·힐앤스파, CGV 영화관(다산신도시 내 최대 규모), 룰루랄라 볼링장, 베이커리카페 INC COFFEE, 종로서적, 키즈카페 등 대형 시설들이 입점하여 광역 수요를 흡수하고 있습니다.

또한, 바로 맞은편에 위치한 현대프리미엄아울렛 SPACE 1과의 시너지 효과로 주말 외부 방문객 유입이 매우 활발하여 랜드마크 상권 활성화가 기대되는 입지입니다.

현재 공실이나, 대형 앵커시설들의 입점으로 상권 분위기가 점점 살아나고 있는 추세입니다.

4.2. 생활 및 주변 시설

주변 지역은 다산신도시의 공동주택 단지와 비즈니스 업무단지가 혼재된 지역으로, 주거 및 업무 배후 수요가 풍부합니다.

단지 내에는 대규모 상업시설이 집중되어 있어 편의시설 접근성이 매우 우수합니다.

인근에 도농고등학교, 도농2초등학교가 위치하여 교육시설 이용 환경이 조성되어 있습니다.

4.3. 혐오시설

Google 검색 결과, 본 건이 속한 다산현대프리미어캠퍼스 단지 및 직접적인 인근 지역 내에 상권 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 대형 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않습니다.

5. 잠재적 리스크

첫째, 현황은 1층 상가이나 공부상 용도가 지식산업센터, 근린생활시설 등으로 혼재되어 있어, 향후 용도 변경 또는 임차인 유치 시 법률적 해석에 유의해야 합니다.

둘째, 현재 공실 상태이므로, 낙찰 후 즉각적인 임대 수익 발생이 어렵고, 상권 활성화 추이에 따른 임차인 확보 기간이 필요합니다.

셋째, 인근에 학교가 있어 상대보호구역에 해당되므로, 입점 가능한 업종에 법률적 제한이 따릅니다(특히 유흥시설, 일부 오락시설 등). 입찰 전 임대 목표 업종의 제한 여부를 필히 확인해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 건은 다산신도시 초입의 최대 규모 지식산업센터 내 핵심 앵커시설이 밀집된 1층 상가 물건입니다.

대형 앵커시설들의 활발한 영업과 현대프리미엄아울렛과의 연계 시너지로 인해 잠재 수요는 매우 풍부한 것으로 판단됩니다.

현재 공실 상태로 인해 단기적인 수익 발생은 어렵지만, 장기적인 관점에서 상권 안정화 및 가치 상승을 기대할 수 있는 투자 물건으로 평가됩니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 대규모 지식산업센터 상주인구와 앵커시설(CGV, 스파, 대형 서점 등) 유입 수요, 맞은편 아울렛 수요를 모두 흡수하는 광역 상권 핵심 입지입니다.

상권 성장 가능성: 현재 상권이 활성화 단계에 있으며, 주변 신도시 개발 호재 및 추가 대형 시설 입점 등으로 인한 미래 가치 상승 잠재력이 높습니다.

경매를 통한 저가 매수 기회: 감정가 대비 낮은 가격으로 낙찰받을 경우, 상권 안정화 시점 이후 높은 시세차익과 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

남양주지원 경매6계