나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경72872 [1] 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 324-3 수정빌라 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경72872 [1] 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 324-3 수정빌라 1층102호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경72872
• 주소: 경기도 남양주시 화도읍 묵현로25번길 40, 1층102호 (수정빌라)
• 감정가: 120,000,000원
• 최저가: 58,800,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 다세대주택

남양주지원 경매6계 2024타경72872 | 소재지: 경기도 남양주시 화도읍 묵현로25번길 40, 1층102호 (수정빌라) | 감정가: 120,000,000원 | 최저가: 58,800,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서: 경기도 남양주시 화도읍 수정빌라

1.1. 물건 개요

본 경매 물건은 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 324-3 소재 수정빌라 1층 102호 다세대주택에 대한 부동산 강제경매 물건입니다.

경춘선 천마산역 인근의 주거지역에 위치하며, 토지 및 건물 일괄 매각 건으로, 비교적 소액으로 주택 투자를 고려하는 분들에게 적합한 물건입니다.

감정가는 1억 2,000만 원으로 책정되었습니다.

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 324-3 수정빌라 1층102호

사건번호: 남양주지원 2024타경72872 (1)

용도: 다세대주택

감정가: 120,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

토지면적(대지권): 36.63㎡ (약 11.08평)

건물면적(전용면적): 45.30㎡ (약 13.69평)

사용승인일자: 1992.10.30. (철근콘크리트조 평슬래브지붕 지상 3층 중 1층)

이용상태: 다세대주택(방2, 거실겸주방, 화장실 등)으로 이용 중인 것으로 보이나, 현장조사 시 폐문 상태였음.

구조: 철근콘크리트조, 외벽: 적벽돌 마감 등

2. 입지 분석

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경춘선 천마산역 북동측 인근에 위치한 주거지역입니다.

주변은 다세대주택, 공동주택(아파트), 각급학교 등이 혼재하는 지역으로, 일반적인 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

도로 대비 등고평탄한 부정형의 토지이며, 다세대주택 부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진ㆍ출입 및 주ㆍ정차가 가능하며, 남동측 및 남서측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

인근에 노선버스 정류장이 소재하고, 경춘선 천마산역이 가까워 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

용도지역은 제1종일반주거지역으로, 건폐율 및 용적률 제한을 받으나 주거 편의시설을 개발하기에 적합합니다.

다만, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(1권역) 등의 다양한 법적 제한이 중첩적으로 적용되므로, 향후 증축이나 용도변경 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

3. 권리 분석 및 특이사항

3.1. 권리관계 (강제경매)

본건은 채권자 유OO의 부동산강제경매 신청에 의한 사건입니다.

강제경매는 임의경매와 달리 채권자가 법원의 판결 등 집행권원을 얻어 진행하는 경매입니다.

매각대상은 토지/건물 일괄매각이므로, 법정지상권 문제없이 온전한 소유권 취득이 가능합니다.

소유자와 채무자가 중OOOOOO로 동일하며, 권리관계는 매각물건명세서 등을 통해 최종 확인해야 합니다.

3.2. 임대차 관계 및 현황

현장조사 시 폐문(닫힌 문) 상태였으므로, 점유 및 임대차 관계는 미상입니다.

내부구조는 집합건축물대장, 탐문조사 및 외부육안 관찰에 의거하여 방 2개 등을 갖춘 다세대주택으로 파악되었습니다.

**주의사항:** 임차인이 존재할 경우 보증금 등 대항력 있는 임차인 유무를 반드시 확인하여 인수금액이 발생하지 않도록 주의해야 합니다. 입찰 전 명확한 점유현황 파악이 필수적입니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 및 편의시설

본건 소재지인 묵현리는 경춘선 천마산역을 중심으로 다수의 다세대 및 공동주택이 밀집된 주거 밀집지역입니다.

인근의 경춘로를 따라 상업시설이 형성되어 있고, 특히 마석 시내와도 가깝기 때문에 기본적인 생활 편의시설(근린생활시설, 상가, 마트 등) 이용은 편리한 편입니다.

4.2. 교육 환경

감정평가서에 언급된 바와 같이 주변에 각급학교가 소재하고 있습니다.

화도읍 묵현리 일대에는 초등학교, 중학교 등이 위치하고 있어 자녀를 둔 실수요자에게도 통학 환경은 비교적 양호할 것으로 판단됩니다.

4.3. 혐오시설

주거밀집지역 및 역세권 인근으로, 현장조사 및 광범위한 정보 확인 결과, 물건의 가치를 크게 하락시킬 만한 대규모 혐오시설(쓰레기 처리장, 화장장 등)은 인근에 소재하지 않는 것으로 파악됩니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. **가장 큰 리스크: 폐문 및 임대차 관계 미상**

현장조사 시 폐문 상태로 점유자를 확인하지 못했으므로, 매각 후 명도 과정에서 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

대항력 있는 임차인이 존재하는지 여부가 가장 중요한 권리분석 사안이며, 입찰 전 반드시 점유 현황 및 권리 관계를 파악해야 합니다.

5.2. 건물의 노후도

사용승인일자가 1992년 10월 30일로, 준공 후 약 30년이 경과한 건물입니다.

내부 시설의 노후화가 진행되었을 가능성이 높으므로, 취득 후 리모델링 또는 수선 유지 비용이 발생할 수 있음을 고려해야 합니다.

5.3. 1층의 단점

다세대주택 1층은 일조량, 사생활 보호, 방범, 그리고 여름철 습기 등의 주거 환경적 단점이 있으므로, 매매 시 가치 평가에 영향을 줄 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 1억 원 초반대의 감정가로 책정된 소형 다세대주택으로, 경춘선 천마산역 인근에 위치하여 기본적인 교통 및 주거 환경이 확보된 물건입니다.

노후화된 건물이지만, 서울 근교의 지하철역 인근 주거시설이라는 점에서 임차 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

다만, 현장조사상 폐문 상태 및 임대차 관계 미상이라는 점이 가장 큰 리스크이므로, 명도 리스크를 최소화하기 위한 사전 준비가 중요합니다.

6.2. 투자 포인트

**소액 투자 및 저렴한 진입 장벽:** 1억 2,000만 원이라는 비교적 낮은 감정가로, 소액 투자자나 생애 최초 주택 구매자가 경매를 통해 시세보다 저렴하게 접근할 수 있는 기회입니다.

**역세권 입지:** 경춘선 천마산역이 인근에 위치하여 서울이나 다른 수도권 지역으로의 출퇴근이 용이하며, 이는 안정적인 임대 수요를 형성하는 기반이 됩니다.

**전용면적 대비 효율성:** 전용 45.30㎡(약 13.69평)로, 소형 가구 및 신혼부부가 거주하기에 적절한 면적입니다.

법원 정보

남양주지원 경매6계