나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경80675 [1] 경기도 가평군 북면 도대리 산113 임야 경매
매각기일: 2025-12-24
물건 개요
나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경80675 [1] 경기도 가평군 북면 도대리 산113 임야 경매
- 사건번호: 2024타경80675
- 주소: 경기도 가평군 북면 도대리 산113
- 감정가: 136,757,400원
- 최저가: 32,836,000원
- 유찰 횟수: 4회
- 용도: 임야
남양주지원 경매6계 2024타경80675 | 소재지: 경기도 가평군 북면 도대리 산113 | 감정가: 136,757,400원 | 최저가: 32,836,000원 | 용도: 임야
1. 물건 개요 및 분석 요약
1.1. 기본 정보
사건번호: 남양주지원 2024타경80675 (1)
소재지: 경기도 가평군 북면 도대리 산113 (임야)
토지면적: 6,942.00㎡ (약 2,099.96평)
감정가: 136,757,400원
경매구분: 부동산임의경매 (토지매각)
용도: 임야 (현황 자연림 상태)
특이사항: 맹지, 남하향 급경사, 참호(군사 시설 가능성) 소재 탐문
1.2. 최고의 입지
본 물건은 경기도 가평군 북면 도대리 내 전, 답, 임야, 하천, 팬션 등이 혼재된 전형적인 농촌 및 산림지역에 위치합니다. 차량 접근은 가능하나 대중교통 이용 편의도는 다소 불편하며, 특히 현황이 '자연림' 상태의 남하향 급경사 지대이고 도로에 접하지 않은 '맹지'라는 치명적인 단점을 가지고 있어, 일반적인 개발 용도로서의 입지조건은 매우 불리합니다. 투자 가치는 입지적 우수성보다는 저가 매입 후 장기적인 용도 전환 또는 보전 목적에 집중해야 합니다.
2. 입지조건 및 생활 정보
2.1. 입지조건
본건은 "도대리상교" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 농가주택과 펜션 등이 드문드문 혼재되어 있는 산간지역입니다. 차량을 통한 접근성은 인근까지는 확보되나, 본건 토지 자체는 **맹지(盲地)로 인접 도로가 없어** 건축 행위 및 차량 진출입에 심각한 제약을 받습니다. 지형은 남쪽으로 경사진 부정형의 급경사 임야이며 현황은 자연림입니다. 이는 향후 개발 시 막대한 토목 비용을 수반할 수 있음을 의미합니다.
2.2. 상권분석 및 생활 정보
주변 상권은 인근 펜션 및 민박 위주의 관광 관련 소규모 상권으로 형성되어 있습니다. 일상 생활 편의시설을 이용하기 위해서는 상당한 거리를 이동해야 하며, 노선버스 정류장이 인근에 있으나 운행 횟수와 거리 등을 고려할 때 대중교통 이용은 매우 불편하여 실질적인 생활 편의도는 낮습니다. 순수한 임야로서, 전원생활이나 주거 목적으로의 접근은 매우 부적합하며, 휴양/주거 시설 밀집 지역과의 연계성도 떨어집니다.
3. 권리 분석
3.1. 경매 종류 및 매각 대상
본 물건은 부동산임의경매 사건으로, 채권자 배OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO에 의한 경매 진행입니다. 매각 대상은 오직 **토지(임야)**에 한정되며, 건물면적 및 제시외면적은 모두 0.00㎡로 건물이 존재하지 않습니다. 소유자와 채무자가 전OO으로 동일합니다. 권리관계는 복잡하지 않은 표준적인 토지 매각 형태입니다.
3.2. 권리적 특이사항 및 유의점
제시목록 외의 물건이나 공부와의 차이는 없으며, 임대관계는 미상입니다.
다만, 가장 큰 유의사항은 **물리적 특이사항**입니다.
1. **맹지:** 도로에 접하지 않아 토지 가치 및 개발 가능성이 현저히 낮습니다. 도로 확보를 위한 별도의 사도 개설 또는 토지 사용 승낙(지상권 등)이 필요하며, 이는 상당한 비용과 시간을 요구할 수 있습니다.
2. **참호 등 소재 탐문:** 본건 지상에 참호(군사 시설) 등이 소재하는 것으로 탐문되었으나 현장 접근이 어려워 육안 확인이 불가능했습니다. 입찰 전 **참호의 정확한 위치, 규모, 군사 시설 여부 및 철거/이전 가능 여부**에 대해 반드시 재확인해야 하며, 이는 소유권 행사 및 개발에 중대한 제약이 될 수 있습니다.
4. 개발 제한 및 잠재적 리스크
4.1. 토지 이용 제한
본건은 토지 이용계획상 **보전관리지역, 준보전산지, 자연보전권역** 등 다수의 중첩된 규제에 묶여 있습니다.
- **보전관리지역:** 개발행위가 엄격하게 제한되며, 건폐율 및 용적률이 낮아 대규모 개발이 사실상 불가능합니다.
- **준보전산지:** 산지전용이 비교적 자유로운 편이나, **맹지**이고 **급경사**라는 점에서 실질적인 개발 허가가 쉽지 않을 수 있습니다.
- **가축사육제한구역:** 모든 축종에 대해 사육이 제한되는 구역이 포함되어 있어 축사 등을 이용한 개발은 원천적으로 불가능합니다.
이러한 중첩된 규제로 인해 투자 목적의 개발 가능성은 매우 낮으므로, 토지 본래의 용도(산림) 이외의 용도를 염두에 둔 투자는 지양해야 합니다.
4.2. 잠재적 리스크
- **맹지 문제 해결 비용:** 도로 확보 없이는 재산권 행사에 제약이 따르며, 도로 개설은 높은 비용과 인근 토지 소유자와의 협의를 필요로 합니다.
- **참호 문제:** 군사 시설의 경우 철거나 이용에 제약이 따를 수 있으며, 확인이 필수적입니다.
- **급경사 및 자연림:** 지목 변경 및 형질 변경(토목공사) 시 막대한 비용이 예상됩니다.
4.3. 혐오시설 분석
주변 지역은 산림 및 농지 위주의 혼재 지역으로, 현재까지 대형 공공 혐오시설(폐기물 처리장, 화장터 등)은 확인되지 않습니다. 다만, 주변에 창고 및 소규모 시설들이 혼재되어 있으므로, 현장 조사 시 인접 토지의 실제 이용 현황(소규모 공장, 폐기물 적치 등)을 확인하여 소음, 악취 등의 발생 여부를 점검해야 합니다.
5. 종합 의견 및 투자 포인트
5.1. 종합 의견
본 물건은 감정가에 비해 면적이 넓은 임야이나, **맹지, 급경사, 다중 규제(보전관리지역, 준보전산지), 참호 소재 가능성**이라는 다수의 중대 결함을 가지고 있습니다. 따라서 일반적인 투자나 개발 목적보다는 **장기적인 임야 보전, 또는 저가 매입 후 극단적인 장기적 관점에서 접근**해야 합니다. 낙찰 후 도로 확보 문제가 해결되지 않으면 토지 가치는 크게 하락할 수 있음을 명심해야 합니다.
5.2. 투자 포인트
- **초저가 매입 기회:** 다수의 중대 결함(맹지, 급경사, 참호)으로 인해 유찰 가능성이 높아, 감정가 대비 매우 낮은 가격에 매입할 기회가 있습니다.
- **장기 보전 투자:** 현재 상태 그대로 산림을 보전하거나 임업용으로 이용할 전문적인 투자자에게 적합합니다.
- **특수 물건 투자:** 맹지 해소(주변 토지 매입/사용승낙) 및 참호 관련 문제 해결에 대한 명확한 전략과 자본을 가진 특수 물건 전문 투자자에게만 고려할 가치가 있습니다. 일반 투자자는 입찰을 신중하게 재고해야 합니다.
법원 정보
남양주지원 경매6계