나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경81722 [1] 경기도 남양주시 별내동 974-1 동광비즈타워별내 1동 11층1129호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다원 · 평가일 2024.09.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 별내동 소재 "별가람초등학교" 남동측 인근에 위치하며 주위는
아파트단지, 근린생활시설, 교육시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 무난함.

교통상황

본건이 속한 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철8호선
및 경춘선 전철역인 "별내역"이 소재하는 등 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 13층건 중 제11층 제1129호 로서,
외벽 : 페어글라스 등 마감
내벽 : 몰탈위페인팅 등 마감.
창호 : 샷시창호 등 마감.

이용상태

본건은 현장조사일 현재 주식회사 브레스커뮤니케이션즈에서 업무용으로 사용중임.
(보다 자세한 사항은 후첨 "내부구조도" 참조.)

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 주차장시설 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 가장형 토지로서 지식산업센터 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 동측으로 노폭 약 30미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역 , 지구단위계획구역(별내택지지구) , 대로1류(폭 35m-40m)(접합),
대로2류(폭 30m-35m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인
지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 택지개발지구(별내지구)<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

현장조사일 현재 본건 내부는 일부를 구획하여 대표실, 사무실, 회의실 등으로 구분하여
사용중임(후첨 내부구조도 참조).

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이고, 기타사항은 "감정평가액의 산출근거 및 결정의견"의 "그 밖의 사항"란을 참조하시기 바람.

물건 비고

1. 재매각(특별매각조건 : 매수신청보증금 최저매각가격의 20%)
2. 공장 및 지원시설로 내부를 구획하여 대표실, 사무실, 회의실 등 업무용으로 사용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 남양주지원 2024타경81722 (1)

소재지: 경기도 남양주시 별내동 974-1, 동광비즈타워 별내 1동 11층 1129호 (신주소: 경기도 남양주시 순화궁로 272)

용도: 지식산업센터 (공장, 지원시설)

감정가: 356,000,000원

토지면적: 22.03㎡ (약 6.66평)

토지지분: 22.03㎡ (약 6.66평)

건물면적: 77.06㎡ (약 23.31평)

건물지분: 77.06㎡ (약 23.31평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 더OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

사용승인일: 2020년 9월 25일

건물구조: 철근콘크리트구조 (13층 중 11층)

1.2. 특이사항

유동화물건

재매각 물건 (매수신청보증금 최저매각가격의 20% 적용)

내부가 대표실, 사무실, 회의실 등으로 구획되어 업무용으로 사용 중

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 남양주시 별내동에 소재하며, "별가람초등학교" 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 교육시설 등이 소재하는 등 제반 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

본 건이 속한 건물까지 차량으로의 진출입이 용이합니다. 또한, 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 지하철 8호선 및 경춘선 환승역인 "별내역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 및 건물 상태

토지는 인접 도로 대비 등고평탄한 가장형 토지로서 지식산업센터 건부지로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트 구조의 13층 건물 중 11층에 위치하며, 외벽은 페어글라스, 내벽은 몰탈 위 페인팅, 창호는 샷시 창호 등으로 마감되었습니다.

2.4. 인접 도로 및 토지이용계획

본 건 서측 및 동측으로 노폭 약 30미터 내외의 포장도로와 접하여 차량 통행 및 접근성이 우수합니다. 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(별내택지지구)에 속하며, 대로1류(폭 35-40m), 대로2류(폭 30-35m) 도로에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 공장설립승인지역, 택지개발지구(별내지구) 등의 규제 사항이 적용됩니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되는 권리

본 건은 부동산 임의경매 절차로 진행되며, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다. 말소기준권리는 2023년 5월 24일 접수된 중소기업은행의 근저당권(을2)입니다. 이 외 등기부등본에 기재된 가압류, 압류, 근저당권, 임의경매개시결정 등은 모두 말소될 것으로 예상됩니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 자료상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리(예: 인수되는 지상권 등)는 명시적으로 확인되지 않았습니다. 다만, "물건명세서 참고사항"에 "지상권개요:"라고 기재되어 있으나, 상세 내용은 없습니다.

3.3. 등기부 요약 (채권 총액: 607,324,540원)

* 소유권이전 (주식회사 브레스커뮤니케이션즈)

* 근저당권 (중소기업은행) - 말소기준권리

* 가압류 (서현욱, 근로복지공단, 전북은행)

* 압류 (국민건강보험공단, 구리세무서장, 남양주시)

* 임의경매 개시 결정 (더블유아이2406유동화전문)

3.4. 임차인 현황

본 건 관련 임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다. 현장 조사일 현재 주식회사 브레스커뮤니케이션즈에서 업무용으로 사용 중인 것으로 파악되었으나, 이는 소유자 또는 관계자일 가능성이 있으며, 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 및 용도

본 건물은 동광비즈타워 별내로, 지식산업센터 및 지원시설(근린생활시설, 기숙사) 용도로 건축되었습니다. 본 건(1129호)은 내부가 대표실, 사무실, 회의실 등으로 구획되어 업무용으로 활용되고 있습니다.

4.2. 주변 상업시설

주변에 아파트 단지와 근린생활시설이 소재하여 건물 내 입주사 및 종사자들의 편의를 지원할 수 있는 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

4.3. 교통 및 접근성

별내역(지하철 8호선, 경춘선)이 인접해 있고, 주변 도로망이 잘 갖추어져 있어 외부와의 접근성이 우수합니다. 이는 물류 이동 및 외부 방문객 내방에 유리한 조건입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육환경

"별가람초등학교"가 남동측 인근에 위치하여 교육 시설 접근성이 양호합니다.

5.2. 편의시설

근린생활시설이 주위에 소재하고 있으며, 별내역 주변으로 형성된 상업지구를 통해 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 기타

주변이 택지개발지구로 지정되어 있어 향후 지속적인 인프라 개선 및 발전 가능성이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재매각 조건

본 건은 재매각 물건으로, 일반 경매와 달리 매수신청보증금이 최저매각가격의 20% (356,000,000원 * 20% = 71,200,000원)로 상향되어 적용됩니다. 이는 초기 자금 부담을 가중시킬 수 있습니다.

6.2. 유동화 물건

유동화 물건은 일반적인 경매 물건보다 복잡한 서류 검토나 특수성이 있을 수 있으므로, 입찰 전 충분한 사전 조사가 필요합니다.

6.3. 내부 이용 현황

현황은 업무용으로 구획되어 있으나, 실제 이용 상태와 건축물대장 상의 용도, 관련 법규(예: 층간 소음, 용도 제한 등)와의 부합 여부를 재확인할 필요가 있습니다.

6.4. 토지 이용 계획 및 제한

성장관리권역, 공장설립승인지역 등 수도권정비계획법 및 관련 법률에 따른 성장 및 개발 관련 규제를 받고 있습니다. 이는 향후 건축 행위나 사업 운영에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 별내동에 위치한 동광비즈타워 별내 내 지식산업센터로, 별내역을 이용한 우수한 교통 접근성과 주변의 잘 갖춰진 생활 인프라가 장점입니다. 건물은 철근콘크리트 구조로 되어 있으며, 내부가 업무용으로 구획되어 있어 즉시 활용이 가능합니다.

권리분석상 인수할 권리가 없는 것으로 보이나, 재매각 물건이라는 점과 높은 입찰 보증금이 부담 요인이 될 수 있습니다. 유동화 물건이라는 특수성 또한 고려해야 할 부분입니다. 주변 환경 및 토지이용계획을 종합적으로 고려할 때, 중장기적인 관점에서 투자가치를 판단해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 별내역(지하철 8호선, 경춘선)과 가까워 출퇴근 및 교통 편의성이 매우 우수합니다.

* 지식산업센터 수요: 별내지구의 개발과 함께 지식산업센터에 대한 수요가 꾸준히 존재하며, 정부의 관련 산업 지원 정책도 긍정적인 요인입니다.

* 편리한 업무 환경: 내부가 사무실, 대표실 등으로 구획되어 있어 즉시 입주하여 업무를 개시할 수 있습니다.

* 잘 갖춰진 주변 인프라: 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 인접해 있어 종사자들의 생활 편의성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 356,000,000원입니다. 재매각 물건이므로 입찰 시 매수신청보증금은 71,200,000원 (감정가의 20%)이 요구됩니다.

정확한 예상 입찰가 산정은 현재 시장 상황, 유사 물건의 실거래가 및 최근 낙찰가율, 본 건의 정확한 내부 상태 및 임대 가능성, 명도 소요 기간 및 비용 등을 종합적으로 분석한 후 결정해야 합니다. 투자 수익률, 예상 명도 비용, 향후 시장 전망 등을 고려하여 신중하게 접근하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.