나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경83025 [1] 경기도 남양주시 화도읍 창현리 438-17 삼우엠타운빌리지 108동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신영 · 평가일 2024.10.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 창현리 소재 "마석초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 다세대주택, 중소규모의 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 바 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건중 2층 201호로서,
외벽 : 벽돌 쌓기 및 일부 석재 붙임 마감
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.(세부 이용상황은 후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 완경사지로 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

노폭 약 6m 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

재매각(특별매각조건 : 매수신청보증금 최저매각가격의 20%)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2024타경83025 (1)

소재지: 경기도 남양주시 화도읍 창현리 438-17 삼우엠타운빌리지 108동 2층201호

용도: 다세대주택

감정가: 238,000,000원

토지면적: 76.27㎡ (약 23.07평)

토지지분: 76.27㎡ (약 23.07평)

건물면적: 59.65㎡ (약 18.05평)

건물지분: 59.65㎡ (약 18.05평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: 대항력있는임차인, 선순위임차권, 재매각

주의사항: 재매각(특별매각조건 : 매수신청보증금 최저매각가격의 20%)

2. 입지조건

주위 환경: 본건은 경기도 남양주시 화도읍 창현리 소재 "마석초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 다세대주택, 중소규모의 근린생활시설 등이 소재합니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 바 교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건중 2층 201호로서, 외벽은 벽돌 쌓기 및 일부 석재 붙임 마감, 창호는 샷시 창호입니다.

이용상태: 본건은 다세대주택으로 이용중입니다.

토지의 형상 및 이용상태: 정방형 완경사지로 공동주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태: 노폭 약 6m 내외의 도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 갑8 (도봉세무서장 압류, 2023-04-24)

인수되는 권리: 을5 (주택임차권, 최가은, 2022-05-30 접수, 2022-07-15 확정, 2023-12-08 배당신고)

본 임차권은 매각으로 소멸되지 않으며, 임차보증금 225,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(최 )

* 보증금: 225,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-05-31

* 확정일자: 2022-07-15

* 대항력: 있음

기타 등기사항: 소유권 이전 등기 및 압류, 강제경매 등기 등이 존재하나, 모두 말소기준권리 이후로 말소 예정입니다.

등기부채권 총액: 225,000,000원

4. 상권분석

주위 환경: 본건은 주거지역 내에 위치하며, 인근에 단독주택, 다세대주택 및 중소규모의 근린생활시설이 혼재합니다.

주변 매매 시세 분석:

* 제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 인근 창현리 지역의 다세대 및 연립주택은 면적 및 건축 연도에 따라 80,000,000원에서 130,000,000원 범위에서 거래되었습니다.

* 특히, 본건과 유사한 전용면적(약 18평)의 다세대주택은 2026년 7월 8일에 13,000만원에 거래된 사례가 있습니다.

* 본건의 감정가는 238,000,000원으로, 이러한 최근 거래 시세보다 상당히 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

교육시설: "마석초등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

교통: 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용을 위한 버스정류장이 가까이 있습니다.

편의시설: 중소규모의 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

혐오시설: 본건 주변에서 특별히 확인된 혐오시설은 없습니다. 주거 밀집 지역 특성상 상대적으로 조용한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수 부담: 보증금 225,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이 금액은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하므로, 입찰가 산정 시 반드시 고려해야 합니다.

재매각 물건: 본건은 재매각 물건으로, 권리관계의 복잡성이나 특별한 사유로 인해 이전 매각이 무산되었을 가능성을 염두에 두어야 합니다.

높은 매수신청보증금: 특별매각조건으로 보증금이 최저매각가격의 20%이므로, 일반 경매보다 더 많은 초기 자금이 필요합니다. (238,000,000원 * 0.20 = 47,600,000원)

감정가 대비 시세 괴리: 제공된 주변 시세와 비교했을 때 감정가가 높아, 낙찰 후 명도 및 처분 과정에서 부담이 될 수 있습니다.

임대차 관계 미상: 임대 현황이 '임대미상임'으로 기재되어 있으나, 권리분석상 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 실제 점유 관계 및 명도 협상 시 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 화도읍에 위치한 다세대주택으로, 마석초등학교 인근에 자리하고 있습니다. 가장 큰 특징은 보증금 225,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이 금액은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 또한, 재매각 물건으로 일반적인 경매보다 보증금이 20%로 높게 책정된 점은 주의가 필요합니다. 주변 최근 매매 사례와 비교했을 때 감정가가 높게 책정된 것으로 보이며, 인수되는 임차 보증금과 잠재적 가치를 종합적으로 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

인수되는 임차 보증금을 고려한 실질적 취득가 산정: 대항력 있는 임차인의 보증금 225,000,000원을 낙찰가 외에 추가로 부담해야 하는 금액으로 간주하고, 이를 바탕으로 총 지출액이 시장 가치를 초과하지 않도록 전략을 세워야 합니다.

경매 시장 진입 기회: 재매각 물건으로서, 권리 관계나 특별 매각 조건으로 인해 경쟁이 낮을 수 있습니다. 적정 가격으로 낙찰받을 경우 시세차익 또는 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

안정적인 주거 환경: 초등학교 인근의 주거 밀집 지역에 위치하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능하며, 상대적으로 조용한 주거 환경을 제공합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 238,000,000원이나, 225,000,000원의 대항력 있는 임차인 보증금 전액을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. 따라서 매수인이 실질적으로 부담하게 되는 금액은 '낙찰가' + '인수 보증금'이 됩니다.

최근 주변 다세대주택의 거래 시세는 약 130,000,000원에서 150,000,000원 범위로 추정됩니다. 만약 낙찰가를 130,000,000원으로 가정한다면, 총 부담액은 130,000,000원(낙찰가) + 225,000,000원(인수 보증금) = 355,000,000원이 됩니다. 이는 주변 시장 시세보다 높습니다.

이러한 점을 고려할 때, 본 물건은 인수되는 보증금 부담이 매우 커서, 낙찰가 자체는 상당히 낮게 책정될 가능성이 높습니다. 보수적으로 접근하여, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 금액을 고려한 실질적인 시장 가치 범위(약 130,000,000원 ~ 150,000,000원)를 총 부담액의 상한선으로 보고, 이를 초과하지 않는 선에서 낙찰가를 결정해야 합니다.

따라서, 인수 보증금 225,000,000원을 제외한 낙찰가로는 10,000,000원에서 30,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 하지만 이 경우에도 총 부담액이 시장가치를 초과할 수 있어, 입찰 전 반드시 현장 확인과 권리관계 재검토, 그리고 명도 가능성 등을 면밀히 파악해야 합니다. 현재 조건에서는 유찰 가능성이 높으며, 차후 최저매각가격 하락 시 재검토하는 것이 유리할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.