나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경83025 [1] 경기도 남양주시 화도읍 창현리 438-17 삼우엠타운빌리지 108동 2층201호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-24

물건 개요

나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경83025 [1] 경기도 남양주시 화도읍 창현리 438-17 삼우엠타운빌리지 108동 2층201호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

남양주지원 경매6계 2024타경83025 | 소재지: 경기도 남양주시 화도읍 폭포로 17-24, 108동 2층201호 (삼우엠타운빌리지) | 감정가: 238,000,000원 | 최저가: 57,144,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 분석 의뢰 정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 남양주지원 2024타경83025 (1)

경매구분: 부동산강제경매 (채권자: 주OOOOOOO)

소유자/채무자: 최OO (동일)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 238,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 남양주시 화도읍 창현리 438-17 삼우엠타운빌리지 108동 2층201호

용도: 다세대주택 (구분건물감정평가요항표 기준)

건물구조: 철근콘크리트구조, 4층 건중 2층

건물면적 (전용면적): 59.65㎡ (약 18.04평)

토지면적 (지분): 76.27㎡ (약 23.07평)

제시외면적: 없음

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 경기도 남양주시 화도읍 창현리 소재 "마석초등학교" 동측 인근에 위치한 다세대주택입니다. 주위는 단독주택, 다세대주택, 중소규모의 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됩니다. 노폭 약 6m 내외의 도로에 접하고 있어 차량 진출입 및 주거 환경은 양호합니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 물건 명세

토지 및 건물을 일괄 매각하는 건으로, 매수인이 토지와 건물을 모두 취득하게 되므로 권리 관계에 복잡성은 적은 편입니다.

등기부상 소유자와 채무자가 최OO으로 동일하며, 강제경매로 진행되는 건입니다. 강제경매의 경우 통상 낙찰로 인해 대부분의 권리가 소멸되나, 정확한 권리 관계 파악을 위해 말소기준권리 및 후순위 권리들에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

3.2. 임차인 현황 및 명도

감정평가서상 '임대미상'으로 조사되었습니다. 이는 현장 조사 시점까지 임차인 여부가 확인되지 않았거나 소유자가 점유 중일 가능성이 높다는 것을 의미합니다.

'임대미상'일 경우, 임대차 관계가 부존재하거나 대항력 없는 임차인이 존재할 수 있으며, 소유자가 직접 점유 중이라면 명도 대상은 소유자입니다.

강제경매 특성상 채무자(소유자)가 점유하고 있을 경우, 명도는 다소 저항이 따를 수 있으므로 명도 이전에 협상 및 필요 시 강제 집행을 염두에 두어야 합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 주변 환경 및 상권

주변 환경은 다세대주택 및 단독주택이 밀집한 전형적인 주거지역입니다. 중소규모의 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용은 편리할 것으로 보입니다.

4.2. 생활 편의 시설 및 학군

본건 인근에 "마석초등학교"가 위치하고 있어 학군 환경은 양호한 편입니다. 다만, 마석역 등 주요 상업시설 및 광역 교통망과의 접근성은 현장 확인을 통해 상세히 파악해야 합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 물건 및 권리상의 리스크

- 임대미상: 실제 임차인 존재 여부 및 대항력 유무에 대한 현장 재조사가 반드시 필요합니다. 대항력 있는 임차인이 있을 경우 인수할 보증금이 발생할 수 있습니다.

- 소유자/채무자 점유 명도: 소유자가 직접 점유하고 있을 경우 명도 난이도가 상승할 수 있으며, 예상보다 명도 시간이 길어질 수 있습니다.

5.2. 지역적 리스크 (혐오시설)

감정평가서상 주위 환경은 주거지역으로 평가되나, 남양주 화도읍 지역은 주거와 공장이 혼재된 지역이 많습니다. 인근에 소규모 공장이나 제조 시설, 또는 기타 혐오시설 유무에 대해서는 입찰 전 반드시 지도 서비스 등을 통해 상세 확인이 필요합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

남양주시 화도읍 창현리 소재의 본 다세대주택은 비교적 넓은 토지 지분 (76.27㎡, 약 23.07평)을 확보하고 있는 점이 매력적입니다. 감정가가 2억 3,800만 원으로 책정되어 있으며, 소형 주택 투자 관점에서 초기 투자 비용 대비 효용성이 높은 물건으로 판단됩니다.

6.2. 투자 포인트

- 실수요 적합: 마석초등학교 인근으로 어린 자녀를 둔 가구의 실수요 목적으로 적합합니다.

- 토지 지분: 다세대주택임에도 토지 지분이 건물 전용면적 대비 상당히 넓은 편입니다 (건물 59.65㎡, 토지 76.27㎡). 이는 향후 재건축 또는 개발 이슈 발생 시 유리하게 작용할 수 있습니다.

- 가격 경쟁력: 입찰가를 잘 조절할 경우 주변 시세 대비 낮은 가격으로 취득하여 시세차익을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

남양주지원 경매6계