나이스옥션 법원경매 청주 2023타경2179 [1] 충청북도 청주시 상당구 낭성면 지산리 353 주1동 단독주택 경매

매각기일: 2025-12-03

물건 개요

나이스옥션 법원경매 청주 2023타경2179 [1] 충청북도 청주시 상당구 낭성면 지산리 353 주1동 단독주택 경매

물건 대표 이미지

청주지방법원 경매3계 2023타경2179 | 소재지: 충청북도 청주시 상당구 낭성면 지산리 353 주1동 | 감정가: 2,007,226,180원 | 최저가: 1,405,058,000원 | 용도: 단독주택

1. 청주지방법원 2023타경2179 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 청주지방법원 2023타경2179 (1)

소재지: 충청북도 청주시 상당구 낭성면 지산리 353 주1동

용도: 단독주택

감정가: 2,007,226,180원

토지면적: 6930.00㎡ (약 2,096.35평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 10295.10㎡ (약 3,114.00평)

건물 제시외면적: 20.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 박OO

채무자: 박OO

채권자: 청OOOOO

2. 입지조건

대상 물건은 충청북도 청주시 상당구 낭성면 지산리 소재 "지산리마을회관"에서 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 주택, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량 접근은 가능하며, 인근에 간선도로가 있어 교통 상황 또한 보통으로 보입니다. 토지는 대체로 부정형의 평지로 이용되고 있으며, 일부는 도로 및 휴경지로 이용 중입니다. 북동측으로는 노폭 약 3m 내외의 포장도로와 접하고 있으나, 일부 필지는 지적상 맹지인 점을 유의해야 합니다. 해당 토지는 생산관리지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 하천구역(감천), 소하천구역(지산천) 등 관련 법규에 따른 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

본건의 가장 큰 쟁점은 유치권 존재 여부입니다. (주)중앙건설자재로부터 공사대금(외벽드라이비트 등) 약 2억 3천만원에 대해 유치권 신고가 접수되었으나, 그 성립 여부는 불분명한 상태입니다. 현재 근저당권자인 청주문의신용협동조합 측에서 유치권 배제 신청서 및 부존재 확인 신청서를 제출하였으며, 유치권 신고인의 공사대금 관련 소송이 청주지방법원에서 진행 중(1심 판결 선고 및 항소심 진행)입니다. 따라서 낙찰자는 유치권의 성립 여부에 따라 인수 부담이 발생하거나 소송에 휘말릴 가능성이 있습니다. 이 부분에 대한 철저한 법적 검토가 반드시 필요합니다. 제시외 건물 및 물건도 매각에 포함되므로 현황 파악이 중요합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 청주시 상당구 낭성면 지산리 지역은 농경지와 임야가 많은 전형적인 농촌 지역입니다. 주변에 마을회관이 있는 것으로 보아 소규모 마을 공동체가 형성되어 있을 것으로 예상됩니다. 상업 시설보다는 전원생활이나 농업 활동에 적합한 환경입니다. 대규모 상권이나 편의시설 접근성은 다소 떨어질 수 있으나, 전원 주택 단지로서의 잠재력 또는 대규모 농장, 체험 시설 등으로의 활용 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

건물은 블록구조에 철근콘크리트 지붕을 갖춘 단층 건물로, 외벽은 치장벽돌, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 장판 및 타일 마감 등입니다. 주택 및 창고로 이용되고 있으며, 위생, 급배수, 난방 설비가 구비되어 있습니다. 건물 면적이 10,295.10㎡(약 3,114.00평)으로 매우 큰 규모를 가지고 있어, 일반적인 단독주택보다는 대규모 시설이나 여러 채의 건물이 복합적으로 있는 형태로 추정됩니다. 다만, 임대 관계는 미상으로 파악해야 합니다.

주변 시설로는 지산리 마을회관이 인근에 있으며, 좀 더 넓은 범위에서는 상당구청 및 청주시내의 행정, 상업, 의료 시설을 이용할 수 있습니다. 읍면 지역의 특성상 대중교통보다는 자가용 이용이 편리하며, 주변의 자연환경을 활용한 생활이 가능합니다. (지도상으로 확인된 혐오시설은 명확하게 나타나지 않으나, 토지 이용 계획상 하천 및 소하천 구역이 포함되어 있어 관련 규제를 확인해야 합니다.)

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 유치권의 성립 여부입니다. 만약 유치권이 성립될 경우, 낙찰자가 공사대금을 추가로 부담하거나 법적 분쟁에 휘말릴 수 있습니다. 또한, 일부 토지가 지적상 맹지라는 점과 생산관리지역, 가축사육제한구역, 하천구역 등에 묶여 있어 개발 행위에 제약이 따를 수 있습니다. 제시외 건물 및 물건에 대한 정확한 현황 파악이 선행되지 않으면 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 건물의 규모가 매우 크므로 유지 보수 비용 또한 상당할 것으로 예상됩니다. 임대 관계가 불확실한 점도 잠재적 리스크 요소입니다.

7. 종합 의견

청주지방법원 2023타경2179 (1) 물건은 넓은 토지 면적과 매우 큰 규모의 건물을 가진 단독주택입니다. 전원생활이나 대규모 시설 운영을 염두에 둔다면 매력적인 요소가 될 수 있습니다. 하지만 유치권이라는 중대한 법적 쟁점이 존재하며, 그 성립 여부에 따라 낙찰 결과가 크게 달라질 수 있습니다. 토지 이용 규제와 맹지, 제시외 물건 등도 고려해야 할 사항입니다. 투자를 결정하기 전에 반드시 해당 유치권 관련 소송 내용과 토지 이용 계획을 전문가와 함께 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

본건의 가장 큰 투자 포인트는 거대한 토지 면적과 건물 규모에서 오는 잠재적 활용 가치입니다. 만약 유치권 관련 문제가 법적으로 명확하게 해결되어 인수 부담이 없거나 최소화된다면, 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. 넓은 토지를 활용하여 전원생활을 위한 대규모 주택 신축, 귀농·귀촌 목적의 농장 조성, 또는 특정 사업 목적(예: 연수원, 펜션 등)으로의 개발 가능성을 생각해 볼 수 있습니다. 이러한 잠재력을 현실화하기 위해서는 철저한 권리 분석과 현장 조사, 그리고 향후 개발 계획 수립이 필수적입니다.

법원 정보

청주지방법원 경매3계