나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8440 [1] 제주특별자치도 제주시 한림읍 협재리 495-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 한림읍 협재리 ""라온프라이빗타운"" 남동측 원거리에 소재하며, 주위는 단독주택, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 지방도가 소재하여 제반교통사정은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

일련번호(3,4) : 각, 인접도로 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 도로 등으로 이용 중입니다.
일련번호(5,6) : 각, 인접도로 대비 등고 평탄한 부정형 토지로서, 도로 등으로 이용 중입니다.
일련번호(7) : 인접도로 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 단독주택 건부지 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태

일련번호(3~5) : 각, 지적도상 '맹지'이며, 본건이 폭 약 3~4m 내외의 비포장도로입니다.
일련번호(6) : 북동측으로 폭 약 3~4m 내외의 비포장도로에 접하며, 본건이 폭 약 3~4m 내외의 비포장도로입니다.
일련번호(7) : 지적도상 '맹지'이나, 남동측으로 폭 약 3~4m 내외의 비포장도로인 일련번호(3)에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(3~5,7) : 자연녹지지역
일련번호(6) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

'지적 및 건물 개황도' 참조하시기 바랍니다.

공부와의 차이

본건 일련번호(3~6)은 공부상 지목 '임야(일련번호 3~5) 및 전(일련번호 6)'이나, 현황 도로입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상입니다.
- 본건 지상에 자생하는 수목 등은 토지와 일체로 거래되는 관행 등을 고려하여 토지에 포함평가하였습니다.
- 본건 일련번호(7) 지상에 폐지붕이 소재하나, 이동이 용이한 구조물로서 이에 구애없이 평가하였습니다.
- 본건 일련번호(6)은 농지취득자격증명일 필요로 하는 토지로 판단되나, 해당관청에 재확인을 요합니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

경량철골구조 판넬지붕 단층구조로서,
외벽 : 사이딩마감 등,
내벽 : 벽지 등,
바닥 : 강화마루 등,
창호 : 새시창 등으로 마감하였습니다.

이용상태

단독주택으로 이용 중입니다.

설비내역

전기설비, 위생 및 급·배수설비, 난방설비 등이 되어있습니다.

부합물 및 종물

'지적 및 건물 개황도' 참조하시기 바랍니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(2-1) 포함
목록 6 농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 매수신청보증금 미반환)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경8440 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 제OOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 제주특별자치도 제주시 한림읍 협재리 495-1

용도: 단독주택

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

감정가: 1,445,600,000원

1.3. 면적 정보

토지 면적: 6215.00㎡ (약 1879.94평)

건물 면적: 99.30㎡ (약 30.04평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.70㎡ (매각에 포함)

1.4. 건물 상세 정보

구조: 경량철골구조 판넬지붕 단층

용도: 단독주택

건축 허가일: 2002년 9월 24일

사용 승인일: 2007년 8월 2일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 제주특별자치도 제주시 한림읍 협재리 "라온프라이빗타운" 남동측 원거리에 소재합니다.

주위는 단독주택, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능합니다.

인근에 지방도가 소재하여 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 및 도로 상태

토지는 일련번호(3,4) 각, 인접 도로 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서 도로 등으로 이용 중입니다.

일련번호(5,6) 각, 인접 도로 대비 등고 평탄한 부정형 토지로서 도로 등으로 이용 중입니다.

일련번호(7)는 인접 도로 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서 단독주택 건부지 등으로 이용 중입니다.

일련번호(3~5) 토지는 지적도상 '맹지'이며, 본건이 폭 약 3~4m 내외의 비포장도로입니다.

일련번호(6) 토지는 북동측으로 폭 약 3~4m 내외의 비포장도로에 접하며, 본건이 해당 도로입니다.

일련번호(7) 토지는 지적도상 '맹지'이나, 남동측으로 폭 약 3~4m 내외의 비포장도로인 일련번호(3)에 접합니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한사항

일련번호(3~5,7)는 자연녹지지역입니다.

일련번호(6)은 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부에는 소유권 이전 및 공유자 전원 지분 이전 등 여러 권리 변동 내역이 확인됩니다.

건물 등기부에는 소유권 보존 등기 이후 변동 사항이 확인됩니다.

현재 말소기준권리는 2017년 12월 11일자 제주중앙신용협동조합의 근저당 (을7/을5)입니다.

이후 설정된 근저당 및 임의경매 개시결정 등기는 말소될 예정입니다.

등기부 채권 총액은 약 11억 3천만원입니다.

3.2. 인수되는 권리

본 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

다만, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있으며, 이에 대한 개요는 제공되지 않았습니다. (주의 필요)

3.3. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

별도의 임차인 정보는 제공되지 않았습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본건은 제주시 한림읍 협재리의 자연녹지지역 내에 위치하며, 주변은 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역입니다.

인근 관광지(협재 해수욕장 등)와 가까워 관광객 유치 가능성이 있으나, 직접적인 상업 시설 밀집 지역은 아닙니다.

4.2. 상업 시설 및 관광지 접근성

본건 주변에는 다양한 관광 시설, 식당, 카페 등이 분포하고 있습니다.

협재 해수욕장, 금능 해수욕장 등 유명 관광지와 인접하여 방문객 접근성이 좋습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 생활 기반 시설

건물 내에는 전기 설비, 위생 및 급배수 설비, 난방 설비 등이 갖춰져 있습니다.

인근 편의시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

5.2. 교육시설

차량 이동 시 제주한림초등학교, 협재초등학교, 한림중학교, 한림고등학교 등의 교육 시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 필요

본건 토지 중 일련번호(6)은 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다.

이를 미제출할 경우 매수 신청 보증금이 반환되지 않으므로, 입찰 전 반드시 해당 관청에 발급 가능 여부를 확인하고 준비해야 합니다.

농지법 개정으로 농지위원회 심의 후 14일 이내 발급될 수 있으므로, 사전 신청이 가능합니다.

6.2. 맹지 및 도로 접근성

일부 토지(일련번호 3~5)가 지적도상 맹지이며, 약 3~4m 폭의 비포장도로에 인접해 있어 도로 활용 및 접근에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

6.3. 토지 공부상 지목과 현황 불일치

본건 토지 일련번호(3~6)은 공부상 지목이 '임야(3~5)' 및 '전(6)'이나 현황은 '도로'로 이용 중입니다.

이는 토지 이용 및 향후 재산권 행사 시 복잡성을 야기할 수 있습니다.

6.4. 기타 특수사항

중복사건, 공동담보 물건으로 복잡성이 있을 수 있습니다.

매각에서 제외되는 물건(이동식 컨테이너, 전기자동차 충전시설)과 포함 평가되는 물건(자생 수목, 목조 데크)이 있으니, 현장 확인이 필요합니다.

6.5. 매각 후 소멸되지 않는 권리

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있습니다. (주의 필요)

6.6. 혐오시설 유무

본건 소재지 주변으로 특정 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

인근이 관광 및 농경지 지역으로 이루어져 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주 제주시 한림읍 협재리에 위치한 광활한 토지를 가진 단독주택입니다.

감정가는 14억 4천 5백 60만원이며, 특히 6215㎡에 달하는 넓은 토지 면적이 가장 큰 특징입니다.

권리 관계는 대부분 말소될 것으로 보이나, 농지취득자격증명 필요, 맹지, 공부상 지목과 현황 불일치, 소멸되지 않는 권리(지상권) 가능성 등 여러 확인 및 준비가 필요한 사항이 존재합니다.

넓은 토지와 단독주택으로서의 잠재적 가치를 고려할 때, 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 광활한 토지 가치

6215㎡ (약 1880평)에 달하는 넓은 토지는 협재 지역에서 희소성이 매우 높으며, 향후 개발 또는 활용 가치가 클 수 있습니다.

8.2. 자연환경 및 입지

협재 해변과 인접한 지역으로, 조용하고 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있는 장점이 있습니다.

주변 관광지 접근성이 용이하여 투자 또는 거주 가치가 있습니다.

8.3. 잠재적 개발 가능성

넓은 토지 면적을 활용한 추가 개발(예: 펜션, 고급 주택 단지 등) 또는 토지 자체의 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 주변 매매 정보는 협재휴먼스테이(2021년 준공, 다세대, 66.4864m², 24,500만원) 및 네스트힐빌리지(2004년 준공, 연립, 49.14m², 4,950만원~5,500만원)로, 이는 본건 단독주택 및 넓은 토지 면적과는 직접적인 비교가 어렵습니다.

본 건의 감정가는 14억 4천 5백 60만원으로, 이는 6215㎡의 토지 가치가 상당 부분 반영되었음을 시사합니다.

감정가 기준 ㎡당 토지 가치는 약 235,700원 (14.456억 / 6215㎡) 수준으로, 이는 협재리 지역의 토지 시세 및 자연녹지 지역의 법적 제한 등을 고려하여 산정된 것으로 판단됩니다.

주변 부동산 시장 조사가 필요하나, 제주도의 관광지 인근 토지 가치는 꾸준히 높은 수준을 유지하고 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본 건은 감정가가 14.4억으로 다소 높게 책정되었으며, 농지취득자격증명 필요, 맹지, 공부상 지목과 현황 불일치, 소멸되지 않는 권리(지상권) 등 명확히 해결해야 할 이슈들이 존재합니다.

그러나 광활한 토지 면적과 협재리라는 입지의 희소성을 고려할 때, 잠재적 가치는 높다고 볼 수 있습니다.

권리상 인수되는 부분은 없으나, 지상권의 존재 여부와 그 범위는 반드시 확인해야 합니다.

제시외 건물, 수목, 데크 등의 포함 여부 및 가치 평가도 중요합니다.

입찰 희망가는 이러한 위험 요소와 잠재적 가치를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

일반적으로 감정가의 70% ~ 90% 사이에서 낙찰되는 경향을 보이나, 본 물건의 특수성을 감안할 때, 면밀한 현장 조사와 법률 검토 후 결정하는 것이 중요합니다.

추정가는 감정가의 70% ~ 85% 수준, 즉 약 10억 1천만원 ~ 12억 3천만원 사이를 예상해 볼 수 있습니다.

단, 이는 일반적인 가이드라인이며, 실제 입찰 시에는 현장 답사, 주변 시세, 경매 동향 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.