나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8437 [1] 제주특별자치도 제주시 한경면 저지리 2012 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 천지인 · 평가일 2025.07.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 한경면 저지리 소재 ""저지오름"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건으로 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통의 사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

본건은 전체 토지를 기준으로 인접도로 대비 완경사지대내 부정형의 토지로서, 타운하우스내 주거용 건부지 및 내부도로로 이용중임.

인접 도로상태

전체 토지를 기준으로 남서측으로 폭 약 9m 내외의 아스콘포장도로 및 남동측으로 폭 약 6m 내외의 아스콘포장도로와 접함.
[타운하우스 내부도로는 폭 약 6m의 아스콘포장도로 임]

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1)
계획관리지역, 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>

제시목록 외의 물건

후첨 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지' 참조바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사슬래브 위 징크지붕 2층 건으로서,
[사용승인일 : 2022.06.27]

외벽 : 석재타일 붙이기 등,
내벽 : 벽지, 타일붙임 및 인테리어마감 등,
바닥 : 타일마감 등,
창호 : 샷시 2중창 등임.

이용상태

타운하우스 내 단독주택 임.

설비내역

기본적인 위생,급배수설비, 보일러에 의한 난방설비, 시스템에어컨설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 '건물개황도' 및 '사진용지' 참조바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각, 목록 1 지분매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경8437 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 한경면 저지리 2012

용도: 단독주택 (타운하우스 내)

토지면적: 총 7205.00㎡ (약 2179.51평) / 매각 대상 토지 지분 592.9715㎡ (약 179.37평)

건물면적: 195.60㎡ (약 59.17평) (건물 전체 매각)

감정가: 1,068,845,670원 (약 10억 6천 8백 8십 4만 5천 6백 7십 원)

매각대상: 토지 지분 / 건물 전체 매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 정보 없음

건물 사용승인일: 2022년 6월 27일

특이사항: 중복사건, 지분매각, 일괄매각

1.1. 입지조건

위치: 본건은 제주특별자치도 제주시 한경면 저지리 소재 "저지오름" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경: 본건 주변으로는 농경지와 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

도로: 전체 토지를 기준으로 볼 때, 남서측으로는 폭 약 9m, 남동측으로는 폭 약 6m의 아스콘 포장도로와 접해 있습니다. 타운하우스 내부 도로는 폭 약 6m의 아스콘 포장도로를 이용합니다.

토지이용계획: 본 건 토지는 계획관리지역, 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역, 경관보전지구 5등급, 생태계보전지구 5등급, 지하수자원보전 4등급, 건축계획심의대상구역, 하수처리구역에 속해 있습니다.

1.2. 권리분석

토지 등기부 요약: 다수의 소유권 이전, 근저당, 가압류, 압류, 임의경매, 강제경매 기록이 확인되나, 본 건 경매 절차에 따라 대부분 말소될 예정이거나 이미 말소된 권리들입니다. 매각으로 인해 말소되지 않는 별도의 권리는 현재까지 확인되지 않았습니다.

건물 등기부 요약: 본 건물의 말소기준권리는 2022년 6월 30일 접수된 주식회사새마을금고자산관리회사의 근저당권(6억 7천 2백만원)입니다. 이보다 후순위로 등기된 권리들은 본 경매로 인해 모두 말소될 예정입니다.

임차인 현황:

* 김 (김포근히): 보증금 3억원, 차임 없음, 2023년 1월 17일 전입 및 확정, 대항력 없음.

* 정 (정승원): 보증금 5억원, 차임 3백만원, 2023년 12월 8일 전입 및 확정, 대항력 없음.

인수되는 임차보증금: 모든 임차인이 대항력이 없으므로, 본 경매로 인해 인수되는 임차보증금은 없습니다.

주요 특이사항: 본건은 토지의 지분 매각으로 진행됩니다. 즉, 전체 토지 면적 7205㎡ 중 약 8.23%에 해당하는 592.9715㎡의 지분만이 매각 대상입니다. 이는 향후 건물 전체의 소유주와 토지 지분 소유주 간의 복잡한 관계를 형성할 수 있으며, 재산권 행사에 신중한 접근이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건은 제주특별자치도 제주시 한경면 저지리의 자연 친화적인 지역에 위치합니다. 주위에는 농경지와 단독주택, 근린생활시설이 혼재되어 있어 조용한 주거 환경을 제공합니다.

주변 유사 단지인 "곶자왈아이파크"(연립주택)의 최근 매매 사례를 분석한 결과,

* 면적 84.91㎡(약 25.7평) 건물이 2024년 3월 12일에 80,000,000원(8억원)에 거래되었습니다. (당시 ㎡당 약 942만원)

* 면적 108.776㎡(약 32.9평) 건물이 2024년 8월 30일에 72,000,000원(7.2억원)에 거래되었습니다. (당시 ㎡당 약 662만원)

본 건물의 전용면적은 195.60㎡(약 59.17평)으로, 주변 거래 사례보다 넓은 규모이며 단독주택 형태입니다. 만약 토지를 전체 소유하는 단독주택이라면, ㎡당 942만원 기준으로 약 18.4억원, ㎡당 662만원 기준으로 약 13.0억원의 시세가 추정될 수 있습니다. 그러나 본 건은 토지 지분 매각이므로, 이러한 시장 가격은 직접 적용하기 어렵습니다. 실제 가치는 토지 지분 비율과 타 토지 소유주와의 관계에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 "저지오름" 인근에 위치하여 제주의 자연을 가까이에서 누릴 수 있는 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

주변에는 농경지와 다른 주택들이 분포하여 조용하고 평화로운 생활이 가능할 것으로 보입니다.

하지만 구체적인 편의시설, 의료시설, 교육시설 등에 대한 정보는 현재 제공된 자료만으로는 상세히 파악하기 어렵습니다. 따라서 실제 거주를 고려하신다면, 주변 편의시설과의 접근성 및 생활 편의성을 현장에서 직접 확인하시는 것이 중요합니다.

외부 지도 서비스 검색 결과, 본건 주변 지역에는 특이한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공업 단지 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 주변 환경에 대한 상세한 조사는 반드시 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지 지분 매각: 본건의 가장 큰 리스크는 토지 지분 매각이라는 점입니다. 전체 토지 면적 7205㎡ 중 약 8.23%인 592.9715㎡의 지분만이 매각 대상이므로, 나머지 토지 소유주들과 공동으로 토지를 사용하고 관리해야 합니다. 이로 인해 토지 이용, 개발, 매각 등 모든 과정에서 소유주 간의 복잡한 협의 및 분쟁 발생 가능성이 높으며, 이는 재산권 행사에 상당한 제약을 초래하고 향후 매각 시 가격 하락의 주요 원인이 될 수 있습니다.

중복사건: 여러 건의 경매 사건이 연관되어 있다는 점은 채권 관계가 복잡하고 채무자의 재정 상태가 어려움을 시사합니다. 이는 경매 절차의 복잡성을 증가시킬 수 있으며, 추가적인 법적 검토가 필요할 수 있습니다.

공동 소유주와의 관계: 타 토지 지분 소유주들의 권리 관계, 성향, 재산 상황 등을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다. 이들과의 관계 설정에 따라 향후 재산권 행사의 제약 수준이 달라질 수 있습니다.

임대 관계 미상: 비록 현재 파악된 임차인들의 대항력이 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2022년에 사용 승인을 받은 비교적 최신 연식의 단독주택 건물이라는 장점을 가지고 있습니다. 제주시 한경면 저지리라는 입지적 이점과 조용한 주거 환경 또한 긍정적인 요소입니다.

그러나 가장 치명적인 단점은 토지의 지분 매각이라는 점입니다. 건물은 전체 매각되나 토지는 일부 지분만 매각되므로, 건물 소유주와 토지 지분 소유주 간의 관계, 그리고 다른 토지 지분 소유주들과의 복잡한 법률 관계가 발생할 수 있습니다. 이는 재산권 행사를 제한하고, 향후 건물 활용이나 매각 시 상당한 어려움을 초래할 수 있습니다.

투자를 고려하신다면, 이러한 지분 매각으로 인한 법적, 실질적 위험을 충분히 인지하고 감수할 수 있는 투자자에게만 적합한 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 최신 건물: 2022년 사용 승인된 건물로, 건물의 노후화에 따른 수리 및 유지보수 비용 부담이 상대적으로 적을 것으로 예상됩니다.

* 제주도 입지: 국내 인기 관광지이자 거주지로 각광받는 제주도에 위치하여 부동산 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 감정가 반영: 토지 지분 매각이라는 리스크를 고려하여 감정가가 책정되었을 가능성이 높아, 건물 자체의 가치를 보고 접근한다면 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 1,068,845,670원

시세 분석:

주변 유사 단지(곶자왈아이파크, 연립주택)의 거래 사례 분석 결과, 면적 84.91㎡(약 25.7평)는 8억원, 108.776㎡(약 32.9평)는 7.2억원에 거래되었습니다. 본 건물의 전용면적(195.60㎡, 약 59.17평)을 감안하여 단순 시세를 추정하면 13.0억원에서 18.4억원 수준으로 예상할 수 있습니다. 하지만 이는 토지 전체 소유를 전제로 한 가격이며, 본 건의 감정가는 10.7억원으로, 토지 지분 매각으로 인한 가격 하락이 상당 부분 반영된 것으로 보입니다.

예상 입찰가: 1,120,000,000원 (약 11억 2천만원)

상기 예상 입찰가는 감정가 대비 소폭 상향 조정된 가격으로, 건물의 신축 연차와 잠재적 가치를 고려한 것입니다. 그러나 본 건의 가장 큰 위험 요인인 토지 지분 매각으로 인한 불확실성이 매우 크므로, 입찰 전 반드시 관련 법률 전문가와 함께 토지 공유 관계, 타 소유주와의 협의 가능성, 향후 재산권 행사의 제약 정도 등에 대한 심층적인 분석 및 현장 조사를 수행하시기를 강력히 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.