나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8342 [1] 제주특별자치도 제주시 노형동 917-2 제주노형호텔 1층 101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 노형동 소재 ""노형오거리"" 동측 근거리에 위치하며, 주위는 공동주택, 중소규모 점포, 숙박시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 인근에 시내버스정류장이 소재하고, 본건까지 제반차량 접근 가능하여 제반교통사정 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하4층/지상18층 건물 내 1층 101호외 1개호로서(사용승인일: 2018.12.26)
외벽: 대리석타일 마감 등,
바닥: 타일 마감 등임.

이용상태

기호(1,2) : 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

기본위생 및 급배수설비, 천장형냉방설비, 소방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 토지로서, 인접 도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 숙박시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

3필지 일단의 토지로서, 남측으로 폭 약 20m, 북측 및 북동측으로 폭 약 10m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호[1] : 일반상업지역, 고도지구(55M이하), 방화지구, 시가지경관지구(일반), 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>.




기호[2,3] : 일반상업지역, 고도지구(55M이하), 방화지구, 시가지경관지구(중심), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.
- 본건 기호(1)은 공부상 ""지상1층""으로 표기되어 있으나, 현황 지상1층보다 다소 하층부임.
- 본건 기호(1)일부 및 기호(2)는 현장조사시 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 내부확인이 곤란한 바, 동 건물 내 유사물건, 해당관련공부(건축물현황도), 탐문사항 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니, 이용상황 및 관리상태 등에 대한 재확인이 요망됨.

AI 물건분석

1.1. 물건기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경8342 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 노형동 917-2 제주노형호텔 1층 101호

용도: 근린상가

감정가: 420,000,000원

토지면적: 4.78㎡ (약 1.45평)

토지지분: 4.78㎡ (약 1.45평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 36.29㎡ (약 10.98평)

건물지분: 36.29㎡ (약 10.98평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 회OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보, 대항력있는 임차인

1.2. 입지조건

본건은 제주특별자치도 제주시 노형동 소재 노형오거리 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 공동주택, 중소규모 점포, 숙박시설 등이 혼재되어 있습니다.

본건 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 제반 차량의 접근성 또한 양호하여 교통사정은 무난한 편입니다.

건축물대장 상 건물명은 '제주노형호텔'이나, 현황 외벽 표시는 '아시아 호텔'로 상이합니다.

건물은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하4층, 지상18층 규모이며, 본건은 그 중 1층 101호입니다. 건물 사용승인일은 2018년 12월 26일입니다.

본건이 속한 토지는 3필지로, 인접 도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서 숙박시설 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획 상 일반상업지역, 고도지구, 방화지구, 시가지경관지구 등에 해당하며, 도로(폭 약 20m, 10m)에 접해 있습니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리는 2023년 06월 30일 접수된 무궁화캐피탈주식회사의 근저당권 (을3)입니다.

매각으로 인해 근저당권, 근저당권부채권근질권, 압류, 가압류, 임의경매 등 을구 및 갑구의 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 명도 진행 시 주의가 필요합니다.

*임차인 현황:

*강수연: 보증금 0원, 차임 3,000,000원, 전입/사업일자 2024-10-31, 대항력 없음.

*김순: 보증금 100,000,000원, 차임 5,000,000원, 전입/사업일자 2025-02-19, 대항력 없음.

*김태헌: 보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업일자 2021-05-06, 대항력 있음.

*주식회사아시아코퍼레이션: 보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업일자 2021-12-15, 대항력 있음.

임차인 김태헌 및 주식회사아시아코퍼레이션은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 보증금 액수가 명확하지 않더라도 인수 또는 협상이 필요한 부분이 발생할 수 있으므로, 명도 시 면밀한 확인과 주의가 요구됩니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.4. 상권분석

본건은 제주 시내의 핵심 상권 중 하나인 노형오거리 인근 일반상업지역에 위치하여 유동인구 및 접근성이 우수합니다.

주변에 공동주택, 다양한 업종의 중소규모 점포, 숙박시설 등이 밀집해 있어 상권 활성화에 긍정적인 영향을 줄 것으로 보입니다.

1층 코너 상가로서 가시성과 접근성이 뛰어나 근린생활시설로서 다양한 업종의 입점에 유리합니다.

건물 자체도 2018년 신축된 비교적 현대적인 건물로, 상권 내에서 경쟁력을 가질 수 있습니다.

1.5. 생활정보

제주시 노형동은 제주도청 및 주요 관공서, 금융기관, 병원, 쇼핑 시설 등이 밀집한 중심 상업 및 행정 지역으로, 주민들의 생활 편의성이 매우 높은 지역입니다.

건물 내에는 기본적인 위생 설비, 급배수 및 배수 설비, 천장형 냉방 설비, 소방 설비, 승강기 등이 설치되어 있어 편리한 이용이 가능합니다.

1.6. 잠재적 리스크

*대항력 있는 임차인 존재: 김태헌, 주식회사아시아코퍼레이션은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 이는 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가적인 협상 비용을 발생시킬 수 있는 잠재적 리스크입니다.

*건물 명칭 불일치: 공부상 '제주노형호텔'이나, 현황 외벽 표기는 '아시아 호텔'로 상이하여, 향후 건물 관리 주체나 이용에 있어 혼란의 소지가 있을 수 있습니다.

*현황과 공부상 층수 차이: 본건(101호)이 공부상 '지상 1층'으로 표기되어 있으나, 현황은 지상 1층보다 다소 하층부라는 점은 사전 확인이 필요합니다.

*내부 확인의 한계: 현장 방문 시 이해관계인의 부재 및 폐문으로 인해 내부의 정확한 이용 상황, 관리 상태 등을 상세히 파악하기 어려웠습니다. 실제 내부 상태는 외부 관찰 및 유사 물건, 관련 공부에 근거하여 추정 평가되었으므로, 낙찰 후 반드시 직접 확인이 필요합니다.

1.7. 종합의견

본 물건은 제주도 핵심 상권인 노형오거리 인근에 위치한 1층 코너 상가로, 입지적 장점이 매우 뛰어납니다. 2018년 준공된 비교적 신축 건물이라는 점 또한 긍정적인 요소입니다.

권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸되므로 권리 관계는 비교적 명확합니다.

그러나 대항력 있는 임차인 2명(보증금 0원)의 존재는 명도 진행 시 유의해야 할 중요한 부분이며, 이로 인한 잠재적 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

건물 명칭 불일치 및 내부 확인의 한계 등 몇 가지 확인이 필요한 사항이 존재하므로, 이에 대한 철저한 사전 조사를 바탕으로 입찰에 참여하는 것이 바람직합니다.

1.8. 투자포인트

*제주 핵심 상권: 노형동 노형오거리라는 뛰어난 입지조건을 갖추고 있습니다.

*신축 건물: 2018년 준공된 건물 내 상가로, 비교적 최신 시설을 이용할 수 있습니다.

*1층 코너 상가: 높은 가시성과 접근성으로 다양한 상업 시설 운영에 유리합니다.

*권리관계 명확성: 모든 권리가 소멸되는 구조로, 권리상 안전성이 높습니다.

1.9. 예상입찰가

본건의 감정가는 420,000,000원입니다. 인수되는 보증금은 0원이므로, 감정가격을 기준으로 하여 인근 유사 물건의 시세, 본건의 잠재적 리스크(대항력 있는 임차인, 명도 비용 등), 투자 목적 및 예상 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현지 부동산 전문가와 상담 및 추가적인 시장 조사가 반드시 필요합니다.

본건은 혐오시설에 대한 정보는 제공된 자료에서 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.