나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8439 [1] 제주특별자치도 제주시 조천읍 조천리 2273 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창감정 · 평가일 2025.07.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건 공히 제주특별자치도 제주시 조천읍 조천리 '조천초등학교' 남동측 인근에 위치하고, 주위는 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 및 농경지 등이 혼재하는 지방도변 농촌지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건 공히 제반 차량출입 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지방도가 소재하여 제반 교통상황은 양호함.

형태 및 이용상태

대상물건 공히 인접도로지 대비 대체로 완경사인 부정형의 토지로서, 현재 '상업용' 부지로 이용중임.

인접 도로상태

■ 일련번호 1) 지적도상 북서측으로 폭 약 35M 내외의 아스팔트포장도로에 접함.
■ 일련번호 3) 지적도상 북서측으로 폭 약 35M 내외의 아스팔트포장도로, 남동측으로 폭 약 6M 내외의 콘크리트포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 일련번호 1) :자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.
■ 일련번호 2) :자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>임.

제시목록 외의 물건

후첨 '건물감정평가요항표' 참조.

공부와의 차이

일련번호 3)의 공부상 지목은 '잡종지'이나, 현황 '대'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

후첨 '건물감정평가요항표' 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

■ 일련번호 2) : 일반철골구조 패널지붕 단층 건으로서,(사용승인일자: 2020.12.21)
외 벽 : 복합판넬 마감 등.
창 호 : 샷시창 등.

■ 일련번호 4) : 경량철골조 판넬지붕 단층 건으로서,(사용승인일자: 2001.01.19, 증축일자: 2007.12.24))
외 벽 : 사이딩 마감 등.
창 호 : 샷시창 등임.

이용상태

대상물건 공히 '근린생활시설' 등으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급·배수 및 위생설비 갖추었음.

부합물 및 종물

일련번호 4)에는 제시외건물 ㉠)~㉤)이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 기본 물건 내역

사건번호: 제주지방법원 2025타경8439 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 조천읍 조천리 2273

용도: 근린시설

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

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1.2. 감정가 및 면적

감정가: 1,702,751,000원

토지면적: 2083.00㎡ (약 630.1평)

건물면적: 196.00㎡ (약 59.3평)

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2. 입지조건

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2.1. 소재지 및 주위 환경

본 물건은 제주특별자치도 제주시 조천읍 조천리 '조천초등학교' 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 및 농경지 등이 혼재하는 지방도변 농촌지대이며, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

토지는 인접 도로 대비 대체로 완경사인 부정형의 토지이며, 현재 '상업용' 부지로 이용 중입니다.

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2.2. 교통 여건

본 물건은 제반 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지방도가 소재하여 전반적인 교통 상황은 양호합니다.

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3. 권리분석

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3.1. 등기부현황 (토지)

등기부상 소유권 이전, 공유자 지분 이전, 근저당권, 지상권설정, 가압류, 압류 등의 권리가 등기되었으나, 말소기준권리(제주은행 근저당권, 접수일자 2015-11-27) 이후의 대부분의 권리가 말소(소멸)될 예정입니다.

말소 예정 권리 총액: 1,295,229,620원

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3.2. 등기부현황 (건물)

건물 등기부상 소유권 보존, 근저당권, 가압류, 압류 등의 권리가 등기되었으나, 말소기준권리(제주은행 근저당권, 접수일자 2021-01-21) 이후의 대부분의 권리가 말소(소멸)될 예정입니다.

말소 예정 권리 총액: 1,295,229,620원

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3.3. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인: 박 (대항력 있음)

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2020-10-30

대항력: 있음

본 건에는 대항력 있는 임차인 박 이 존재합니다. 해당 임차인은 2020년 10월 30일에 전입(사업자)하였으며, 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있습니다. 인수되는 보증금은 0원입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재는 물건명세서 상 특이사항으로 기재되어 있으므로, 이에 대한 추가적인 확인 및 대비가 필요합니다.

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3.4. 권리분석 요약

매각으로 인해 대부분의 등기된 권리는 말소될 것으로 예상됩니다.

가장 중요한 점은 대항력 있는 임차인 박 이 존재한다는 것입니다. 인수되는 보증금은 0원이지만, 해당 임차인의 권리 관계는 입찰 전 반드시 면밀히 검토해야 합니다.

토지의 공부상 지목은 '잡종지'이나 현황 '대'로 이용 중인 점 참고하시기 바랍니다.

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4. 상권분석

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4.1. 업종 및 주변 상가 형태

본 물건은 제1종 근린생활시설로 이용 중이며, 주변 지역은 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 및 농경지가 혼재된 농촌지대입니다. 지방도변에 위치하여 기본적인 접근성은 양호하나, 대규모 상업 지구보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권으로 판단됩니다.

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4.2. 지역 개발 가능성 (간략)

제주 지역의 지속적인 관광 및 인구 유입으로 인해 지역 발전 가능성은 있으나, 본 물건의 구체적인 개발 잠재력은 입지 및 주변 환경에 따라 달라질 수 있습니다.

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5. 생활정보

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5.1. 교육 및 편의시설 근접성

본 물건은 '조천초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 도보로 통학이 가능한 거리에 있습니다. 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

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5.2. 주변 환경

주변에 공동주택, 단독주택 및 농경지가 혼재하여 주거 환경과 농촌 환경이 결합된 지역입니다. 지방도를 통해 제주시 등 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

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6. 잠재적 리스크

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6.1. 대항력 있는 임차인 관련

대항력 있는 임차인 박 이 존재하며, 보증금 및 차임은 0원으로 신고되어 있습니다. 인수되는 보증금은 없으나, 임차인의 권리 관계에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다. (사전 조사 결과, 해당 임차인의 보증금 및 차임이 0원이라도 대항력 존재 자체로 권리 관계에 대한 세심한 주의가 요구됩니다.)

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6.2. 공부와의 차이 (주소 불일치)

건축물대장상 도로명 주소는 '제주특별자치도 제주시 일주동로 898'로, 등기부등본상 소재지인 '제주특별자치도 제주시 조천읍 조천리 2273'과 차이가 있습니다. 이는 실제 등기 및 건축물대장상의 주소를 확인하는 데 혼란을 야기할 수 있으며, 매수 전 반드시 확인이 필요합니다.

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6.3. 토지 이용계획 및 제한

본 토지는 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 건축계획심의대상구역으로 지정되어 있어 향후 건축 및 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다. (일련번호 2)는 하수처리구역에 해당합니다.)

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6.4. 기타 특이사항 (혐오시설 유무 등)

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건의 직접적인 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 제주환경자원순환센터(소각·매립 시설)가 제주시 구좌읍 동복리에 위치하고 있으나, 이는 본 물건 소재지와는 상당한 거리가 있어 직접적인 영향은 없을 것으로 판단됩니다.

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7. 종합 의견

본 물건은 제주특별자치도 제주시 조천읍에 위치한 근린생활시설로, 조천초등학교 인근에 자리하고 있어 교육 환경 접근성이 양호합니다. 교통 여건 또한 지방도 및 버스정류장 인접으로 편리합니다. 감정가는 17억 원대로 높은 편이나, 토지 및 건물 면적이 상당하여 잠재적 가치가 있습니다.

권리관계는 대부분 말소될 예정이나, 대항력 있는 임차인의 존재는 가장 큰 주의사항입니다. 보증금 0원이라 해도 법적 검토는 필수입니다. 또한, 공부상 주소 불일치 문제와 토지 이용계획상의 제한 사항들을 면밀히 파악해야 합니다.

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8. 투자 포인트

* 제주 지역 부동산 가치 상승 잠재력

* 조천초등학교 인근의 교육 환경 및 안정적인 주거/생활 편의시설 접근성

* 넓은 토지 면적 (약 630.1평) 및 활용 가능한 건물 면적 (약 59.3평)

* 양호한 교통 여건 (지방도, 버스정류장 인접)

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9. 예상 입찰가 (산정 가이드라인)

본 물건의 예상 입찰가는 제시된 정보를 바탕으로 산정하되, 아래 사항을 반드시 고려하여 결정해야 합니다.

* 본 입찰가는 실제 시장 조사, 현장 조사, 법률 전문가의 자문을 통해 최종 결정되어야 합니다.

* 인수되는 보증금(0원)을 제외한 금액으로 산정합니다.

* 대항력 있는 임차인의 법적 지위 및 잠재적 추가 비용 발생 가능성을 고려합니다.

* 공부상 주소 불일치 문제 해결 및 토지 이용 제한 사항 등을 감안하여 산정합니다.

* 유사 물건의 최근 실거래가, 주변 시세, 낙찰가율 등을 종합적으로 분석하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

(참고: 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 상기 가이드라인을 참고하시어 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.