나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8404 [1] 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 559-24 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 소재 '신양리복지회관' 남동측 인근에
위치하며, 주위는 전, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 해안 취락지대임.

교통상황

본건 및 인근까지 차량접근 가능하며, 근거리에 버스정기노선 및 지방도가 소재하는 등
제반교통사정 무난함.

형태 및 이용상태

일련번호(1): 인접도로 대비 등고 평탄한 사다리형지로 주거나지임.
일련번호(2,3): 인접토지 대비 등고 평탄한 부정형지로 주거나지임.

인접 도로상태

일련번호(1): 북측으로 폭 약 4미터 아스콘포장도로에 접함.
일련번호(2,3): 지적공부상 맹지이나 일련번호(1)을 통하여 진입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :자연녹지지역, 준주거지역, 고도지구(20M이하), 자연취락지구, 가축사육제한
구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한
표면구역(2024-09-06)(국토교통부 제2024-456호장애물 제한표면)<공항시설법>, 건축계획
심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한
특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-11-06)
(제2공항개발사업예정지역및주변지역(2024.11.15~2026.11.14)).

일련번호(2) :자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(2024-09-06)(국토교통부
제2024-456호장애물 제한표면)<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구
역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)
<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-11-06)(제2공항개발사업예정지역및주변지역
(2024.11.15~2026.11.14)).

일련번호(3) :자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(2024-09-06)(국토교통부
제2024-456호장애물 제한표면)<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구
역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)
<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-11-06)(제2공항개발사업예정지역및주변지역
(2024.11.15~2026.11.14)).

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경8404 (1)

* 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 559-24

* 용도: 대지

* 토지면적: 518.00㎡ (약 156.7평)

* 건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

* 감정가: 817,280,000원

* 매각대상: 토지매각 (본건은 토지만 매각 대상임)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 제OOOOOOOOO

* 특이사항: 공동담보 (본건 외 다른 담보물이 존재할 수 있음을 시사)

* 주의사항: 일괄매각 (매각 대상은 토지이나, 주의사항에 일괄매각으로 기재되어 혼재된 정보일 수 있으므로, 실제 매각물건명세서 확인 필수)

* 특수물건정보: 공동담보

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 토지지분: 518㎡ (전체 면적으로 보임)

* 건물지분: 0㎡

2. 입지조건

* 위치: 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 고성리 소재 '신양리복지회관' 남동측 인근에 자리하고 있음.

* 주위환경: 본건 토지 주변은 전, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 해안 취락지대로서, 아름다운 자연 경관을 누릴 수 있는 입지임.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정기 노선 및 지방도가 소재하여 대중교통 이용 및 차량을 이용한 이동이 편리한 편임.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2019년 12월 26일 접수된 제주시수산업협동조합 근저당권 (을23, 채권 최고액 6억원)이 말소기준권리임.

* 인수되는 권리: 없음. 본건은 매각으로 인해 등기부상 모든 권리가 소멸될 예정임. 물건명세서 참고사항에도 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음'으로 명시되어 있음.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어, 임차인이 존재하더라도 매수인이 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악됨. 다만, 보증금이나 차임이 미상인 임차인이 있을 가능성도 배제할 수 없으므로, 현장 확인 및 이해관계인 조사가 필요함.

* 기타 권리사항:

* 2006년 9월 22일 접수된 3번 장성희 지분 전부 이전 (갑4)

* 2019년 12월 26일 접수된 소유권 이전 (갑7, 이승미)

* 2019년 12월 26일 접수된 제주시수산업협동조합 근저당권 (을23, 6억원) - 말소기준권리

* 2019년 12월 26일 접수된 제주시수산업협동조합 지상권 설정 (을24) - 매각으로 말소 예정

* 2025년 7월 9일 접수된 제주시수산업협동조합 임의경매개시결정 (갑10, 청구금액 5억원) - 본건 경매 사건의 근거

* 등기부채권 총액: 600,000,000원 (말소기준권리 기준)

4. 상권분석

* 본건이 소재한 성산읍 고성리는 제주 동부 관광의 핵심 지역인 성산일출봉과 인접하여 관광객 유동인구가 풍부한 곳임.

* 주변에는 지역 주민을 위한 소규모 근린생활시설, 단독주택 등이 주로 분포하고 있어, 대규모 상업 지구보다는 지역 특성에 맞는 소규모 상권이 형성되어 있음.

* 해안 취락지대의 특성을 살려 관광객을 대상으로 하는 카페, 식당, 숙박시설 등과 같은 사업을 고려해볼 수 있음.

* 최근 제주 제2공항 개발사업 예정 지역으로 지정되면서, 해당 지역 일대에 대한 개발 기대감이 높아지고 있으며 이는 향후 상권 활성화 및 토지 가치 상승에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있음.

5. 생활정보

* 교통: 인근 지방도를 통해 제주 시내 및 서귀포 시내로의 차량 이동이 편리하며, 대중교통 이용 또한 가능함.

* 편의시설: '신양리복지회관'이 가까이 위치하고 있으며, 성산읍 소재지에 기본적인 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 교육시설: 성산초등학교, 성산중학교 등이 차량으로 10분 이내 거리에 위치하고 있어 자녀 교육 여건도 양호한 편임.

* 관광자원: 성산일출봉, 섭지코지 등 제주 동부의 주요 관광지가 인접하여 관광객 접근성이 우수함.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 본건 토지(일련번호 1, 2, 3)는 자연녹지지역, 자연취락지구로 지정되어 있으며, 건축계획심의대상구역, 하수처리구역에 해당함.

* 특히, 일련번호(1)은 준주거지역, 고도지구(20M 이하)에 포함되며, 일련번호(1, 2, 3) 모두 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역(공항 관련), 토지거래계약에 관한 허가구역(제2공항개발사업예정지역 및 주변지역, 2024.11.15~2026.11.14)으로 지정되어 있어 개발 및 거래 시 관련 규제를 확인해야 함.

* '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정된 점은 향후 토지 매매 시 허가를 받아야 하는 번거로움이 발생할 수 있으며, 제2공항 개발사업의 진행 및 변경 사항에 따라 토지 가치에 영향을 줄 수 있음.

* 일련번호(2, 3)은 지적공부상 맹지이나, 일련번호(1)을 통해 진입 가능하여 실질적인 토지 이용에는 문제가 없을 것으로 보임.

* 건물 없음: 현재 나대지 상태로, 건축 시에는 관련 법규 및 지구단위계획 등에 따른 건축 허가 절차가 필요함.

* 공동담보: 본 건은 공동담보로 제공되었으므로, 채무 변제와 관련하여 다른 담보물의 처리 결과에 따라 경매 절차에 영향을 받을 수 있음.

* 일괄매각 표기: 매각 대상이 토지로 명시되었으나, 주의사항에 '일괄매각'으로 기재되어 있어 실제 매각 시 건물(비록 없더라도)이나 부속 토지 등 포함 여부에 대한 정확한 확인이 필요함.

7. 종합 의견

본건은 제주 동부의 대표적인 관광지인 성산읍에 위치한 토지로, 해안 취락지대의 쾌적한 자연환경과 우수한 관광자원 접근성을 갖추고 있습니다. 기본적인 교통 및 생활 편의시설 이용도 용이한 편입니다. 최근 제주 제2공항 개발사업 예정지에 포함되어 토지거래허가구역으로 지정되는 등 개발 잠재력이 있지만, 이는 동시에 개발 제한 및 규제 강화로 이어질 수 있어 면밀한 검토가 필요합니다. 권리관계상 인수해야 할 부담은 없어 깔끔한 권리 상태를 가지고 있습니다.

8. 투자 포인트

* 제주 동부의 주요 관광 명소(성산일출봉, 섭지코지 등)와 인접하여 관광 관련 사업(숙박, 체험시설, 카페 등)으로의 개발 잠재력이 높음.

* 제주 제2공항 개발사업 예정지에 편입되어 향후 지역 개발 및 관련 인프라 확충에 따른 토지 가치 상승 기대.

* 인수해야 할 임차보증금이나 말소되지 않는 권리가 없어 권리 분석이 매우 깔끔함.

* 토지거래허가구역 지정 기간(2026년 11월 14일까지) 종료 후 개발 계획의 구체화 여부에 주목할 만함.

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 817,280,000원입니다.

* 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 본건의 입지 조건, 주변 시세, 향후 개발 가능성, 경매 참여자 수, 투자 목적 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 특히, 제2공항 개발사업의 구체적인 진행 상황 및 토지거래허가구역 지정 해제 이후의 개발 계획 변동 등을 면밀히 파악하여 투자 가치를 재평가하는 것이 중요합니다.

* 인수 보증금이 없으므로, 예상 입찰가 산정 시 해당 금액을 제외하고 고려할 필요는 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.