나이스옥션 법원경매 해남 2025타경50536 [1] 전라남도 진도군 조도면 가사도리 431-1 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 진도군 조도면 가사도리 소재 ""가사마을"" 북측 인근에 위치하며,
주위는 자연부락, 농경지, 야산 등이 혼재하는 해안 취락 및 야산지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 도서지역으로서 제반교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

자루형 완경사지로 창고부지로 이용중임.

인접 도로상태

남서측으로 소폭(약 3m내외)의 포장도로 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역
가축사육제한구역(1,000m제한구역(소, 양, 사슴))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법
률>, 가축사육제한구역(제한구역(모든가축))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상수원보호기타(공장설립제한지역)<수도법>

제시목록 외의 물건

후첨 <지적 및 건물개황도> 참조.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상 및 해당사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골구조 샌드위치패널지붕 단층 건물로서
내외벽 : 판넬 마감 등
바닥 : 콘크리트 마감 등
창호 : 새시창호 등.

이용상태

창고로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 <지적 및 건물개황도> 참조.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상 및 해당사항 없음.

물건 비고

1.일괄매각. 제시외 건물(2-2,2-3) 매각 포함
2.목록1. 지상 소재 철파이프조 비닐하우스 매각 제외
3.인접 토지와 경계 등이 불명확하여 경계측량 등 별도의 확인이 필요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 해남지원 2025타경50536 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (농협)

1.2. 물건 현황

소재지: 전라남도 진도군 조도면 가사도리 431-1

용도: 창고시설

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지면적: 660.00㎡ (약 199.65평)

건물면적: 195.30㎡ (약 59.08평)

건물 제시외면적: 21.00㎡ (약 6.35평)

1.3. 감정평가 요약

감정가: 99,724,500원

건물 구조: 일반철골구조 샌드위치패널지붕 단층

건물 용도: 창고시설

토지 이용 현황: 창고부지로 이용 중

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 전라남도 진도군 조도면 가사도리 소재 "가사마을" 북측 인근에 위치합니다. 주위는 자연부락, 농경지, 야산 등이 혼재하는 해안 취락 및 야산지대입니다. 가사도는 진도 남동쪽에 위치하며, 주변 섬들과 함께 가사군도를 이루는 도서 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

본건까지 차량 접근이 가능하며, 남서측으로 폭 약 3m 내외의 포장도로에 접해 있습니다. 도서 지역으로서 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 목포에서 가사도까지는 페리호를 이용하여 접근할 수 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

해당 토지는 계획관리지역에 속합니다. 또한, 가축사육제한구역(1,000m 제한구역(소, 양, 사슴), 제한구역(모든 가축)) 및 상수원보호기타(공장설립제한지역)에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 (토지)

* 2015-06-16: 소유권이전 (김나은)

* 2017-06-02: 소유권이전 (백종걸, 증여)

* 2020-08-20: 근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 60,000,000원) - 말소기준권리

* 2023-02-17: 근저당권 (이수정, 350,000,000원)

* 2025-02-19: 소유권이전청구권가등기 (이수정, 매매예약)

* 2025-07-15: 임의경매 (농협은행주식회사, 50,000,000원)

* 2025-07-23: 5번 임의경매 경정 (농협은행주식회사)

* 2025-08-13: 압류 (국민건강보험공단)

* 2025-08-21: 강제경매 (농협은행, 21,239,452원)

* 2025-12-02: 압류 (수원세무서장)

토지 등기부채권 총액: 410,000,000원

3.2. 등기부현황 (건물)

* 2020-07-20: 소유권보존 (김나은)

* 2020-08-03: 소유권이전 (백종걸, 증여)

* 2020-08-20: 근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 60,000,000원) - 말소기준권리

* 2023-02-17: 근저당권 (이수정, 350,000,000원)

* 2025-02-19: 소유권이전청구권가등기 (이수정, 매매예약)

* 2025-07-15: 임의경매 (농협은행주식회사, 50,000,000원)

* 2025-07-23: 4번 임의경매 경정 (농협은행주식회사)

* 2025-08-21: 강제경매 (농협은행, 21,239,452원)

* 2025-12-02: 압류 (수원세무서장)

건물 등기부채권 총액: 410,000,000원

3.3. 임차인 분석

* 임차인: 홍

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-09-14

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

3.4. 말소기준권리 및 소멸 여부

토지와 건물 모두 2020년 8월 20일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권이 말소기준권리입니다. 매각으로 인해 위 근저당권보다 선순위 권리 및 후순위 권리는 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 2025년 2월 19일 접수된 이수정의 소유권이전청구권가등기는 말소기준권리보다 후순위이나, 가등기의 성격상 매각으로 소멸되지 않고 인수될 가능성이 있는지 여부에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 가사도리는 자연부락, 농경지, 야산 등이 혼재된 해안 취락 및 야산지대로, 상대적으로 개발이 덜 이루어진 지역입니다. 도서 지역으로서 농업 및 어업이 주된 산업일 것으로 추정됩니다.

4.2. 상업 시설 현황 (제공된 정보 기반)

물건 주변은 주로 주거 및 농경지 위주로 형성되어 있으며, 대규모 상업 시설보다는 소규모 점포나 편의시설 위주로 존재할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 기반 시설

토지는 계획관리지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역 및 공장설립제한지역에 해당합니다. 해당 지역은 자연환경 보전 목적이 강한 지역으로 볼 수 있습니다.

5.2. 주변 편의시설 (제공된 정보 기반)

도서 지역 특성상 대형 편의 시설이나 문화 시설은 부족할 수 있습니다. 생활 편의를 위해서는 인근 마을이나 진도군 본섬 지역을 이용해야 할 것으로 보입니다. 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았으나, 주변 환경으로 미루어 볼 때 존재 가능성은 낮아 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/권리적 리스크

* 소유권이전청구권가등기: 이수정 명의의 가등기가 존재하며, 말소 여부 및 인수 여부에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 중복사건, 공동담보: 여러 사건이 연계되어 있거나 동일 담보로 설정된 물건이 있을 수 있어, 경매 절차 진행에 복잡성이 있을 수 있습니다.

6.2. 물리적/현황적 리스크

* 경계 불명확: 인접 토지와 경계 등이 불명확하여 별도의 경계 측량 등이 필요하며, 이로 인한 추가 비용 및 시간이 소요될 수 있습니다.

* 제시외 건물: 제시외 건물(2-2, 2-3)은 매각에 포함되나, 목록1. 지상 소재 철파이프조 비닐하우스는 매각에서 제외되므로, 현황 파악이 필요합니다.

6.3. 지역적 리스크

* 도서 지역: 접근성 및 물류 이동에 제약이 있을 수 있으며, 지역의 특성상 부동산 가치 상승이 제한적일 수 있습니다.

* 개발 제한: 가축사육제한구역, 공장설립제한지역 등 토지 이용에 관한 제한이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 전라남도 진도군 조도면 가사도리의 해안가에 위치한 창고시설입니다. 도서 지역이라는 특수성과 일부 개발 제한이 있는 지역이나, 감정가 99,724,500원 대비 토지 660㎡, 건물 195.3㎡의 면적을 고려할 때, 입찰 경쟁이 치열하지 않을 경우 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다. 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 판단되나, 가등기의 인수 여부는 반드시 확인해야 합니다. 경계 불명확 및 일부 매각 제외 물건 등 현황 파악도 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 소규모 창고 시설로서 특정 수요층 대상 투자 가능성.

* 감정가 대비 넓은 토지 면적 확보.

* 인수되는 권리가 없어 명확한 권리 관계.

9. 예상 입찰가

인수해야 할 보증금이 없는 물건입니다. 예상 입찰가는 감정가 99,724,500원을 기준으로 물건의 현황, 입지, 시장 상황, 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 본 정보만으로는 정확한 입찰가 산정이 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.