나이스옥션 법원경매 해남 2025타경50535 [1] 전라남도 완도군 청산면 읍리 94-1 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 완도군 청산면 읍리 소재 ""권덕리마을"" 인근에 위치한 부동산으로서,
주위환경은 마을, 농경지, 자연림 등이 소재하는 해안 농경지대 및 산림지대임.

교통상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하나, 도서지역에 소재하여 제반 교통상황은 불편함.

형태 및 이용상태

기호(1,2): 도로 등으로 이용중임.
기호(3): 전(휴경지) 및 묵정밭으로 이용중임.
기호(4): 전(휴경지) 및 일부 묘지로 이용중임.
기호(5): 자연림으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1,2): 현황도로임.
기호(3): 현황도로 세로(가)에 접함.
기호(4): 현황도로 세로(불)에 접함.
기호(5): 지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1~4): 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한), 영농여건불리농지
기호(5): 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한), 공익용산지(보전산지),
국립공원, 공원자연보존지구(2023-05-31)

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

1.일괄매각. 목록 2, 4 지분매각
2.목록 3, 4 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 미반환), 농지취득자격증명 요건 충족시(원상복구계획서 등) 발급 가능하다는 회신 있음(2025.8.5.완도군 청산면 사실조회서 참조)
3.목록 3. 현황 전(휴경지) 및 묵정밭이고, 목록 4. 현황 전(휴경지) 및 일부 묘지임
4.목록 4. 지상 분묘 수기 소재하고 이를 감안하여 평가함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 해남지원 2025타경50535 (1)

소재지: 전라남도 완도군 청산면 읍리 94-1

용도: 전 (농지)

감정가: 21,208,650원

총 토지면적: 4,281.00㎡ (약 1,295.06평)

경매 대상 토지 지분 면적: 2,836.5㎡ (약 858.13평)

건물 면적: 0.00㎡ (해당 없음)

매각 대상: 토지 일부 지분 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주OOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

본 물건은 전라남도 완도군 청산면 읍리에 소재한 권덕리 마을 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 마을, 농경지, 자연림 등이 혼재하는 해안 농경지대 및 산림지대입니다.

차량 접근은 가능하나, 도서 지역에 소재하여 전반적인 교통 상황은 다소 불편한 편입니다.

인접 도로 상태는 기호(3) 토지는 현황도로 세로(가)에 접하고, 기호(4) 토지는 현황도로 세로(불)에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부등본 상 소유권 이전(1995-04-17) 외 다수의 가압류 및 압류, 강제경매 기록이 존재하나, 말소기준권리(한국주택금융공사, 2004-08-31)보다 후순위 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

본 경매 물건은 지분 매각으로 진행되며, 해당 토지의 일부 지분에 대한 소유권을 취득하게 됩니다.

임차인 현황 상 인수할 보증금 합계는 0원으로, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

다만, 목록 4번 토지 지상에 분묘가 소재하여 분묘기지권이 성립할 여지가 있으나, 그 성립 여부는 불분명하여 별도 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 마을과 농경지, 자연림이 주를 이루는 전형적인 농촌 지역에 해당합니다.

직접적인 상업 활동이나 상권 형성은 미미하며, 지역 경제는 농업 및 어업에 기반할 것으로 추정됩니다.

1.4. 생활정보

주변에 마을이 있으나, 도서 지역의 특성상 편의시설이나 문화시설 등 생활 기반 시설 접근성은 제한적일 수 있습니다.

주요 용도는 농지(전)로, 농업 활동을 위한 공간으로 활용될 수 있습니다.

대중교통 이용이 불편하여 자가용 이용이 필수적일 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필요: 목록 3, 4번 토지는 농지이므로 농지취득자격증명이 반드시 필요하며, 미제출 시 매수 보증금 반환이 불가합니다. 다만, 원상복구계획서 등 요건 충족 시 발급 가능 회신이 있다는 점(2025.8.5. 완도군 청산면 사실조회서 참조)은 긍정적입니다.

* 지분 매각: 토지 일부 지분만 매각되므로, 공유자 간의 관계 및 토지 이용에 있어 협의가 필요하며 소유권 행사에 제약이 따를 수 있습니다.

* 분묘기지권 성립 가능성: 목록 4번 토지 상 분묘 존재로 분묘기지권이 성립될 경우, 해당 분묘에 대한 사용 권리가 매수 후에도 존속될 수 있으며 이는 토지 이용에 큰 제약을 초래합니다.

* 토지 이용 제한: 본 물건은 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 영농여건불리농지로 지정되어 있어 건축 행위 및 영농, 축산업 등 토지 이용에 상당한 제한이 있습니다. 일부는 공익용산지, 국립공원, 공원자연보존지구에도 해당되어 개발이 극히 제한적입니다.

* 채무 총액: 등기부상 채무 총액(33,099,385원)이 감정가(21,208,650원)를 초과하므로, 경매 절차 진행 과정에서 채무 관계를 면밀히 확인해야 합니다.

* 도서 지역 특성: 섬 지역 특유의 접근성, 물류, 생활 편의 등의 제약이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 전라남도 완도군 청산면의 농지로서, 지분 매각, 농지취득자격증명 필요, 분묘기지권 성립 가능성, 엄격한 토지 이용 제한 등 복합적인 리스크 요인을 안고 있습니다.

도서 지역이라는 입지적 특성상 접근성과 생활 편의성이 낮으며, 채무 총액이 감정가를 상회하는 점도 고려해야 합니다.

부동산 강제 경매로 인해 대부분의 권리가 소멸되지만, 분묘기지권과 같은 비소멸성 권리 및 농지법규 준수가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 대부분의 권리 소멸: 경매를 통해 등기부상 복잡한 권리 관계가 정리될 수 있습니다.

* 농지로서의 잠재력: 농지취득자격증명 확보 시, 영농 목적으로 활용 가능성이 있습니다. (다만, 이용 제한 다수 존재)

* 감정가는 최소 가치 판단의 기준: 제시된 감정가는 최소한의 시장 가치 판단 기준으로 삼을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 보고서에서는 특정 입찰가격을 제시하지 않습니다.

감정가는 21,208,650원이며, 이는 투자를 위한 초기 가치 판단의 기준이 됩니다.

실제 입찰가는 물건의 정확한 권리관계, 현장 조사 결과, 해당 지역의 최근 실거래 사례, 낙찰 후 예상되는 개발 가능성 및 수익률, 그리고 본 보고서에서 언급된 각종 리스크 요인(농지취득, 분묘기지권, 토지 이용 제한 등)에 대한 면밀한 분석을 바탕으로 결정되어야 합니다.

특히, 지분 매각 및 분묘기지권 문제는 토지 이용 및 향후 가치 평가에 중요한 변수가 됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.