나이스옥션 법원경매 목포 2025타경423 [1] 전라남도 목포시 대양동 75-18 근화희망타운아파트 305동 1층103호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 무등 · 평가일 2025.07.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 목포시 대양동 소재‘목포중앙고등학교’북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

제반 차량출입 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하고 있어 일반적인 교통사정은
무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상13층 건물중 1층 103호 로서,
외벽: 몰탈위 페인팅,
내벽: 벽지 마감 등,
창호: 샤시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

일반적인 급 배수 위생설비, 소화전설비, 승강기, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 왕복 2차선 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

ㅡ.

공부와의 차이

본건 아파트 명칭이 공부와 건물외벽 표시가 다름(건물외벽 ; 하이팰리스)임

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

미납 관리비 약 2,900,000원 있음(2025.7.23.기준)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 목포지원 2025타경423 (1)

* 소재지: 전라남도 목포시 대양동 75-18 근화희망타운아파트 305동 1층 103호

* 용도: 아파트

* 감정가: 48,000,000원

* 토지면적: 27.29㎡ (약 8.26평)

* 건물면적: 39.78㎡ (약 12.03평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

* 위치: 전라남도 목포시 대양동 소재 ‘목포중앙고등학교’ 북동측 인근에 위치함.

* 주위환경: 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대임.

* 교통상황: 제반 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 일반적인 교통사정은 무난함.

* 도로상태: 북측으로 왕복 2차선 포장도로에 접함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2011년 10월 6일 접수된 서방새마을금고의 근저당권 (을2)임.

* 소멸되는 권리: 상기 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됨. (예: 근저당권 을6, 임의경매 갑4 등)

* 인수되는 권리: 등기부 요약 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않음. (단, 물건명세서 참고사항에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 기재되어 있으나, 구체적인 내용이 없어 추가 확인이 필요함.)

* 채권자: 서방새마을금고 (임의경매 신청 채권자)

* 총 등기부채권액: 약 138,200,000원

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대관계는 미상임. 금액이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있으며, 이에 대한 주의가 필요함.

1.3. 상권분석

* 본 물건이 위치한 대양동 일대는 주거지역으로 형성되어 있으며, 아파트 단지와 더불어 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 상권을 형성하고 있음.

1.4. 생활정보

* 아파트 정보:

* 아파트명: 근화희망타운3차

* 주소: 전라남도 목포시 대양동 75-18

* 준공년월: 2000년 7월 12일

* 총 동수: 4개동

* 총 세대수: 464세대

* 해당 물건 층수: 1층 (건물 총 13층)

* 주차시설: 총 361대 (지상 3대, 지하 358대)

* 주변시설: 목포중앙고등학교가 인근에 위치하며, 주거지역 특성상 필요한 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성은 보통 수준으로 판단됨.

* 혐오시설: 인근 지역에 혐오시설이 소재한다는 정보는 확인되지 않음.

1.5. 잠재적 리스크

* 미납 관리비: 약 2,900,000원 (2025년 7월 23일 기준)이 미납되어 있어, 낙찰 후 인수될 가능성이 있음. (관리규약 확인 필요)

* 재매각 물건: 해당 물건은 이전에 유찰되어 재매각되는 건으로, 낙찰가의 조정이 필요할 수 있음.

* 건물 명칭 불일치: 건물 외벽 명칭(하이팰리스)과 공부상 명칭(근화희망타운아파트)이 다소 상이하므로, 이에 대한 확인이 필요함.

* 임대차 관계 미확인: 임대차 관계가 불분명하므로, 점유자가 있을 경우 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있음.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 목포시 대양동에 위치한 근화희망타운아파트 1층으로, 비교적 안정적인 주거지 내에 위치하고 있음.

* 권리관계는 말소기준권리 하로 정리될 것으로 예상되어 비교적 명확하나, 미납 관리비 및 임대차 관계 미확인 등 명도 관련 리스크가 존재함.

* 재매각 물건이라는 점을 감안할 때, 입찰 시 보수적인 접근이 필요해 보임.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치: 실수요자 또는 임대 수요 확보가 용이한 입지 조건을 갖추고 있음.

* 최근 실거래가와의 비교: 감정가(48,000,000원)와 유사한 금액대의 실거래가(48,000,000원)가 존재하나, 더 낮은 금액대의 실거래가(38,500,000원)도 존재하여 시세 파악에 신중해야 함.

* 잠재적 가치 상승 가능성: 명도 관련 리스크 및 미납 관리비 문제를 해결하고 시세보다 낮은 가격에 취득할 경우, 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

* 본 건의 건물 면적(39.78㎡)과 유사한 최근 매매 사례(39.84㎡, 38,500,000원)를 고려할 때, 현재 시장 가격은 감정가(48,000,000원)보다 다소 낮을 수 있음.

* 또한, 재매각 물건이며 미납 관리비 약 2,900,000원이 발생된 점을 감안하여, 입찰 시 보수적인 접근이 필요함.

* 이를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 40,000,000원 수준으로 제안함. (이하 금액은 추가적인 현장 조사 및 권리 분석을 통해 조정 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.