나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33193 [1] 광주광역시 광산구 우산동 1311-1 대광로제비앙 103동 12층1204호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 우산동에 소재한 송우초등학교 동측 인근에 위치하며, 본건 주변은 주택 및 상가혼용지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

인근에 버스승강장이 소재하여 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 중 제12층 제1204호(계단식,남향)로서,
외벽:몰탈페인팅,
내벽:벽지 등 마감,
창호:샤시창호임.

이용상태

아파트임.

설비내역

일반적인 위생 및 급배수설비,승강기설비,난방설비 등이 구비됨.

토지의 형상 및 이용상태

사다리평지의 아파트부지임.

인접 도로상태등

중로각지임.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 현장조사 당시 대상 물건의 위치는 주출입구 및 출입문에 기재된 동호수를 기준으로 파악하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 광주지방법원 2025타경33193 (1)

소재지: 광주광역시 광산구 우산동 1311-1, 대광로제비앙 103동 12층 1204호

용도: 아파트

감정가: 417,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

1.2. 면적 정보

토지면적: 74.88㎡ (약 22.65평)

토지 지분: 74.8751㎡ (약 22.65평)

건물면적: 109.78㎡ (약 33.20평)

건물 지분: 109.7772㎡ (약 33.20평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 입지조건

1.3. 1.위치 및 주변 환경

본건은 광주광역시 광산구 우산동 소재 송우초등학교 동측 인근에 위치합니다. 주변은 주택 및 상가 혼용지대로 형성되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준입니다.

1.3. 2.교통 상황

인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

1.3. 3.도로 상태

본건은 중로 각지에 접해 있어 차량 접근이 용이합니다.

1.4. 건물 정보

1.4. 1.구조 및 이용 상태

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕의 12층 건물 중 제12층 제1204호(계단식, 남향)입니다.

외벽은 몰탈 페인팅, 내벽은 벽지 등으로 마감되었으며, 창호는 샤시 창호입니다.

이용 상태는 아파트입니다.

1.4. 2.설비 내역

일반적인 위생, 급배수, 승강기, 난방 설비가 구비되어 있습니다.

1.4. 3.아파트 단지 정보

아파트명: 대광로제비앙

사용승인일: 2007년 1월 2일

동수: 4개동

세대수: 347세대

최고층: 14층

주차대수: 총 227대 (지상 3대, 지하 14대)

복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이 놀이터

1.5. 권리분석

1.5. 1.채권자 및 경매 종류

채권자: 제OOOOOOOOOOOO

경매 종류: 부동산 강제 경매

1.5. 2.임차인 현황

임차인: 고만석

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2013년 12월 12일

대항력: 있음

비고: 임차인 고만석은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어 인수 여부 및 실제 권리 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다. 다만, 법원 기록상 인수 보증금 합계는 0원으로 산정되어 있습니다.

1.5. 3.등기부 요약

소유권 이전 등기들이 확인되며, 말소기준권리는 2015년 11월 24일 접수된 교보생명보험주식회사의 근저당권 (243,600,000원)입니다.

이후 압류, 가압류, 강제 경매 등이 등기되었으며, 이들 권리는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

1.5. 4.매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보상 매각으로 소멸되지 않는 권리(예: 지상권)는 없는 것으로 파악됩니다.

1.6. 상권 분석

1.6. 1.주변 상업 시설

본건 주변은 주택 및 상가 혼용지대로, 소규모 상업 시설 및 편의시설이 혼재되어 있습니다.

1.6. 2.시세 동향

제공된 최근 매매 자료에 따르면, 유사 면적(약 109.78㎡)의 아파트 매매가는 2026년 5월 6일에 415,000,000원에 거래되었습니다. 이는 본건 감정가 417,000,000원과 유사한 수준입니다.

1.7. 생활 정보

1.7. 1.편의 시설

주변에 송우초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호하며, 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

1.7. 2.주거 환경

아파트 단지로 구성되어 있어 비교적 정돈된 주거 환경을 제공합니다.

1.8. 잠재적 리스크

1.8. 1.임차인 관련 리스크

임차인 고만석의 경우, 대항력은 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어 실제 점유 관계 및 권리 행사에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. 법원상 인수 보증금은 0원이지만, '대항력 있음' 표기는 점유 및 명도 과정에서 예상치 못한 문제 발생 가능성을 내포하므로 주의가 요구됩니다.

1.8. 2.건물 노후도

2007년 사용승인된 건물로, 약 19년 경과함에 따라 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.9. 종합 의견

본건은 광주광역시 광산구 우산동에 위치한 대광로제비앙 아파트입니다. 교육 시설 및 교통 접근성이 양호하며, 최근 실거래가 및 감정가가 유사한 수준을 보이는 등 시장 가치가 일정 수준 유지되고 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금 및 차임이 0원으로 명시된 특이사항은 명확한 권리 관계 확인 및 명도 절차 진행 시 잠재적 변수가 될 수 있습니다.

1.10. 투자 포인트

* 우수한 입지: 송우초등학교 인근의 주거 선호 지역입니다.

* 안정적인 시세: 최근 실거래가와 감정가가 유사하여 시장 가치가 뒷받침됩니다.

* 대단지 아파트: 347세대 규모의 단지로 관리 및 편의 시설 이용이 용이합니다.

1.11. 예상 입찰가

본건의 감정가는 417,000,000원이며, 유사 면적의 최근 실거래가는 415,000,000원입니다. 대항력 있는 임차인으로 인한 명도 리스크 및 낙찰 후 발생 가능한 제반 비용을 고려하여, 경쟁력 있는 입찰가로 385,000,000원 (삼억팔천오백만원)을 제안합니다.

1.12. 주변 시설 조사

주변 지역 조사 결과, 본건 인근에 혐오시설(공장, 폐기물 처리 시설 등)은 발견되지 않았습니다. 통상적인 주거 밀집 지역 및 상업 시설로 구성되어 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.