나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33209 [1] 전라남도 화순군 화순읍 광덕리 66-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 화순군 화순읍 광덕리 소재“남산공원”동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 주거나지 등이 소재하는 기존 주택지대임.

교통상황

본건 및 인근까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1) 사다리 평지로서, 주거나지임.
일련번호 2) 사다리 평지로서, 단독주택 건부지임.

인접 도로상태

일련번호 1) 지적도상 맹지이나, 인접필지를 통해 진입 가능함.
일련번호 2) 동측으로 왕복 2차선, 북서측으로 폭 약 1.5m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) 도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(건폐율60%이하,용적률200%이하,층수4층이하(단,가로변정비구역2층이상4층이하)), 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1000미터_개,닭,오리,메추리 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000미터_돼지 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(300미터_소,말,양,사슴 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(500미터_젖소 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전 축종 가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(요셉유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역<도시 및 주거환경정비법>, 개발촉진지구<지역균형개발 및 지방중소기업 육성에 관한 법률>, 폐광지역진흥지구<폐광지역 개발 지원에 관한 특별법>임.
일련번호 2) 도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(건폐율60%이하,용적률200%이하,층수4층이하(단,가로변정비구역2층이상4층이하)), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1000미터_개,닭,오리,메추리 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000미터_돼지 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(300미터_소,말,양,사슴 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(500미터_젖소 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전 축종 가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(요셉유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역<도시 및 주거환경정비법>, 개발촉진지구<지역균형개발 및 지방중소기업 육성에 관한 법률>, 폐광지역진흥지구<폐광지역 개발 지원에 관한 특별법>임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2-가) 철근콘크리트구조 기와지붕 및 경량철골구조 렉산지붕 단층 건물로서,
외벽 : 치장벽돌마감 등,
내벽 : 벽지, 타일 등,
창호 : 새시창임.

이용상태

일련번호 2-가) 단독주택임.

설비내역

일련번호 2-가) 위생 및 급배수설비, 난방설비, 태양광설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

제시외건물 ㄱ) 판넬조 판넬지붕 단층, 창고, 약 15.0㎡임.
제시외건물 ㄴ) 경량철골조 렉산지붕 단층, 차양, 약 20.2㎡임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음.

물건 비고

제시외 건물, 태양광 설비, 수목 포함 일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경33209 (1)

소재지: 전라남도 화순군 화순읍 광덕리 66-1

용도: 단독주택

감정가: 1,031,739,360원

토지면적: 765.00㎡ (약 231평)

건물면적: 142.04㎡ (약 43평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 남OOOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항: 제시외 건물, 태양광 설비, 수목 포함 일괄매각

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

본 건은 전라남도 화순군 화순읍 광덕리 소재 “남산공원” 동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 주거나지 등이 소재하는 기존 주택지대입니다.

교통상황:

본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다. 일련번호 2 토지는 동측으로 왕복 2차선, 북서측으로 폭 약 1.5m의 포장도로와 접합니다. 일련번호 1 토지는 지적도상 맹지이나, 인접 필지를 통해 진입이 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

본 건은 도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(건폐율 60% 이하, 용적률 200% 이하, 층수 4층 이하)에 해당합니다. 또한, 다수의 가축사육제한구역, 상대보호구역(요셉유치원), 정비구역, 개발촉진지구, 폐광지역진흥지구가 지정되어 있어 건축 및 개발 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

2023년 12월 20일자 남광주농업협동조합의 근저당권(을19)이 말소기준권리입니다.

권리분석 결과:

말소기준권리보다 선순위 권리가 존재하지 않아, 본 매각으로 인해 모든 등기부상 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액:

2,075,100,261원

임차인 현황:

인수 보증금 합계 0원.

임차인 정보가 제공되지 않았으므로, 실제 점유 관계는 현장 확인이 필수적입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 주거 지역 내 단독주택 용지로, 상업 시설보다는 주거 환경에 중점을 둔 입지입니다. 주변은 주로 단독주택과 나대지 등으로 구성되어 있습니다.

제공된 주변 연립/다세대/빌라 매매 정보는 다음과 같습니다.

* 화순읍 광덕리 131번지 (대행빌라, 연립, 1984년 건축): 2025년 1월 5,000만원, 2024년 8월 6,000만원 (전용면적 약 59㎡)

* 화순읍 광덕리 166-6번지 (부강주택, 연립, 1997년 건축): 2025년 6월 4,000만원 (전용면적 약 55㎡)

상기 연립주택 거래 사례는 본건 단독주택 및 넓은 토지와는 직접적인 비교가 어렵습니다. 해당 사례는 본 물건의 거래가격을 산정하는 데 참고 자료로만 활용해야 합니다.

남산공원이 인접해 있어 쾌적한 환경을 제공합니다.

1.4. 생활정보

주변 환경:

남산공원 인근에 위치하여 자연 친화적인 환경을 누릴 수 있습니다.

편의시설:

구체적인 편의시설 정보는 부족하나, 주거 지역 내 위치를 고려할 때 기본적인 생활 인프라 접근은 가능할 것으로 예상됩니다.

교육시설:

상대보호구역(요셉유치원)이 인접해 있어 유아 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

맹지 관련 문제:

토지 일련번호 1번은 지적도상 맹지로, 인접 필지를 통한 진입에 따른 소유권 분쟁 또는 통행로 확보의 어려움이 발생할 수 있습니다.

제시외 건물, 태양광 설비, 수목:

본건과 함께 일괄 매각되므로, 명도 과정에서 추가적인 협의나 비용이 발생할 수 있습니다.

토지 이용 규제:

다수의 가축사육제한구역, 정비구역, 개발촉진지구 등 복합적인 토지 이용 규제가 존재하여 향후 토지 활용에 제약이 따를 수 있습니다.

건축물대장 주소 불일치:

건축물표제부상 건물 소재지가 '전라남도 화순군 화순읍 광덕리 69번지'로 되어 있으나, 본건 토지 소재지는 '광덕리 66-1'입니다. 이는 실제 현황과 공부상 내용이 일치하지 않을 가능성이 있으며, 명확한 확인 및 법적 검토가 필요합니다.

실제 점유 관계 미확인:

임차인 현황 보증금 합계가 0원으로 되어 있으나, 실제 점유자가 있을 수 있으며, 이 경우 명도 협상이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 전라남도 화순군 화순읍 광덕리, 남산공원 인근에 위치한 단독주택입니다. 토지 면적이 넓고(약 231평) 건물 면적(약 43평)도 적절하며, 제시외 건물, 태양광 설비, 수목 등이 포함되어 있습니다. 권리 분석상 말소기준권리 하의 모든 권리가 소멸될 것으로 보여 인수할 권리 부담은 적습니다. 다수의 토지 이용 규제가 있지만, 제2종일반주거지역으로 기본적인 주거 목적 활용은 가능합니다. 가장 중요한 점은 건축물대장의 주소(69번지)와 토지 소재지(66-1번지)가 다르다는 점이며, 이는 반드시 현장 답사를 통해 정확한 관계를 파악해야 하는 필수 확인 사항입니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려했을 때, 명확한 현황 조사와 전문가와의 상담 후 신중한 입찰 결정이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적을 활용한 다양한 건축 또는 개발 가능성 (규제 범위 내).

* 남산공원 인근의 쾌적한 주거 환경.

* 말소되는 권리가 많아 권리상 안전성이 높음.

* 제시외 건물 및 설비 포함으로 인한 추가 가치 기대.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석:

제공된 JSON 정보는 주변 '연립' 주택의 거래 사례로, 본건 '단독주택' 및 넓은 토지와는 직접적인 비교가 어렵습니다. 해당 사례들의 거래가는 4,000만원 ~ 6,000만원 수준으로, 본건과 비교하기에는 시세 차이가 매우 큽니다. 본 건의 감정가는 10억 3천여만원으로, 이는 넓은 토지 면적(약 231평)과 건축 연도(2015년)를 고려한 것으로 판단됩니다. 정확한 시세 파악을 위해서는 해당 지역의 유사 단독주택 거래 사례, 토지 공시지가, 개별 공시지가 등을 조사하고, 인근 부동산 전문가와의 상담이 필수적입니다.

입찰가 산정 제안:

본 물건은 넓은 토지를 기반으로 하므로, 토지 가치가 주요 평가 요소가 될 것입니다. 건축물대장 주소 불일치 리스크, 맹지 관련 문제, 다양한 토지 이용 규제 등을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가 범위:

감정가(10.3억원)를 기준으로, 제반 리스크를 감안하여 7억 5천만원 ~ 9억 5천만원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

이는 현장 답사, 주변 시세 조사, 건축물대장 및 토지 등기부 등에 대한 철저한 확인 후에 결정해야 하며, 최종 입찰가는 본인의 판단과 책임 하에 결정해야 합니다. '인수 보증금'이 0원이므로, 이와 관련된 추가적인 비용은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.