나이스옥션 법원경매 정읍 2025타경288 [1] 전북특별자치도 정읍시 산내면 종성리 985 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본 건은 전북특별자치도 정읍시 산내면 종성리 소재 ""황토리마을"" 북동측 근거리에 위치하며, 인근은 단독주택 및 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본 건 및 본 건 인근까지 소형차량 및 농기계 등의 접근이 가능하고 남측 근거리에 국도 30호선이 소재하는 등 일반적인 교통조건은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

일련번호(1,4) : 부정형 완경사지로서, 휴경지 상태임.
일련번호(2) : 부정형 완경사지로서, 건부지(주거용)로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호(1) : 지적도상 맹지로서, 인접지(일련번호(2,4))를 통해 접근이 가능함.
일련번호(2,4) : 지적도상 맹지이나, 현황 남서측으로 노폭 약 3M 내외의 도로를 통해 접근이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1,2,4) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(절대금지지역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법>.

제시목록 외의 물건

본 건 일련번호(4) 일부 지상에는 제시외 건물 일련번호(ㄴ)이 소재함.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상.
② 기 타 : --.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(3-가) 적벽돌조(연와조) 슬라브지붕 단층으로서,
외벽 : 적벽돌 노출쌓기 등.
내벽 : 벽지도배 등.
창호 : 샷시창 등.

이용상태

일련번호(3-가) 농가주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

본 건 일련번호(3-가) 1층 부분에는 제시외 건물 일련번호(ㄱ)이 소재함.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상.
② 기 타 : --.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 목록1.4. 농지취득자격증명서 필요(미제출시 보증금몰수)
3. 목록2. 등기사항증명서상 지목은 '전'이나 지목변경(2006.06.21.)으로 현황 및 토지대장상은 '대'임
4. 목록1.2.4.는 지적도상 맹지임
5. 목록4. 지상에 소유자 미상의 제시외수목(소나무 등)이 수기 소재하나 매각에서 제외

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건상세

사건번호: 정읍지원 2025타경288 (1)

소재지: 전북특별자치도 정읍시 산내면 종성리 985

신주소: 전북특별자치도 정읍시 황토길 102-150

용도: 단독주택 (농가주택)

토지면적: 10760.00㎡ (약 3254.7평)

건물면적: 81.22㎡ (약 24.57평)

제시외 건물면적: 9.70㎡ (약 2.93평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 정읍새마을금고

1.2. 감정가액

감정가: 298,540,600원 (금 이억구천팔백오십사만육백원)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변환경

본 건은 전북특별자치도 정읍시 산내면 종성리 소재 "황토리마을" 북동측 근거리에 위치합니다.

주변은 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 순수 농촌 지역입니다.

2.2. 교통상황

본 건 및 인근까지 소형차량 및 농기계 등의 접근이 가능하며, 남측 근거리에 국도 30호선이 소재하는 등 일반적인 교통 조건은 보통 수준입니다.

2.3. 토지이용 및 제한

토지는 일련번호(1,4)가 부정형 완경사지의 휴경지 상태이며, 일련번호(2)가 부정형 완경사지의 건부지(주거용)로 이용 중입니다.

지적도상 맹지인 토지(1,2,4)는 현황 남서측으로 노폭 약 3M 내외의 도로를 통해 접근 가능합니다.

토지이용계획으로는 보전관리지역에 해당하며, 가축사육제한구역(절대금지지역) 및 공장설립제한구역에 속합니다.

등기사항증명서상 지목은 '전'이었으나, 지목 변경(2006.06.21.)으로 현황 및 토지대장상 지목은 '대'입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2021년 11월 4일 접수된 정읍새마을금고의 근저당권 (을8)이며, 이보다 선순위 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 후술할 임차인 현황은 별도 검토 필요)

3.3. 임차인 분석

임차인: 유철호 (유 )

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2010년 12월 10일

대항력: 있음

비고: 임차인은 현재 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있으나, 대항력 있는 임차인으로 등재되어 있습니다. 이에 따라 명도 절차 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로, 명도 가능성 및 인수 보증금 여부에 대한 면밀한 추가 확인이 필수적입니다.

4. 상권 분석

4.1. 주변 시세

본 건은 농촌 지역의 단독주택으로, 지역 부동산 시장 동향 및 유사 물건 거래 사례를 면밀히 파악하는 것이 중요합니다. 제공된 정보만으로는 정확한 현재 시세 산출 및 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

주변 지역의 유사 단독주택 매매 및 임대 현황을 추가적으로 조사하여 시세 동향을 파악할 필요가 있습니다.

4.2. 주변 시설

인근은 농경지와 산림, 소규모 주거지가 혼재된 지역으로, 상업 및 편의시설은 부족한 편입니다.

마을 편의점, 농자재 판매점 등 기본적인 생활 편의시설은 차량 이동을 통해 이용 가능합니다.

주변에 혐오시설이나 민원 유발 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

가까운 거리에 대규모 편의시설은 없으나, 산내면 소재지 내 기본적인 상점 및 관공서 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

인근 산내면 내 초등학교가 소재할 가능성이 높으며, 중학교 및 고등학교는 정읍시내로 통학해야 할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필요: 매각 대상 토지 중 일부(목록1,4)는 농지취득자격증명이 필수적이며, 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있습니다.

* 맹지: 지적도상 맹지이므로, 인접 토지 소유자의 통행 승낙 등 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 보증금 및 차임이 0원으로 신고된 임차인이 대항력을 가지고 있어, 명도 과정에서 복잡한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 제시외 건물 및 수목: 제시외 건물 일부는 포함되나, 소유자 미상의 제시외 수목(소나무 등)은 매각에서 제외됩니다.

* 지역적 특성: 농촌 지역 특성상 향후 부동산 가치 상승이 제한적일 수 있으며, 매수자층이 좁을 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 보전관리지역, 가축사육제한구역, 공장설립제한구역 등 토지 이용에 대한 제약이 있습니다.

7. 투자 포인트

* 광대한 토지 면적: 약 3254.7평의 넓은 토지 면적을 확보할 수 있습니다.

* 농가 주택 활용: 귀농·귀촌 또는 농촌 생활을 희망하는 실수요자에게 적합할 수 있습니다.

* 낮은 감정가 대비 면적: 농촌 지역임을 감안하더라도 넓은 면적 대비 감정가가 상대적으로 낮게 책정될 가능성이 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 정읍시 산내면의 농촌 지역에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지 면적을 보유하고 있습니다. 그러나 맹지, 농지취득자격증명 필요, 대항력 있는 임차인(0원 보증금) 등 복합적인 권리 및 이용상의 제약 사항이 존재합니다. 특히 임차인 관련 문제는 명도 과정에서 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있는 잠재적 리스크 요인입니다. 따라서 투자 시에는 이러한 위험 요소를 충분히 인지하고, 철저한 현장 조사 및 법률 검토를 바탕으로 신중하게 접근해야 합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 다수의 권리 관계와 대항력 있는 임차인의 존재, 농지 및 맹지 등 여러 위험 요소를 포함하고 있습니다. 따라서 감정가인 298,540,600원보다는 이러한 위험 요소를 반영한 보수적인 접근이 필요합니다.

현 시세 조사 및 권리 분석 결과를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가의 70% ~ 85% 수준인 약 208,981,420원 ~ 253,759,510원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

이는 일반적인 가이드라인이며, 실제 입찰가는 현장 조사 결과, 경쟁 입찰 상황, 낙찰 후 명도 및 추가 비용 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

감정평가서요약 요향표

주변 연립,다세대,빌라 매매/임대 정보 (실제 시세 조사 필요)

건축물표제부 요약 (제공된 JSON 데이터)

Google Maps 및 관련 정보 기반 검색 결과

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.