나이스옥션 법원경매 전주 2025타경821 [1] 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가 1710-2 1층105호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 열린감정 · 평가일 2025.07.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가 소재 ""전주영생고등학교"" 북동측 인근 대로변에 위치하는 구분건물
(효자동3가 1710-2번지)인 『구분상가 일부(3개호→1층 : 제105호, 제106호, 5층 : 제501호)』로서 도로변을 따라
각종 상가와 후면으로는 주택 등으로 형성되어 있으며, 주변환경은 대체로 양호합니다.

교통상황

본건까지 제반차량출입 자유로우며, 인근에 시내버스정류장이 위치하여 일반적인 대중교통상황은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 제1층 제105호, 제106호, 제5층 제501호로서
외 벽 : 석재마감 등,
내 벽 : 타일 및 인테리어마감 등,
창 호 : 알미늄샷시 강화유리 구조이며, 2011.12.09. 사용승인된 건물로서
현상 및 관리상태 등은 보통인 편입니다.

이용상태

제1층 제105호, 제106호 : 소매점(바을부동산 컨설팅),
제5층 제501호 : 사무실(간판:희망풍차 나눔사업장)로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전, 소방설비 등이 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 지반은 등고 평탄하며, 상업용건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

진입로인 북측 및 남측으로 폭 약 35M, 6M의 포장된 도로에 양면이 접하며, 도로상태는 양호합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역(서부신시가지지구단위계획구역), 대로1류(폭 35M~40M)(접합),
소로3류(폭 8M미만)(접합), 가축사육제한구역(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 : 미상입니다.
-기 타 : --

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 전주지방법원에서 진행하는 부동산 임의경매 사건으로, 사건번호는 2025타경821 (1)입니다.

소재지는 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가 1710-2번지에 위치하며, 해당 물건은 1층 105호입니다.

주요 용도는 제2종근린생활시설로서, 건물 구조는 철근콘크리트 구조이며, 2011년 12월 9일에 사용 승인되었습니다.

감정가는 692,000,000원입니다.

토지 면적은 132.86㎡ (약 40.18평)이며, 제시외 면적은 없습니다.

건물 면적은 127.29㎡ (약 38.50평)이며, 제시외 면적은 없습니다.

본 경매는 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 부동산 임의경매입니다.

채권자는 금만농업협동조합으로 추정됩니다.

2. 입지조건

본 물건은 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가에 소재한 "전주영생고등학교" 북동측 인근 대로변에 위치합니다.

주변으로는 각종 상가들이 대로변을 따라 형성되어 있으며, 후면으로는 주택지대가 있어 대체로 양호한 주변 환경을 갖추고 있습니다.

차량 진출입이 자유롭고, 인근에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

해당 토지는 북측과 남측으로 폭 약 35M 및 6M의 포장된 도로에 양면이 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 우수합니다.

토지는 가장형으로 지반은 등고 평탄하며 상업용 건부지로 이용 중에 있습니다.

토지이용계획으로는 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역(서부신시가지지구단위계획구역)이며, 대로1류(폭 35M~40M) 및 소로3류(폭 8M미만)에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2020년 6월 24일 접수된 금만농업협동조합의 근저당권(을3)입니다.

경매개시결정은 2025년 7월 14일 금만농업협동조합에 의해 이루어졌습니다 (2025타경821).

등기부상 말소될 것으로 예상되는 권리로는 소유권보존, 금만농업협동조합의 근저당권, 이욥의 근저당권, 전북은행의 가압류 등이 있습니다.

총 등기부채권액은 3,532,354,792원입니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: 유한회사법조황제 (대표 이 )

보증금: 20,000,000원

차임: 0원

전입/사업일자: 2019년 2월 26일

대항력: 있음

* 임차인: 이

보증금: 50,000,000원

차임: 1,600,000원

전입/사업일자: 미상

대항력: 없음

대항력 있는 임차인(유한회사법조황제)이 존재하므로, 임차인의 보증금 20,000,000원이 매각으로 소멸되지 않고 인수될 가능성이 있습니다. 단, 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수할 경우 소멸될 수 있습니다.

대항력 없는 임차인(이 )의 보증금 50,000,000원은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 이는 임차인 이 의 보증금만을 고려한 것으로 보이며, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부는 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

4. 상권분석

본 물건은 "전주영생고등학교" 북동측 대로변에 위치한 제2종근린생활시설입니다.

현재 1층 105호는 소매점(바을부동산 컨설팅)으로, 5층 501호는 사무실(희망풍차 나눔사업장)로 이용 중입니다.

대로변에 위치하여 유동인구 및 차량 통행량이 비교적 많아 배후 수요 확보에 유리한 입지입니다.

주변에 다양한 상업 시설이 밀집해 있어 상권 활성화 가능성이 있으며, 지역 내 주요 상권 중 하나로 판단됩니다.

특히, 1층 상가는 일반적인 상가 임대 수익을 기대할 수 있는 위치입니다.

5. 생활정보

본 물건은 전주영생고등학교 인근에 위치하며, 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역입니다.

인근 시내버스정류장 이용이 편리하여 대중교통 접근성이 우수합니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았으며, 전반적으로 쾌적한 생활 및 상업 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인 유한회사법조황제(대표 이 )가 존재한다는 점입니다.

보증금 20,000,000원 전액을 낙찰자가 인수하게 될 경우, 이는 곧바로 추가적인 매수 비용이 됩니다.

따라서 임차인이 배당을 통해 보증금을 전액 변제받는지 여부를 반드시 확인해야 합니다.

또한, 본 물건은 공동담보로 묶여 있어, 다른 공동담보 물건의 경매 진행 현황 및 낙찰가율이 본 물건의 낙찰 결과에 영향을 줄 수 있습니다.

이용 중인 건물이라도 2011년 사용승인된 건물이므로, 향후 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

토지이용계획 상 여러 지구단위계획에 묶여 있어 향후 건축 행위 또는 용도 변경 시 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전주시 완산구의 대로변에 위치한 상가 건물로, 입지 및 접근성 면에서 우수한 조건을 갖추고 있습니다.

2011년에 사용 승인되어 비교적 신축에 속하며, 현재도 상가 및 사무실로 활발히 이용되고 있다는 점은 긍정적입니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 과정 및 추가적인 보증금 인수 가능성으로 인해 잠재적 리스크로 작용합니다.

공동담보 물건이라는 특성 또한 투자 시 신중하게 고려해야 할 부분입니다.

따라서 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성을 면밀히 검토한 후 입찰에 참여하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

대로변에 위치하여 가시성 및 접근성이 우수하며, 지역 내 주요 상권에 속해있어 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

전주 서부신시가지 지구단위계획구역 내 위치하여 향후 지역 개발에 따른 자산 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1층 상가는 현재도 활발히 이용 중이며, 유동인구가 많은 지역 특성상 업종 변경 등을 통해 부가가치를 높일 수 있습니다.

건물 상태가 양호하고 사용승인일로부터 오래되지 않아 초기 수리 비용 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

제시된 감정가는 692,000,000원입니다.

본 물건의 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 산정되어야 합니다. 현재 대항력 있는 임차인의 보증금 20,000,000원은 배당 결과에 따라 인수 여부가 결정되므로, 이 점을 반드시 고려해야 합니다.

입찰 예정 금액은 감정가의 70~90% 선에서 결정되는 것이 일반적이나, 본 물건의 대항력 있는 임차인 존재, 공동담보 물건이라는 특수성, 그리고 전주 지역 상가 경매의 최근 낙찰가율 등을 종합적으로 분석하여 신중하게 결정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 임차인과의 면담, 법원 배당표 분석, 주변 시세 조사 등 추가적인 현장 조사 및 분석이 필수적입니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 20,000,000원이 배당받지 못해 인수될 경우, 이는 입찰 시 고려한 금액 외 추가적인 비용이 발생함을 유의해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.