나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31457 [1] 전북특별자치도 김제시 신풍동 167-65 도원리엘시아101동 17층 1703호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 김제시 신풍동 소재 '금성중학교' 남서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지 및 각종
근린생활시설, 관공서, 학교 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 단지까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

1-가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 중 17층 1703호로서,
- 외 벽 : 돌붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감,
- 내 벽 : 벽지 붙임 및 일부 타일 붙임 등 마감,
- 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

1-가)는 아파트 1세대로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소방설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 현황 '아파트 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 남서측으로 노폭 약 25미터 내외의 포장도로를 통해 출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반)(2024-03-04), 소로3류(폭 8m 미만)(2024-10-25)
(소3-152)(접합), 가축사육제한구역(2023-12-21)(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,
침수위험지구(2020-12-10)<자연재해대책법>.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.
- 기 타 : --.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

1.1. 1. 사건 기본 정보

사건번호: 전주지방법원 2025타경31457 (1)

소재지: 전북특별자치도 김제시 신풍동 167-65 도원리엘시아 101동 17층 1703호

용도: 아파트

감정가: 280,000,000원

1.1. 2. 면적 정보

토지면적: 31.37㎡ (약 9.49평)

토지지분: 31.3679㎡ (약 9.49평)

건물면적: 84.89㎡ (약 25.68평)

전용면적: 84.89㎡ (약 25.68평)

분양면적: (제공된 정보 상 특정 단위 면적 정보 부재, 건물면적 참고)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.1. 3. 매각 및 경매 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 공동담보

특수물건정보: 공동담보

1.2. 입지조건

1.2. 1. 위치 및 주변 환경

본건은 전북특별자치도 김제시 신풍동 소재 '금성중학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 아파트 단지, 각종 근린생활시설, 관공서, 학교 등이 혼재하는 지역입니다.

1.2. 2. 교통 및 도로망

단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다. 단지 서측으로는 노폭 약 25미터의 포장도로를 통해 진출입이 가능합니다.

1.2. 3. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 침수위험지구로도 지정되어 있어 관련 법규 준수가 필요합니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1. 등기부 현황 요약

말소기준권리: 우리은행 근저당권 (2021-12-27 접수, 102,000,000원)

등기부채권 총액: 350,908,895원

* 소유권보존 (2021-12-27, 광하디엔씨주식회사)

* 근저당권 (2021-12-27, 우리은행, 102,000,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권 (2022-01-21, 최서희, 185,000,000원) - 말소

* 가압류 (2023-02-24, 광주은행, 27,899,561원) - 말소

* 압류 (2023-09-05, 북광주세무서장) - 말소

* 가압류 (2023-12-14, 비엠더블유파이낸셜서비스코리아, 36,009,334원) - 말소

* 강제경매 (2025-07-14, 주택도시보증공사, 185,000,000원) - 말소

* 압류 (2025-07-24, 김제시) - 말소

1.3. 2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 최

* 보증금: 185,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-01-21

* 확정일자: 2022-01-21

* 배당신고일자: 2024-01-19

* 대항력: 없음

* 비고:

최 임차인은 대항력이 없어 보증금을 낙찰자가 인수할 필요가 없습니다. 배당신고가 된 상태이며, 대항력 없는 임차인으로 분류됩니다.

1.3. 3. 결론

본건은 말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 모두 말소될 예정입니다. 또한, 유일한 임차인인 최 씨는 대항력이 없어 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없습니다. 따라서 권리 인수 부담은 없는 안전한 물건으로 판단됩니다.

인수 보증금 합계: 0원

1.4. 상권분석

1.4. 1. 지역 특성

본건이 소재한 신풍동 일대는 주거 지역과 상업 및 생활 편의 시설이 조화롭게 발달한 지역입니다. 아파트 단지를 중심으로 근린생활시설, 학교, 관공서 등이 밀집해 있어 생활 인프라가 비교적 잘 갖추어져 있습니다.

1.4. 2. 주변 시설

* 교육시설: 금성중학교가 인근에 위치합니다.

* 상업시설: 다양한 근린생활시설이 주변에 분포하고 있어 일상생활에 필요한 물품 구매 및 서비스 이용이 편리합니다.

* 행정/공공시설: 김제경찰서 등 관공서가 인접해 있어 행정 업무 처리가 용이합니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1. 주거 환경

도원리엘시아 아파트 단지 내 17층에 위치하여 일조권 및 조망권이 양호할 것으로 예상됩니다. 기본적인 위생, 급배수, 승강기, 소방, 난방 설비 등이 구비되어 있어 편리한 주거 생활이 가능합니다.

1.5. 2. 편의시설

단지 인근의 근린생활시설 및 상업 시설을 통해 쇼핑, 외식, 금융 등 다양한 편의시설을 이용할 수 있습니다.

1.5. 3. 교육 환경

금성중학교가 인접해 있어 자녀의 통학이 편리합니다. 주변에 다른 교육시설도 분포하고 있어 교육 환경 또한 양호한 편입니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1. 토지이용계획상 제한사항

* 침수위험지구: 본건은 자연재해대책법에 따른 침수위험지구로 지정되어 있어, 집중호우 시 침수 발생 가능성에 대한 대비가 필요합니다. 이는 재산상의 피해로 이어질 수 있는 주요 리스크 요인입니다. 김제시에서는 이러한 침수 지역의 재해 예방을 위해 하천 및 배수시설 정비 사업을 추진하고 있습니다.

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있어 건축 및 개발 행위에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

1.6. 2. 건물 노후화

본건 아파트의 사용승인일자(2021.12.22)가 비교적 최근이므로, 단기간 내 심각한 건물 노후화로 인한 수리 비용 발생 가능성은 낮습니다.

1.6. 3. 기타

* 공동담보: 채권 최고액이 높은 공동담보 물건으로, 복수의 채권자가 존재합니다. 본 경매 절차에서 모든 권리가 정리되는지 명확히 확인이 필요합니다. (본 보고서에서는 권리 분석 결과 모든 권리가 말소되는 것으로 파악되었습니다.)

1.7. 종합 의견

본건 전주지방법원 2025타경31457호 물건은 김제시 신풍동에 위치한 도원리엘시아 아파트 17층 호실입니다. 비교적 최근에 준공된 건물로, 주변에 학교, 상업시설, 관공서 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 환경이 양호합니다. 교통 접근성 또한 무난한 편입니다.

권리 분석 결과, 모든 등기된 권리가 말소될 예정이며, 임차인 최 씨는 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 전혀 없습니다. 이는 본 물건의 가장 큰 장점 중 하나입니다.

다만, 침수위험지구 지정은 잠재적 리스크로 반드시 고려해야 할 사항입니다. 이 외에는 특별한 권리상이나 명도상의 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 권리 인수 부담 없음: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 및 보증금 인수 부담이 전혀 없습니다.

* 비교적 신축 건물: 2021년 사용승인으로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 우수한 생활 인프라: 학교, 상업시설, 관공서 등이 인접해 있어 주거 편의성이 높습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 함께 매각되어 소유권 관계가 명확합니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 280,000,000원입니다.

권리 인수 부담이 없고, 임차인 명도 부담이 없는 점을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이상으로 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

다만, 침수위험지구라는 점과 김제시 지역 내 부동산 시세, 유사 물건의 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

예상 입찰가는 감정가 280,000,000원을 기준으로, 향후 시장 상황 및 본건의 실제 가치 판단에 따라 270,000,000원 ~ 290,000,000원 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.