나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31453 [1] 전북특별자치도 김제시 신풍동 167-65 도원리엘시아101동 13층 1301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상은 전북특별자치도 김제시 신풍동 소재 ""김제경찰서"" 남동측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설, 단독주택, 공동주택, 관공서, 학교 등이 혼재하는 주상지대임.

교통상황

대상까지 차량접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 소재하는 등 교통상황은 양호함.

건물의 구조

대상은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 제101동 중 제13층 제1301호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지 및 타일붙임 등 마감,
창호 : 새시창호임.

이용상태

아파트임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 스프링클러, 소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형으로 주상용건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 왕복4차선에 접하고 북동측으로 노폭 약 5~6m정도 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반)(2024-03-04), 소로3류(폭 8m 미만)(2024-10-25) (소3-152)(접합), 가축사육제한구역(2023-12-21)(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 침수위험지구(2020-12-10) <자연재해대책법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 전주지방법원 2025타경31453 (1)

소재지: 전북특별자치도 김제시 신풍동 167-65 도원리엘시아 101동 13층 1301호 (도로명 주소: 전북특별자치도 김제시 중앙로 229)

용도: 아파트 (공동주택)

감정가: 278,000,000원

토지면적: 31.36㎡ (약 9.49평) - 토지 지분

건물면적: 84.87㎡ (약 25.68평) - 전용면적

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

* 위치: 전북특별자치도 김제시 신풍동 소재, 김제경찰서 남동측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 근린생활시설, 단독주택, 공동주택, 관공서(김제경찰서), 학교 등이 혼재하는 주상지대에 속해 있습니다.

* 교통: 대상까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 남서측으로는 왕복 4차선 도로, 북동측으로는 폭 약 5~6m 도로와 접하고 있어 교통 여건은 양호한 편입니다.

* 토지 형상 및 이용 상태: 토지는 부정형으로 현재 주상용 건부지로 이용 중입니다.

* 토지 이용 계획: 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 우리은행 근저당권 (접수일자 2021-12-27, 을1)입니다.

* 등기 현황:

* 갑1: 소유권보존 (광하디엔씨주식회사, 2021-12-27)

* 을1: 근저당권 (우리은행, 2021-12-27, 102,000,000원) - 말소기준권리

* 을2: 주택임차권 (함인우, 2024-01-18, 185,000,000원) - 말소

* 갑2: 가압류 (광주은행, 2023-02-24, 27,899,561원) - 말소

* 갑3: 압류 (북광주세무서장, 2023-09-05) - 말소

* 갑4: 가압류 (비엠더블유파이낸셜서비스코리아, 2023-12-14, 36,009,334원) - 말소

* 갑5: 강제경매 (주택도시보증공사, 2025-07-11, 185,000,000원) - 말소 (본건 경매 개시 결정)

* 갑6: 압류 (김제시, 2025-07-24) - 말소

* 인수되는 권리: 상기 등기부 현황에 따른 모든 권리(을1, 을2, 갑2, 갑3, 갑4, 갑5, 갑6)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 함인우

* 보증금: 185,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-02-17

* 확정일자: 2022-01-13

* 배당신고일자: 2024-01-18

* 대항력: 없음

* 예상 인수 보증금 합계: 0원 (임차인 함인우에게 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.)

* 등기부채권 총액: 350,908,895원 (이는 말소될 권리들의 총 합계 금액입니다.)

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 김제경찰서 인근에 위치하며, 근린생활시설, 주택, 공동주택 등이 혼합된 복합 상권입니다.

* 지역 지구: 일반상업지역과 제2종일반주거지역에 걸쳐 있어 주거 기능과 상업 활동이 공존하는 지역입니다.

* 개발 잠재력: 시가지경관지구로 지정되어 있어 지역 경관을 고려한 개발이 이루어질 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 주상지대이므로 기본적인 상가 및 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교육시설: 주변에 다수의 학교(김제중앙초, 김제여중, 김제고, 김제여고 등)가 소재하여 교육 환경이 양호합니다. 또한, 해당 지역은 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 관공서: 김제경찰서가 인근에 위치하여 치안 및 공공 서비스 접근성이 좋습니다.

* 기타: 자연재해대책법에 따른 침수위험지구(2020-12-10)로 지정되어 있어, 해당 지역의 침수 가능성에 대한 인지가 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한: 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 소로3류 접합, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역, 침수위험지구 등 다수의 용도지역, 지구 및 제한사항이 있어 건축 및 개발 시 관련 법규 확인이 필수적입니다.

* 임대차 관계: 임차인 함인우는 보증금이 있으나 대항력이 없어 낙찰 후 명도에 대한 부담은 적을 것으로 판단됩니다. (단, 배당 관련 사항은 별도 확인 필요)

* 공동담보: 해당 물건은 공동담보로 진행되었으므로, 동일 채무에 대한 추가 담보물건의 존재 가능성을 염두에 두어야 합니다. (본건 명세서상 추가 물건 정보는 없습니다.)

* 건축물 용도: 공동주택 외에 제1,2종 근린생활시설 용도가 함께 있어, 해당 용도에 따른 관리 규정 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 김제시의 중심지 인근에 위치하며, 관공서, 학교 등 생활 기반 시설이 잘 갖춰진 아파트입니다. 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸되며, 임차인의 대항력도 없어 명도 과정이 비교적 수월할 것으로 예상됩니다. 다만, 다양한 토지이용계획 및 침수위험지구 지정 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 명도 가능성: 대항력 없는 임차인으로 인해 명도에 대한 부담이 적어 초기 투자 안정성이 높습니다.

* 편리한 생활 환경: 관공서, 학교, 상업시설 등이 인접하여 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 전용 면적 대비 경쟁력 있는 감정가: 84.87㎡(약 25.68평) 전용면적 대비 감정가를 고려할 때 향후 시세 상승 여력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원 (임차인 함인우의 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.)

* 입찰가 산정 시 고려사항: 감정가 278,000,000원을 기준으로 하되, 최근 실거래가, 주변 유사 물건의 매매 시세, 물건의 현 상태, 명도 가능성, 지역 개발 계획 등을 종합적으로 분석하여 최적의 입찰가를 산정해야 합니다. 향후 시세 대비 적정 가치를 판단하여 수익률을 극대화하는 전략이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.