나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경2539 [1] 부산광역시 북구 덕천동 389-23 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 북구 덕천동 소재 부산도시철도 3호선 ""숙등역"" 동측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재함.

교통상황

본건은 소형차량 접근이 가능하며 전반적인 교통사정은 우수함.

형태 및 이용상태

세장형의 토지로 주거용건부지로 이용중임.

인접 도로상태

남측 폭 약 6미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(2013-03-13)(가로구역별 건축물 최고 높이 : 기준높이의 120%)임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(2) : 철근콘크리트조 스라브지붕 5층 건물로 1988년 10월 07일 사용승인되었음.
외벽 : 치장석 붙임 및 몰탈위페인트 등 마감임.
창호 등 : 샷시 창호이며 내부는 이해관계인의 부재로 조사하지 못했음.

이용상태

지하1층 ~ 5층 : 탐문조사 결과 주택으로 이용중인 것으로 보이나 이해관계인의 부재로 내부를 확인하지 못하였음.( 총 24개호)

설비내역

난방설비, 냉방설비, 급배수 위생설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

구조, 규모 및 이용상태 : 지적 및 건물개황도 참조 (기호 2-1 ~ 2-5)
평가물건에 미치는 영향 : 감정목적을 고려 실측에 의해 별도로 사정평가 하였으며
토지에 미치는 영향은 미미함.
(부동산 감정평가명세서 참조)

공부와의 차이

지하1층, 1층, 2층은 공부상 근린생활시설이나 현황은 주택으로 이용중인 것으로 조사됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타 : 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 Ⅲ. 감정평가 방법 - 4.기타 참고사항 참조

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
지하1층~5층 총 24개호, 지하1층, 1층, 2층은 공부상 근린생활시설이나 현황은 주택으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 0 물건 기본정보

1. 1 사건 기본사항

사건번호: 부산서부지원 2025타경2539 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 장OO

감정가: 1,110,116,800원

1. 2 물건 현황

소재지: 부산광역시 북구 덕천동 389-23 (신주소: 부산광역시 북구 만덕대로102번가길 5)

용도: 다가구주택

토지면적: 214.20㎡ (약 64.80평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

건물면적: 551.07㎡ (약 166.76평)

건물 제시외면적: 43.10㎡ (약 13.04평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건물 구조: 철근콘크리트조 스라브지붕 5층 건물 (1988년 10월 07일 사용승인)

총 호수: 지하1층 ~ 5층 총 24개호 (지하1층, 1층, 2층은 공부상 근린생활시설이나 현황 주택으로 이용 중)

1. 3 특이사항

대항력있는 임차인 다수 존재, 중복사건, 일괄매각, 제시외 건물 포함

2. 0 입지조건

2. 1 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 북구 덕천동 소재 부산도시철도 3호선 "숙등역" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재된 지역입니다.

2. 2 교통상황

소형차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통사정은 우수합니다. 부산도시철도 3호선 "숙등역"이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2. 3 토지 및 도로 상태

토지는 세장형의 토지로, 주거용 건부지로 이용 중입니다. 남측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접해 있습니다.

2. 4 토지이용계획

본 토지는 제3종일반주거지역으로, 가로구역별 건축물 최고 높이 규제가 적용됩니다.

3. 0 권리분석

3. 1 말소기준권리

을17. 근저당권 (중소기업은행, 2022-10-06)

3. 2 임차인 현황 (대항력 유무 및 인수 여부)

* 임차인: 김강영

보증금: 30,000,000원, 차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-06-30, 확정일자: 2021-06-30, 배당신고일자: 2025-08-06

대항력: 있음

비고: 권리분석상 인수 여지 있음.

* 임차인: 김기태

보증금: 30,000,000원, 차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-05-10, 확정일자: 2022-04-29, 배당신고일자: 2025-08-07

대항력: 있음

비고: 권리분석상 인수 여지 있음.

* 임차인: 김혜진

보증금: 1,000,000원, 차임: 130,000원

전입일자(사업일자): 2022-04-18, 확정일자: 없음, 배당신고일자: 2025-09-10

대항력: 있음

비고: 권리분석상 인수 여지 있음.

* 임차인: 이상규

보증금: 5,000,000원, 차임: 180,000원

전입일자(사업일자): 2020-01-21, 확정일자: 2024-06-05, 배당신고일자: 2025-08-14

대항력: 있음

비고: 권리분석상 인수 여지 있음.

* 임차인: 이상규 (다른 건)

보증금: 2,000,000원, 차임: 260,000원

전입일자(사업일자): 2020-01-21, 확정일자: 2025-08-04, 배당신고일자: 2025-09-29

대항력: 있음

비고: 권리분석상 인수 여지 있음.

* 임차인: 이선영

보증금: 15,000,000원, 차임: 140,000원

전입일자(사업일자): 2012-03-09, 확정일자: 2012-03-13, 배당신고일자: 2025-08-05

대항력: 있음

비고: 권리분석상 인수 여지 있음.

* 임차인: 이충헌

보증금: 0원, 차임: 260,000원

전입일자(사업일자): 2022-03-30, 확정일자: 없음, 배당신고일자: 없음

대항력: 있음

비고: 보증금이 미상인 경우라도 주의가 필요합니다. 권리분석상 인수 여지 있음.

* 임차인: 김명임

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024-12-13, 확정일자: 없음, 배당신고일자: 없음

대항력: 없음

* 임차인: 김한결

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자(사업일자): 2025-01-07, 확정일자: 없음, 배당신고일자: 없음

대항력: 없음

* 임차인: 송원호

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024-06-05, 확정일자: 없음, 배당신고일자: 없음

대항력: 없음

* 임차인: 정동화

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자(사업일자): 2023-03-09, 확정일자: 없음, 배당신고일자: 없음

대항력: 없음

* 임차인: 최연재

보증금: 2,000,000원, 차임: 280,000원

전입일자(사업일자): 2023-12-20, 확정일자: 2025-08-04, 배당신고일자: 2025-08-05

대항력: 없음

3. 3 인수 보증금 합계

제공된 정보에 따르면 인수 보증금 합계는 0원입니다. 하지만 대항력 있는 임차인들이 다수 존재하며, 일부 임차인의 보증금 및 차임 정보가 미상임을 유의해야 합니다.

3. 4 등기사항 요약

토지 및 건물 등기부에는 공유자전원지분 이전, 소유권 이전, 근저당권, 압류, 가압류, 강제경매 등의 권리 변동이 기재되어 있습니다. 말소기준권리인 중소기업은행의 근저당권(2022-10-06)보다 후순위 권리인 부산진세무서장의 압류(2025-03-10), 신용보증기금의 가압류(2025-06-11), 채권자 장세칠의 강제경매(2025-07-11)는 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

4. 0 상권분석

4. 1 지역 특성

본건은 부산광역시 북구 덕천동에 위치하며, 주거 밀집 지역과 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권이 형성되어 있습니다. 숙등역 인근으로 역세권의 이점을 가집니다.

4. 2 주변 시설

주변에는 단독주택, 근린생활시설, 공동주택 등이 있으며, 지하철역, 도로 등 교통 인프라가 잘 갖추어져 있습니다. 검색 결과에서 특별히 혐오시설이나 부정적인 영향을 줄 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 0 생활정보

5. 1 편의시설

인근에 상업시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5. 2 교통

부산도시철도 3호선 숙등역이 인근에 위치하여 부산 시내 이동이 편리하며, 인접한 도로망을 통해 차량 이용도 원활합니다.

6. 0 잠재적 리스크

6. 1 임차인 리스크

대항력 있는 임차인이 다수 존재하며, 일부 임차인의 경우 보증금 및 차임 정보가 미상입니다. 이는 낙찰 후 명도 과정이나 권리 인수 여부에 대한 불확실성을 내포할 수 있습니다.

6. 2 공부상 용도와 현황 용도 차이

지하 1층, 1층, 2층은 공부상 근린생활시설로 되어 있으나, 현황은 주택으로 이용 중입니다. 이는 건축법상 위반 건축물 여부나 용도 변경에 따른 추가 비용 발생 가능성을 내포할 수 있습니다.

6. 3 중복사건

중복사건으로 진행될 경우, 경매 절차 진행 및 배당 순위에 변동이 발생할 수 있습니다.

6. 4 제시외 건물

제시외 건물 43.10㎡가 포함되어 있어, 이에 대한 처리 방안을 고려해야 합니다.

7. 0 종합 의견

본 물건은 부산 북구 덕천동 숙등역 인근에 위치한 다가구주택으로, 역세권의 이점과 우수한 교통 환경을 갖추고 있습니다. 하지만 다수의 대항력 있는 임차인 존재, 공부상 용도와 현황 용도 불일치, 중복사건 등의 권리 및 현황상의 복합적인 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 이러한 점들을 충분히 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 0 투자 포인트

8. 1 역세권 입지

부산도시철도 3호선 숙등역 인근으로 교통이 편리하여 임차 수요 확보에 유리합니다.

8. 2 다가구주택 형태

총 24개 호실로 구성되어 있어 다수의 임대 수익 창출이 가능한 구조입니다.

8. 3 주거 밀집 지역

안정적인 주거 수요가 예상되는 지역입니다.

9. 0 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가(1,110,116,800원)를 기준으로, 상기 언급된 권리 분석 및 현황 조사 결과에서 파악된 리스크 요인(대항력 있는 임차인 인수 가능성, 공부상 용도와 현황 용도 불일치, 제시외 건물 포함 등)을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 특히, 대항력 있는 임차인들의 보증금 총액(본 자료에서는 83,000,000원으로 추정되나, 제공된 '인수 보증금 합계: 0원' 정보를 따를 경우)을 제외한 금액을 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 권리 관계 및 현황에 대한 면밀한 추가 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.