나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경655 [1] 부산광역시 해운대구 반여동 908-18 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜림 · 평가일 2025.07.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 반여동 소재 '장산중리시장' 남동측 인근에 위치하며 부근은 단독
주택 및 공동주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 소형차량 접근가능하나 교행은 불가하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 사다리형 토지로서 단독주택부지로 이용 중임.

인접 도로상태

남서측으로 약 3미터 폭의 포장도로에 접함,

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 지적재조사사업지구
(반여4지적재조사지구(부산광역시 고시 제 2022-220호)).

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상,
기타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

블록조 기와형스레트지붕 단층 건물로서(사용승인일:1975.04.03),
외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지도배 등 마감,
창호 : 샷시 및 목재창의 구조임.

이용상태

단독주택으로 이용 중임.

설비내역

급배수시설, 위생시설 및 난방시설 등이 되어있음.

부합물 및 종물

본건 지상에 소재하는 제시외건물(별첨 지적 및 건물 개황도 참조. 기호 ㄱ)은 부합물 혹은
종물로 판단되어 실측사정 평가하였음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상,
기타 : 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 물건 기본정보

본 물건은 부산광역시 해운대구 반여동 908-18 소재 단독주택입니다.

사건번호는 부산동부지원 2025타경655 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정가는 398,380,000원입니다.

토지 면적은 93.00㎡ (약 28.13평)이며, 건물 면적은 38.80㎡ (약 11.74평)입니다.

건물 제시외 면적 3.00㎡ (약 0.90평)을 포함하여 일괄 매각 대상입니다.

매각구분은 토지/건물 일괄매각이며, 경매구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 반OOOOOOOOOOO입니다.

2.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 해운대구 반여동 908-18

토지 면적: 93.00㎡ (약 28.13평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 38.80㎡ (약 11.74평)

건물 제시외 면적: 3.00㎡ (약 0.90평)

용도: 단독주택

감정가: 398,380,000원

구조: 블록조 기와형 스레트지붕 단층 건물 (사용승인일: 1975.04.03)

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 반여동 소재 '장산중리시장' 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 단독주택, 공동주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 주거 밀집 지역입니다.

3.2. 교통상황

본건까지 소형 차량의 접근은 가능하나, 교행은 어렵습니다.

인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

3.3. 토지 이용 및 형태

인접지와 등고 평탄한 사다리형 토지로서 단독주택 부지로 이용 중입니다.

3.4. 인접 도로상태

남서측으로 약 3미터 폭의 포장도로에 접해 있습니다.

3.5. 토지이용계획 및 제한상태

준공업지역에 속합니다.

가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)에 해당합니다.

지적재조사사업지구(반여4지적재조사지구)로 지정되어 있습니다. (부산광역시 고시 제 2022-220호)

4. 권리분석

4.1. 등기부 현황 (토지 및 건물 동일)

등기부상 소유권 이전 내역은 다음과 같습니다.

- 1987.08.29: 유태연 소유권 이전

- 2005.09.01: 정선희 소유권 이전

- 2015.11.13: 김선옥 소유권 이전 (증여)

권리 분석상 말소기준권리인 근저당권(반여1.4동새마을금고, 2018.02.14 접수, 96,000,000원) 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

4.2. 말소기준권리

을1 근저당권 (반여1.4동새마을금고, 2018.02.14 접수, 96,000,000원)

4.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

없음. (물건 명세서 참고사항: 지상권개요는 비고란에 별도 명시 없음)

4.4. 임차인 현황

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원입니다.

임대관계는 미상입니다.

금액이 미상인 임대 관계가 존재할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 현장 확인 및 추가 조사가 필요합니다.

4.5. 주의사항

일괄매각. 제시외 건물 포함입니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 상업시설

부근에 각종 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 상업 활동이 가능합니다.

장산중리시장이 인접해 있어 지역 주민들의 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 지역 특성

준공업지역에 포함되어 있어, 주거 기능 외에 일부 공업 활동도 배후지에 포함될 수 있으나, 본건 자체는 단독주택으로 이용 중입니다.

6. 생활정보

6.1. 편의시설

장산중리시장이 인접해 있어 식료품 및 생활 필수품 구매가 용이합니다.

주변에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

6.2. 교통 및 접근성

소형 차량 접근은 가능하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

다만, 차량 교행이 어렵다는 점은 접근성에 다소 제약이 될 수 있습니다.

6.3. 주거환경

단독주택 및 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 임대관계 미상

임대 관계가 미상으로 확인되어, 실제 거주자 파악 및 명도 과정에서 추가적인 확인 및 협의가 필요할 수 있습니다.

7.2. 지적재조사사업지구

지적재조사사업지구로 지정되어 있어, 향후 토지 경계 관련 변동 가능성이 있으나, 현재로서는 공부와의 차이가 없는 것으로 명시되어 있습니다.

7.3. 가축사육제한구역

가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 지역 내 축산업 관련 규제가 적용될 수 있습니다.

7.4. 혐오시설

주변 반경 내 특별한 혐오시설(대규모 공장, 폐기물 처리 시설 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 준공업지역임을 고려하여 주변 환경 변화 가능성은 잠재적 요인으로 고려할 수 있습니다.

8. 종합 의견

본건은 부산 해운대구 반여동에 위치한 단독주택으로, 준공업지역 내에 있으며 주변에 시장 및 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성이 양호한 편입니다.

토지 및 건물 규모는 소형 단독주택에 해당하며, 매각으로 모든 권리가 소멸되는 권리 분석상 특별한 문제는 없습니다.

다만, 임대 관계가 미상이고 지적재조사사업지구에 속해 있다는 점은 입찰 전 반드시 추가적인 현장 조사 및 검토가 필요한 부분입니다.

감정가 대비 적정 낙찰가 산정을 통해 투자 가치를 판단해야 할 것입니다.

9. 투자 포인트

9.1. 입지

장산중리시장 인근으로 생활 편의 시설 접근성이 좋습니다.

소형 단독주택으로, 토지 지분을 활용한 재건축 또는 증축 등의 잠재적 가치를 고려할 수 있습니다.

9.2. 권리관계

말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되는 안전한 권리 분석입니다.

9.3. 시장 수요

해운대구라는 지역적 이점과 주택 수요를 고려할 때, 향후 가치 상승 여지가 있습니다.

10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 398,380,000원입니다.

임대 관계 미상, 지적재조사사업지구 지정 등의 리스크 요인을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

최근 주변 다세대 주택 실거래가 (2026년 7월, 3150만원~18000만원)는 본건의 감정가와 직접적인 비교는 어렵지만, 지역 내 주택 가격 수준을 가늠하는 참고 자료로 활용할 수 있습니다.

잠재적 리스크 및 향후 시장 상황 변동성을 고려하여, 감정가의 약 80% 수준인 318,600,000원을 예상 입찰가 범위의 기준으로 제안합니다.

최종 입찰가는 법원 진행 상황, 경쟁 입찰 현황, 물건에 대한 추가 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.