나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22329 [1] 부산광역시 중구 보수동3가 27-6 보수 에코팰리스 주건축물제1동 9층901호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정토 · 평가일 2025.07.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 중구 부민동2가 소재 ‘동아대학교 부민캠퍼스’ 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 오피스텔, 상업·업무용빌딩, 근린생활시설 및 대학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 1호선 '토성역'이 소재하는 등 제반 대중교통시설은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 20층 건물(사용승인일: 2020.07.17)
내 9층 901호(전유면적: 53.5144㎡) 로서
·외벽: 화강석 붙임 및 몰탈위페인트 등 마감.
·창호: 샷시 창호 임.

이용상태

오피스텔(업무시설)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 옥내소화전설비, 기계식 주차설비, 스프링클러설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 대체로 등고 평탄한 5필 일단의 부정형의 토지로서, 공동주택(아파트) 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 8~10m 내외, 서측으로 노폭 약 25m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1. 27-6: 일반상업지역, 방화지구, 대로2류(폭 30m?35m)(2019-05-01)(대로2-14호선)(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이
제한지역(2017-05-24)(66m이하)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

2. 25-2: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2017-05-24)(66m이하)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

3. 28-1: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>,
가로구역별 최고높이 제한지역(2017-05-24)(66m이하)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

4. 28-11: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이제한지역(2017-05-24)(66m이하)<건축법>, 상대보호구역 <교육환경보호에 관한 법률>.

5. 28-12: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2017-05-24)(66m이하)<건축법>, 상대보호구역 <교육환경 보호에관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기 타: 없 음.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 김지광)로부터 2026.05.11.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 부동산 정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경22329 (1) [cite:NA]

소재지: 부산광역시 중구 보수동3가 27-6 보수 에코팰리스 주건축물제1동 9층901호 [cite:NA]

용도: 오피스텔 [cite:NA]

건물구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 20층 건물, 사용승인일 2020년 7월 17일 [cite:NA]

전유면적(건물면적): 53.51㎡ (약 16.2평) [cite:NA]

토지면적: 7.84㎡ (약 2.4평) [cite:NA]

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각 [cite:NA]

경매구분: 부동산강제경매 [cite:NA]

1.2. 금액 정보

감정가: 195,000,000원 [cite:NA]

최근 매매가 정보 (2025년 1월 22일): 203,000,000원 (53.5144㎡ 기준) [cite:NA]

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 중구 부민동2가 소재 '동아대학교 부민캠퍼스' 동측 인근에 위치하고 있습니다 [cite:NA]. 주변은 공동주택, 오피스텔, 상업·업무용 빌딩, 근린생활시설 및 대학교 등으로 형성된 복합 지역입니다 [cite:NA].

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장과 도시철도 1호선 '토성역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다 [cite:NA].

2.3. 토지이용계획

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구에 해당하며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(66m 이하), 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률) 등 관련 법규의 적용을 받습니다 [cite:NA].

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(2025타경22329) 등기입니다 [cite:NA].

3.2. 임차인 현황 및 인수 권리

* 임차인: 김지광 (채권양도)

* 보증금: 220,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2022년 7월 8일 / 2022년 6월 10일

* 대항력: 있음 [cite:NA]

* 등기사항: 주택임차권 인수(2024년 7월 31일 등기) [cite:NA]

* 특이사항: 주택도시보증공사(HUG)로부터 2026년 5월 11일자로 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서가 제출되었습니다 [cite:NA]. 이는 등기부상 '인수'로 기재되어 있으나, 임차인의 적극적인 권리 포기 의사가 확인되어 매수인이 보증금을 인수하지 않을 가능성이 높습니다.

* 임차인: 신상혁

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 570,000원

* 전입/확정일자: 2025년 6월 2일 / (정보 없음)

* 대항력: 있음 [cite:NA]

* 비고: 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있어, 해당 임차인의 보증금 또한 배당을 통해 회수될 가능성이 높습니다.

3.3. 권리 분석 요약

말소기준권리보다 선순위인 임차인 김지광 씨는 대항력이 있으나, HUG와의 확약서를 통해 대항력 및 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기한 것으로 보입니다. 따라서 통상적인 '인수' 조건과는 달리 매수인의 인수 부담이 없을 것으로 예상됩니다. 임차인 신상혁 씨 또한 대항력이 있으나, 보증금이 소액이고 인수 보증금 합계가 0원인 점으로 미루어 보아 배당을 통한 처리가 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건 인근은 동아대학교 부민캠퍼스와 인접해 있어 대학가 상권의 영향을 받으며, 오피스텔, 상업·업무용 빌딩, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다 [cite:NA].

4.2. 시세 동향

최근 매매 사례로 2025년 1월 22일에 동일 면적(53.5144㎡)의 '보수 에코팰리스'가 203,000,000원에 직거래된 기록이 있습니다 [cite:NA]. 이는 감정가(195,000,000원)보다 약간 높은 수준입니다. 인근 오피스텔들의 시세는 지역에 따라 차이가 있으나, 본건과 유사한 면적대의 경우 2억원 초반대의 형성 시세를 보이고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주요 시설 접근성

대학가 인근으로 유동인구가 풍부하며, 기본적인 편의시설 및 상업시설 이용이 편리한 환경입니다 [cite:NA].

5.2. 교육 환경

토지이용계획상 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호와 관련된 규제가 적용됩니다 [cite:NA].

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 분쟁 가능성

임차인 김지광 씨의 대항력 포기 확약서가 존재함에도 불구하고, 법적으로 대항력 있는 임차인이 존재하므로 예상치 못한 법적 분쟁이나 명도 지연의 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다. HUG의 확약 내용이 법적 효력을 명확히 갖는지 추가 확인이 필요합니다.

6.2. 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 직접적으로 연관된 혐오시설이나 기피시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 중구의 입지 좋은 오피스텔로, 대학가 인근에 위치하며 교통 및 생활 편의성이 양호합니다. 비교적 신축 건물(2020년 준공)이라는 장점이 있습니다 [cite:NA]. 특히, 대항력 있는 임차인이 존재하나, HUG와의 확약서를 통해 대항력 및 보증금 반환청구권을 포기한 것으로 보여 매수인의 인수 부담이 현저히 낮을 것으로 예상됩니다. 이는 본 물건의 가장 큰 투자 포인트라 할 수 있습니다. 다만, 임차인과의 명도 과정에서 발생할 수 있는 잠재적 분쟁 가능성에 대한 면밀한 검토와 대비가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인(김지광)의 보증금 220,000,000원이 HUG 확약서에 따라 매수인의 인수 대상에서 제외될 가능성이 높아, 실질적인 취득 비용 절감 효과가 클 수 있습니다.

* 부산 중구라는 핵심 입지에 위치하며, 대학가와 인접하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 2020년 준공된 비교적 신축 건물로, 내부 컨디션 및 건물 관리 측면에서 유리합니다.

* 인근 시세 및 최근 실거래가 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 195,000,000원이며, 최근 실거래가는 203,000,000원입니다. 임차인 김지광 씨의 220,000,000원 보증금에 대한 대항력 및 매수인에 대한 청구권 포기 확약이 명확하다면, 이는 매수인의 실질적인 인수 금액에서 크게 제외될 수 있습니다. 또한, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시된 점을 고려할 때, 본 물건은 시세 수준 또는 그 이상으로 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가는 200,000,000원에서 220,000,000원 사이를 고려해볼 수 있습니다. 다만, 임차인의 명도 진행 상황 및 실제 인수 부담액에 대한 최종적인 법률 검토 후 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.1.물건 기본정보

1.1. 부동산 정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경22329 (1) [cite:NA]

소재지: 부산광역시 중구 보수동3가 27-6 보수 에코팰리스 주건축물제1동 9층901호 [cite:NA]

용도: 오피스텔 [cite:NA]

건물구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 20층 건물, 사용승인일 2020년 7월 17일 [cite:NA]

전유면적(건물면적): 53.51㎡ (약 16.2평) [cite:NA]

토지면적: 7.84㎡ (약 2.4평) [cite:NA]

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각 [cite:NA]

경매구분: 부동산강제경매 [cite:NA]

1.2. 금액 정보

감정가: 195,000,000원 [cite:NA]

최근 매매가 정보 (2025년 1월 22일): 203,000,000원 (53.5144㎡ 기준) [cite:NA]

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 중구 부민동2가 소재 '동아대학교 부민캠퍼스' 동측 인근에 위치하고 있습니다 [cite:NA]. 주변은 공동주택, 오피스텔, 상업·업무용 빌딩, 근린생활시설 및 대학교 등으로 형성된 복합 지역입니다 [cite:NA].

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장과 도시철도 1호선 '토성역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다 [cite:NA].

2.3. 토지이용계획

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구에 해당하며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(66m 이하), 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률) 등 관련 법규의 적용을 받습니다 [cite:NA].

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(2025타경22329) 등기입니다 [cite:NA].

3.2. 임차인 현황 및 인수 권리

* 임차인: 김지광 (채권양도)

* 보증금: 220,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2022년 7월 8일 / 2022년 6월 10일

* 대항력: 있음 [cite:NA]

* 등기사항: 주택임차권 인수(2024년 7월 31일 등기) [cite:NA]

* 특이사항: 주택도시보증공사(HUG)로부터 2026년 5월 11일자로 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서가 제출되었습니다 [cite:NA]. 이는 등기부상 '인수'로 기재되어 있으나, 임차인의 적극적인 권리 포기 의사가 확인되어 매수인이 보증금을 인수하지 않을 가능성이 높습니다.

* 임차인: 신상혁

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 570,000원

* 전입/확정일자: 2025년 6월 2일 / (정보 없음)

* 대항력: 있음 [cite:NA]

* 비고: 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있어, 해당 임차인의 보증금 또한 배당을 통해 회수될 가능성이 높습니다.

3.3. 권리 분석 요약

말소기준권리보다 선순위인 임차인 김지광 씨는 대항력이 있으나, HUG와의 확약서를 통해 대항력 및 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기한 것으로 보입니다. 따라서 통상적인 '인수' 조건과는 달리 매수인의 인수 부담이 없을 것으로 예상됩니다. 임차인 신상혁 씨 또한 대항력이 있으나, 보증금이 소액이고 인수 보증금 합계가 0원인 점으로 미루어 보아 배당을 통한 처리가 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건 인근은 동아대학교 부민캠퍼스와 인접해 있어 대학가 상권의 영향을 받으며, 오피스텔, 상업·업무용 빌딩, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다 [cite:NA].

4.2. 시세 동향

최근 매매 사례로 2025년 1월 22일에 동일 면적(53.5144㎡)의 '보수 에코팰리스'가 203,000,000원에 직거래된 기록이 있습니다 [cite:NA]. 이는 감정가(195,000,000원)보다 약간 높은 수준입니다. 인근 오피스텔들의 시세는 지역에 따라 차이가 있으나, 본건과 유사한 면적대의 경우 2억원 초반대의 형성 시세를 보이고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주요 시설 접근성

대학가 인근으로 유동인구가 풍부하며, 기본적인 편의시설 및 상업시설 이용이 편리한 환경입니다 [cite:NA].

5.2. 교육 환경

토지이용계획상 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호와 관련된 규제가 적용됩니다 [cite:NA].

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 분쟁 가능성

임차인 김지광 씨의 대항력 포기 확약서가 존재함에도 불구하고, 법적으로 대항력 있는 임차인이 존재하므로 예상치 못한 법적 분쟁이나 명도 지연의 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다. HUG와의 확약 내용이 법적 효력을 명확히 갖는지 추가 확인이 필요합니다.

6.2. 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 직접적으로 연관된 혐오시설이나 기피시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 중구의 입지 좋은 오피스텔로, 대학가 인근에 위치하며 교통 및 생활 편의성이 양호합니다. 비교적 신축 건물(2020년 준공)이라는 장점이 있습니다 [cite:NA]. 특히, 대항력 있는 임차인이 존재하나, HUG와의 확약서를 통해 대항력 및 보증금 반환청구권을 포기한 것으로 보여 매수인의 인수 부담이 현저히 낮을 것으로 예상됩니다. 이는 본 물건의 가장 큰 투자 포인트라 할 수 있습니다. 다만, 임차인과의 명도 과정에서 발생할 수 있는 잠재적 분쟁 가능성에 대한 면밀한 검토와 대비가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인(김지광)의 보증금 220,000,000원이 HUG 확약서에 따라 매수인의 인수 대상에서 제외될 가능성이 높아, 실질적인 취득 비용 절감 효과가 클 수 있습니다.

* 부산 중구라는 핵심 입지에 위치하며, 대학가와 인접하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 2020년 준공된 비교적 신축 건물로, 내부 컨디션 및 건물 관리 측면에서 유리합니다.

* 인근 시세 및 최근 실거래가 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 195,000,000원이며, 최근 실거래가는 203,000,000원입니다. 임차인 김지광 씨의 220,000,000원 보증금에 대한 대항력 및 매수인에 대한 청구권 포기 확약이 명확하다면, 이는 매수인의 실질적인 인수 금액에서 크게 제외될 수 있습니다. 또한, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시된 점을 고려할 때, 본 물건은 시세 수준 또는 그 이상으로 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가는 200,000,000원에서 220,000,000원 사이를 고려해볼 수 있습니다. 다만, 임차인의 명도 진행 상황 및 실제 인수 부담액에 대한 최종적인 법률 검토 후 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

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