나이스옥션 법원경매 밀양 2025타경10414 [1] 경상남도 밀양시 산내면 용전리 127-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경남 · 평가일 2025.07.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 밀양시 산내면 용전리 소재 '용암마을회관' 북측 인근에 위치하며,
부근은 펜션과 전원주택 등이 다수 소재하는 농촌취락지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

각 필지까지 차량 접근 가능하고, 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호1,8,9,12 : 부정형 등으로 도로임.
기호2,4,6 : 사다리형에 가까운 부정형으로 대체로 평탄하며, 기호2는 북서측 인접도로
와 대체로 같은 높이이고, 기호4,6은 북서측 인접지보다 약 0~2미터 낮고
남동측 인접지보다 약2~3미터 높으며, 주거용 건부지(기호4의 일부는 현황
도로)로 이용중임.
기호10 : 부정형으로 남동향의 완경사지이며 북서측 인접도로보다 약 0~1미터 낮고, 남
동측 인접지보다 약 0~2미터 높으며, 주거용 건부지로 이용중임.
기호13 : 사다리형에 가까운 부정형으로 대체로 평탄하나 북동측 인접지 보다 다소 높고
남서측 인접지보다 다소 낮으며 주거용(교육연구시설 용) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호1,2,8~10,12,13 : 약 4~5미터 폭의 아스콘(일부 콘크리트)포장도로와 접함.
기호4,6 : 약 3.5미터 내외 폭의 콘크리트포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,8,9,12 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(일부제한
구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭 오리 돼지 개)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>,
기호2,4,6,10,13 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(전부
제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

제시외 건물 및 제시외 수목 :
'토지·건물 감정평가명세표' 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가)임대관계 : 미상임.
나)기타 : 본건 토지 기호4의 일부는 현황 도로임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호3,5,7,11 : 경량철골구조 판넬위슁글지붕 2층 건물로서,
외벽 : 인조석 및 사이딩판재 등,
내벽 : 벽지, 타일 등,
창호 : 새시창임.
기호14 : 철근콘크리트구조 및 경량철골구조(철근)콘크리트지붕 2층 건물로서,
외벽 : 인조석, 페인팅 등,
내벽 : 벽지, 타일 등,
창호 : 새시창임.

이용상태

기호3.5.7.11 : 단독주택('애플팜풀빌라 리조트'로 알려져 있음)
기호14 : 공부상 용도가 교육연구시설이나 현황 내부구조는 단독주택(풀빌라펜션)구조임.

설비내역

기호3,5,7,11 : 급배수설비, 위생설비, 난방설비 등이 되어 있음.
기호14 : 급배수설비, 위생설비, 난방설비, 실내 풀장설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

제시외 건물 및 제시외 수목 : '토지·건물 감정평가명세표' 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가)임대관계 : 미상임.
나)기타 : 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(2-1,4-1,6-1,10-1~10-4) 및 구축물(2-2,4-2,6-2,10-5) 매각 포함, 제시외 수목(2-3,4-3,6-3,10-6) 매각 포함. [목록4] 일부는 현황 도로임. 2026. 3. 25.자 임차인 정동민의 무상거주확인서가 제출됨.(2026. 8. 10. 정정ㆍ변경).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 밀양지원 2025타경10414 (1)

소재지: 경상남도 밀양시 산내면 용전리 127-1

용도: 단독주택

감정가: 975,811,100원

토지면적: 2030.00㎡ (약 614평)

건물면적: 370.35㎡ (약 112평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 지OO

1.2. 토지 정보

총 토지 면적: 2030㎡ (약 614평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

주요 토지 이용 현황:

* 기호1,8,9,12 : 부정형 등으로 도로로 이용 중.

* 기호2,4,6 : 대체로 평탄하며 주거용 건물 부지로 이용 중 (기호4 일부는 현황 도로).

* 기호10 : 남동향 완경사지로 주거용 건물 부지로 이용 중.

* 기호13 : 대체로 평탄하며 주거용(교육연구시설 용) 건물 부지로 이용 중.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 기호1,8,9,12 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(일부 제한 구역).

* 기호2,4,6,10,13 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(전부 제한 구역).

1.3. 건물 정보

총 건물 면적: 370.35㎡ (약 112평)

건물 제시외 면적: 87.50㎡

건물 구조 및 현황:

* 기호3,5,7,11 : 경량철골구조 판넬 위 슁글지붕 2층 단독주택 ('애플팜풀빌라 리조트'로 알려져 있음).

* 기호14 : 철근콘크리트구조 및 경량철골구조, 콘크리트지붕 2층 건물. 공부상 용도는 교육연구시설이나 현황은 단독주택(풀빌라펜션) 구조.

설비 내역: 급배수, 위생, 난방 설비 등 (기호14는 실내 풀장 설비 포함).

제시외 건물, 구축물, 수목: 일괄 매각 포함. (제시외 건물 2-1,4-1,6-1,10-1~10-4 / 구축물 2-2,4-2,6-2,10-5 / 수목 2-3,4-3,6-3,10-6)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 경상남도 밀양시 산내면 용전리 소재 '용암마을회관' 북측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 펜션과 전원주택 등이 다수 소재하는 농촌 취락지대로서 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

각 필지까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통 사정은 보통입니다. 인접 도로 상태는 약 4~5미터 폭의 아스콘/콘크리트 포장도로 및 약 3.5미터 내외 폭의 콘크리트 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 토지 등기부 요약:

* 소유권이전 (2012.06.01): 추성룡 (매매)

* 근저당권 (2024.09.27): 부산축산업협동조합 (채권최고액 744,000,000원) - 말소기준권리

* 강제경매 (2025.07.14): 지아림 (채권액 55,028,578원) - 창원지방법원 밀양지원 2025타경10414

* 건물 등기부 요약:

* 소유권보존 (2013.11.05): 추성룡

* 근저당권 (2024.09.27): 부산축산업협동조합 (채권최고액 744,000,000원) - 말소기준권리

* 강제경매 (2025.07.14): 지아림 (채권액 55,028,578원) - 창원지방법원 밀양지원 2025타경10414

등기부채권 총액: 744,000,000원 (말소기준권리 기준)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 정동민

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-04-10

* 대항력: 있음

* 비고: 2026년 3월 25일 자로 임차인 정동민의 무상거주확인서가 제출되었으며, 2026년 8월 10일자로 정정 및 변경되었습니다.

3.3. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (말소기준권리인 근저당권보다 선순위 권리 없음).

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 부동산 동향

본 물건이 소재한 경상남도 밀양시 산내면 용전리 일대는 전원주택 및 펜션이 다수 분포하는 지역으로, 토지 거래는 주로 계획관리지역 내에서 이루어지고 있습니다. 주변 시세에 따르면, 토지 가격은 평당 약 10만원대부터 시작하며, 전원주택의 경우 건축 연면적 및 대지 면적에 따라 1억 7천만원에서 3억 2천만원 수준의 매물이 확인됩니다. 본 건의 감정가는 975,811,100원으로, 이는 주변 시세 대비 높은 편으로 보입니다.

4.2. 주요 시설 및 관광자원

* 관광지: 얼음골, 밀양한천테마파크, 삼량진 트윈터널 등이 인근에 위치하고 있습니다.

* 자연환경: 산세가 아름답고 맑은 하천이 흐르는 지역이며, 밀양 사과의 주산지로 알려져 있습니다.

* 편의시설: 지역 내 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제한적이나, 농촌 취락지대임을 감안할 때 기본적인 생활 편의시설은 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본 물건은 전원생활을 누릴 수 있는 지역에 위치하며, 주변에 펜션과 전원주택이 많아 비교적 조용하고 쾌적한 환경을 제공합니다. '애플팜풀빌라 리조트'로 알려져 있어 숙박시설로서의 잠재력도 있습니다.

5.2. 교통 및 접근성

차량 접근은 용이하며, 대중교통 사정은 보통입니다. 밀양IC 또는 언양IC를 통해 접근 가능하며, 주변 지역으로의 이동이 비교적 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

* 대항력 있는 임차인: 정동민 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 무상 거주하는 것으로 확인됩니다. 낙찰 후 명도 과정에서 명확한 법적 절차 및 소요 시간 검토가 필요합니다.

6.2. 토지 이용 현황

* 일부 토지 현황 도로: 토지 목록 4번 필지의 일부가 현황 도로로 이용되고 있어, 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

* 중복 사건: 중복 사건으로 등기되어 있어, 경매 진행 과정에서 변동 사항이 발생할 수 있습니다.

* 제시외 건물 및 수목: 제시외 건물, 구축물, 수목 등이 일괄 매각 대상에 포함되어 있어, 명도 시 해당 물건들의 처리 방안을 고려해야 합니다.

* 불법 폐기물 관련: 인근 지역(산내면 가인리)에서 불법 폐기물 매립 관련 논란이 있었던 사례가 있으나, 본 물건지와의 직접적인 관련성은 확인되지 않았습니다. 다만, 지역 특성상 환경 관련 문제 발생 가능성은 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 넓은 토지 면적과 여러 동의 건물을 갖춘 단독주택(풀빌라 리조트)으로, 밀양시 산내면의 자연 친화적인 입지에 자리하고 있습니다. '애플팜풀빌라 리조트'로 운영되었던 이력이 있어 관광 사업 또는 숙박 시설로의 활용 가치가 돋보입니다.

그러나 감정가가 주변 시세에 비해 높게 책정된 점, 대항력 있는 임차인이 존재하며 무상 거주하는 상황, 일부 토지가 현황 도로로 이용되고 있는 점 등은 낙찰 후 명도 및 재산권 행사에 영향을 미칠 수 있는 요소입니다. 특히, 임차인의 명도 문제는 철저한 법률 검토와 전략 수립이 필요합니다.

또한, 공동담보 및 중복 사건이라는 특수성은 경매 절차의 복잡성을 더할 수 있습니다. 일괄 매각 대상에 포함된 제시외 건물 및 수목의 처리 방안도 사전에 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적과 다수의 건물: 대규모 단독주택 또는 숙박 시설 운영에 유리합니다.

* '애플팜풀빌라 리조트' 운영 이력: 기존 시설을 활용하여 숙박업 또는 관련 사업 재개가 가능합니다.

* 자연 친화적 입지: 밀양 산내면의 쾌적한 환경은 휴양 및 관광 목적의 수요를 창출할 수 있습니다.

* 토지 이용 계획: 계획관리지역으로 향후 개발 가능성을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 975,811,100원입니다. 주변 전원주택 매매 사례를 고려할 때, 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 특히, 대항력 있는 임차인(무상 거주)의 존재와 일부 토지의 현황 도로 이용 등 명도 및 재산권 행사 관련 리스크를 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려했을 때, 본 건의 적정 입찰가는 감정가의 70~80% 수준인 약 6억 8천만원 ~ 7억 8천만원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 바람직할 것으로 사료됩니다. 다만, 실제 현장 조사 및 권리 관계에 대한 심층 분석 후 입찰가를 최종 결정해야 합니다.

* 본 예상 입찰가는 제공된 정보와 검색된 시세 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.