나이스옥션 법원경매 밀양 2025타경10399 [1] 경상남도 밀양시 산외면 남기리 429 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가야감정 · 평가일 2025.12.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 밀양시 산외면 남기리소재 남계저수지 북동측 인근에 위치하며, 부근은 취락, 농경지, 임야, 중소규모의 공장 등이 혼재함.

교통상황

대체적인 관내 대중교통사정 보통시됨.

형태 및 이용상태

대체로 자체지반 등고 평탄한 부정형의 토지로서 잡종지임.

인접 도로상태

지적도상 남측으로 세로가 소재하나, 현황은 남측 인접 필지들을 통하여 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭 오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 접도구역<도로법>, 접도구역(2022-04-06)<도로법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>

제시목록 외의 물건

별첨 '사진 및 지적및건물개황도'에 개략적으로 도시한 바와같이 소재하는바, 소유권관계등 재확인 하시기 바랍니다.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임 대 관 계 : 미 상 임. 기 타 : 본건은 현장조사시 폐문 부재로 인하여 외부관찰등에 의거 일반적 상태를 기준으로 기재하였으므로 입찰시 경매 목적물의 현상등을 확인 하시기 바랍니다.

물건 비고

제시외 건물(1-1~1-5) 및 물건(1-6) 매각 제외하고, 최저매각가격은 매각 제외한 제시외 건물로 인하여 영향받는 가격임. [목록2~3] 현황 소재불명으로 매각 제외. [목록1] 일부 접도구역 저촉됨. 제시외 건물(1-4)는 일부 타지상에 소재함(감정평가서 참조). 2026. 1. 19.자 사실조회회신서에 따르면 제시외 건물(1-1~1-5)는 무허가 건물인 것으로 보이는 바 별도 확인 요망.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

물건 기본정보

사건번호: 밀양지원 2025타경10399 (1)

소재지: 경상남도 밀양시 산외면 남기리 429

용도: 동물 및 식물 관련시설

감정가: 288,652,000원

토지 면적: 1,586.00㎡ (약 479.8평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 247.50㎡ (약 74.9평)

건물 제시외 면적: 599.20㎡ (약 181.3평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협은행 (추정)

1. 1.

입지조건

본 물건은 경상남도 밀양시 산외면 남기리에 위치하며, 남계저수지 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 취락, 농경지, 임야, 중소규모의 공장 등이 혼재하는 것으로 파악됩니다.

교통 상황은 관내 대중교통 사정상 보통 수준으로 평가됩니다.

지적도상에는 물건의 남측으로 도로가 소재하는 것으로 표시되어 있으나, 현황으로는 남측 인접 필지를 통하여 접근이 가능한 상태입니다.

토지이용계획상 본 물건은 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역, 접도구역, 배출시설설치제한지역에 해당합니다.

주변 지역에 중소규모 공장이 혼재하고 있으나, 직접적인 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다.

1. 2.

권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2008년 1월 15일 접수된 농업협동조합중앙회의 근저당권(을1)이며, 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없습니다.

말소기준권리보다 후순위 권리인 근저당(을2), 다수의 가압류(수협은행, 농림수산업자, 경남신용보증재단, 기술보증기금, 농협은행) 및 임의경매(농협은행)는 모두 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

현재 등기부채권 총액은 426,164,384원입니다.

임차인 현황으로는 '이도행'이 있으며, 보증금 0원, 차임 월 100,000원에 2025년 5월 21일 전입(사업)하였습니다. 확정일자 및 배당신고 내역이 없으며, 대항력은 없는 것으로 판단됩니다. 따라서 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

1. 3.

상권분석

본 물건이 위치한 지역은 농경지, 임야, 소규모 공장 등이 혼재하는 지역으로, 일반적인 상권이 발달한 지역으로 보기는 어렵습니다.

물건의 용도가 '동물 및 식물 관련시설'인 점으로 미루어 볼 때, 해당 용도에 특화된 지역일 가능성이 있습니다.

인근에 남계저수지가 소재합니다.

1. 4.

생활정보

교통은 관내 대중교통 사정이 보통 수준입니다.

주변에 취락 지역이 포함되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용은 가능할 것으로 보이나, 상세한 편의시설에 대한 정보는 부족합니다.

1. 5.

잠재적 리스크

1. 법정지상권 성립 가능성: 물건명세서 및 특이사항에 법정지상권 성립 여부가 불명확하다는 점이 명시되어 있습니다. 이는 매각에서 제외되는 지상건물을 위한 법정지상권으로, 낙찰 후 토지 사용에 심각한 제약을 초래할 수 있는 매우 중대한 리스크입니다.

2. 제시외 건물 관련:

- 제시외 건물(1-1~1-5) 및 물건(1-6)은 매각에서 제외됩니다.

- 최저매각가격은 매각 제외된 제시외 건물로 인해 영향을 받은 가격으로 산정되었습니다.

- 제시외 건물(1-1~1-5)는 무허가 건물로 추정되며, 이에 대한 별도 확인이 필요합니다.

- 제시외 건물(1-4)는 일부 타지상에 소재하고 있어 소유권 및 경계 문제가 발생할 수 있습니다.

3. 토지 제한사항:

- 토지 일부가 접도구역에 저촉되어 건축 및 사용에 제한이 있을 수 있습니다.

- 가축사육제한구역 및 배출시설설치제한지역에 해당하여 관련 영업 시 제한 사항이 있을 수 있습니다.

4. 현장 확인 필요: 현장 조사 시 폐문 부재로 외부 관찰 위주로 기재되었으므로, 입찰 전 반드시 물건의 현 상태를 면밀히 확인해야 합니다.

5. 소재불명: 목록2~3은 현황 소재불명으로 매각에서 제외되었습니다.

1. 6.

종합 의견

본 물건은 밀양시 산외면 남기리에 소재한 동물 및 식물 관련시설 용도의 토지 및 건물로서, 현재 농협은행의 임의경매로 진행 중입니다.

권리관계는 비교적 정리되어 있어 인수되는 부담은 적은 편이며, 임차인의 보증금 부담도 없습니다.

그러나 법정지상권 성립 여부 불명, 다수의 제시외 건물(무허가, 타지상 소재 등) 존재, 토지 이용 제한 등 중대한 잠재적 리스크 요인이 산재해 있습니다.

주변 환경은 농경지, 임야, 소규모 공장이 혼재된 지역으로, 상권 및 생활 편의 시설이 발달한 지역은 아닙니다.

1. 7.

투자 포인트

1. 권리관계 정리: 말소기준권리 외 모든 권리가 매각으로 소멸 예정이므로, 낙찰 후 권리상의 부담은 최소화될 수 있습니다.

2. 용도 특화 가능성: '동물 및 식물 관련시설' 용도에 적합한 수요가 있다면, 향후 활용 가치를 고려해 볼 수 있습니다.

1. 8.

예상 입찰가

본 물건은 법정지상권 성립 여부 불명, 제시외 건물 관련 복잡한 문제, 토지 이용 제한 등 중대한 리스크 요인을 다수 포함하고 있습니다.

감정가(288,652,000원)는 이러한 잠재적 위험 요인을 충분히 반영하지 못했을 가능성이 높습니다.

따라서, 법정지상권 문제 해결 비용, 제시외 건물 철거 또는 활용 방안, 토지 사용 제약으로 인한 가치 하락 등을 종합적으로 고려하여 매우 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가는 법정지상권 및 제시외 건물에 대한 철저한 현장 조사, 법률 검토, 그리고 감정평가서 내용에 대한 심층 분석이 선행된 후에 결정되어야 하며, 감정가 대비 상당한 할인율을 적용하는 것이 합리적일 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.