나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21644 [1] 경상남도 거제시 둔덕면 학산리 655 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2025.07.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 둔덕면 학산리 소재 '광리소류지'남동측 근거리에 위치하며, 주위는 축사, 농경지 및 임야 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

공히 차량 접근은 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

공히 부정형의 토지로서 지면은 하향 완경사 지세이며, 일련번호 1),2),4),6),9):일단의 동.식물관련시설 부지로 이용주임. 일련번호 3):현황 잡종지로 이용중임. 일련번호 5),7),8):농경지로 이용중임. 일련번호 10):농경지 및 일부 묘지로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호 1)~4),6)~10):북측으로 노폭 약 3미터 도로와 접함. 일련번호 5):지적도상 맹지이나 인근 필지를 통하여 진입로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

■일련번호 1 : 생산관리지역, 가축사육제한구역(개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역(2024-03-19)<소하천정비법> ■일련번호 2 : 생산관리지역, 가축사육제한구역(개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> ■일련번호 3 : 생산관리지역, 가축사육제한구역(개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> ■일련번호 4 : 생산관리지역, 가축사육제한구역(개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역(2024-03-19)<소하천정비법> ■일련번호 5 : 생산관리지역, 가축사육제한구역(개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역(2024-03-19)<소하천정비법> ■일련번호 6 : 생산관리지역, 가축사육제한구역(개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> ■일련번호 7 : 생산관리지역, 가축사육제한구역(개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> ■일련번호 8 : 생산관리지역, 가축사육제한구역(개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> ■일련번호 9 : 생산관리지역, 가축사육제한구역(개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> ■일련번호 10 : 생산관리지역, 가축사육제한구역(개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

감정평가액의 산출근거 및 결정 의견 4. 그 밖의 사항 참조.

공부와의 차이

감정평가액의 산출근거 및 결정 의견 4. 그 밖의 사항 참조.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 11),12) 경량철골구조 기타지붕 단층건으로서, 외.내벽:몰탈 및 판넬잇기 등 마감 창호:샷시 창호

이용상태

일련번호 11,12):현황 창고로 이용중임.

설비내역

-

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

감정평가액의 산출근거 및 결정 의견 Ⅱ의 4. 그 밖의 사항 참조.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임. 기타사항:없 음.

물건 비고

- 일괄매각.
- [목록 1~10] 농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 미반환). [목록9] 원상회복명령 발하여질 가능성 있음. 별첨 사실조회에 대한 회신 참조.
- 제시외 건물[감정서상 ㄱ] 매각 제외. 최저매각가격은 제시외 건물로 인하여 영향받는 가격임.
- 제시외 수목[감정서상 a~e] 매각 포함. 제시외 수목[감정서상 f] 매각 제외.
- 제시외 구축물[감정서상 (ㄱ)-블루베리 재배시설] 매각 제외.
- [목록8] 토지 지상에 이동이 용이한 컨테이너박스 1식 매각 제외.
- [목록10] 지상에 분묘 1기 및 제시외 수목[감정서상 f] 소재하며, 최저매각가격은 분묘 및 제시외 수목의 소재로 인하여 영향받는 가격임.
- [목록11,12] 현황 창고임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

본 건은 통영지원 2025타경21644 (1) 부동산 임의경매 사건입니다. 채권자는 농OOOOOOO이며, 토지와 건물 일괄 매각 대상입니다.

1.2. 물건 현황

소재지는 경상남도 거제시 둔덕면 학산리 655번지입니다. 본 건은 원래 동물 및 식물 관련시설로 허가되었으나, 현재는 창고로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

1.3. 감정가 및 면적

감정평가액은 759,182,000원입니다.

토지 면적은 7,010.00㎡ (약 2,120.5평)이며, 건물 면적은 390.00㎡ (약 118.0평)입니다.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본 건은 경상남도 거제시 둔덕면 학산리 소재 '광리소류지' 남동측 근거리에 위치합니다. 주변은 축사, 농경지 및 임야가 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근은 가능하며, 전반적인 교통 사정은 보통입니다. 일련번호 1~4, 6~10번 토지는 북측으로 노폭 약 3미터 도로와 접하고 있으며, 일련번호 5번 토지는 지적도상 맹지이나 인근 필지를 통하여 진입로가 소재합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

본 건 토지는 생산관리지역으로, 가축사육제한구역(개 제한) 및 소하천구역에 포함되는 필지가 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 다수의 소유권 이전, 근저당, 지상권설정, 가압류, 압류 및 임의경매 개시 결정 등기 등이 기재되어 있으며, 말소기준권리는 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(2010.12.08.)입니다. 등기부채권 총액은 2,312,300,000원입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보이나, 감정평가서상 매각에서 제외되는 제시외 건물로 인해 법정지상권이 성립될 여지가 있습니다. 또한, 토지 지상 분묘를 위한 분묘기지권이 성립될 여지가 있어 주의가 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

현재 임차인은 없으며, 인수할 보증금은 0원입니다. 임대 관계는 미상입니다.

4. 상권분석

본 건은 농경지, 축사, 임야 등이 혼재된 농촌 지역에 위치하고 있습니다. 주변에 대규모 상업 시설이나 주거 단지는 발달하지 않았으며, 농업 및 관련 시설의 이용이 주된 입지 특성을 보입니다.

5. 생활정보

둔덕면 소재로, 지역 내 기본적인 편의시설 및 생활 기반 시설은 갖추고 있을 것으로 예상됩니다. 다만, 도심 지역에 비해 편의시설 접근성은 다소 제한적일 수 있으며, 거제시 주요 지역으로의 이동은 차량을 이용해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

* 농지취득자격증명: 본 건 토지는 농지이므로, 매각 후 취득 시 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수 신청 보증금이 반환되지 않습니다.

* 분묘기지권: 토지 일부에 분묘가 소재하며, 이에 따른 분묘기지권 성립 가능성이 있어 권리 관계 및 이용에 제약이 발생할 수 있습니다.

* 법정지상권 성립 가능성: 매각에서 제외되는 제시외 건물로 인해 법정지상권이 성립될 여지가 있습니다. 이는 토지 이용에 대한 제한으로 작용할 수 있습니다.

* 원상회복명령 가능성: 목록 9번지 일부에 대해 원상회복 명령이 발하여질 가능성이 있습니다.

6.2. 현황 리스크

* 용도 불일치: 건축물대장상 동물 및 식물 관련시설 용도이나, 현황 창고로 이용 중입니다. 향후 허가된 용도 외 사용 시 문제의 소지가 있을 수 있습니다.

* 제시외 물건: 제시외 건물, 수목, 구축물 등이 다수 매각 대상에서 제외되었습니다. 또한, 이동이 용이한 컨테이너 박스도 매각 제외되었습니다. 이는 전체 이용 계획 시 고려해야 할 부분입니다.

6.3. 기타 리스크

인접한 축사 등으로 인한 냄새 등 환경적 요인이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 경상남도 거제시 둔덕면의 농경지 및 동물, 식물 관련 시설 부지로, 넓은 토지 면적을 확보하고 있습니다. 다만, 분묘기지권, 법정지상권 성립 가능성, 농지취득자격증명 필요 등 다수의 법적, 현황적 리스크를 내포하고 있습니다. 현재는 창고로 이용 중이나, 건축물 허가 용도는 동물 및 식물 관련 시설이므로, 향후 용도 변경이나 기존 시설 활용 방안에 대한 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 7,010㎡의 넓은 토지를 확보하고 있어 활용 가능성이 있습니다.

* 농업 및 관련 시설 부지: 생산관리지역으로, 농업 또는 동물/식물 관련 시설 운영에 적합한 용도입니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정평가액 759,182,000원을 기준으로 하되, 상기 명시된 분묘기지권, 법정지상권 성립 가능성, 농지취득자격증명 필요, 원상회복명령 가능성 등 제반 리스크 요인을 면밀히 분석하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 직접적인 영향을 주지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.