나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21628 [1] 경상남도 고성군 회화면 배둔리 190-1 삼선천년빌3차 102동 2층201호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 고성군 회화면 배둔리 소재 '회화초등학교' 북동측 인근에 위치하고 있으며 부근으로 다세대주택 및 농경지 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며, 인근으로 엑스포로가 지나는 등, 제반 교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 2층 201호로서,
(사용승인일: 2011.08.29)
외 벽: 몰탈 위 페인트 마감 등,
내 벽: 내부인테리어 마감 등,
창 호: 샷시창호 마감 등입니다.

이용상태

본건은 폐문 및 이해관계인 부재 등으로 인해 내부구조 및 이용상황 등을 확인하지 못하였으나 현황 연립주택 부지로 이용중인 것으로 탐문조사됩니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 및 도로대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 연립주택 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 남동측으로 노폭 약 4~8미터 내외의 시멘트포장도로 및 아스팔트포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2): 계획관리지역, 성장관리계획구역(근린형), 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-12-21)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다.
기 타: '감정평가액의 산출근거 및 결정의견 I-5'참조바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 통영지원 2025타경21628 (1)

소재지: 경상남도 고성군 회화면 배둔리 190-1 삼선천년빌3차 102동 2층201호

용도: 연립주택

감정가: 118,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 경남고성신용협동조합 (추정)

1.2. 면적 정보

토지면적: 107.84㎡ (약 32.62평)

건물면적: 84.53㎡ (약 25.57평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 건물 정보

건축년도: 2011년 8월 29일 사용승인

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

건물 층수: 4층 건물 중 2층 201호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경상남도 고성군 회화면 배둔리 소재 '회화초등학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 다세대주택 및 농경지가 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 접근성

차량으로 본건까지 진입이 가능하며, 인근에 엑스포로가 지나고 있어 교통 환경은 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용 및 도로

토지는 인접 필지 및 도로와 비교하여 등고 평탄한 세장형으로 연립주택 부지로 이용되고 있습니다. 본건 북서측 및 남동측으로는 노폭 약 4~8미터의 시멘트 및 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용계획

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(근린형), 가축사육제한구역, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 양

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-10-06

* 대항력: 없음

* 비고: 임대 관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.2. 등기부 채권 분석

말소기준권리는 2012년 3월 22일 접수된 경남고성신용협동조합의 근저당권(채권액 130,000,000원)입니다. 현재 진행 중인 임의경매는 경남고성신용협동조합에 의해 2025년 7월 11일에 개시되었습니다 (채권액 86,750,259원). 등기부상 총 채권액은 130,000,000원입니다.

3.3. 인수되는 권리

본 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 임차인 양 은 대항력이 없어, 보증금 인수 부담은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 실거래가 분석

최근 주변 연립주택 실거래 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 정보가 확인되었습니다.

* '뜰에공원뷰' (2015년 건축, 약 84.5㎡ 면적) 연립주택이 2026년 1월 18일 14,000만원, 2025년 2월 24일 14,000만원에 거래되었습니다. 해당 거래 사례는 본건과 유사한 면적과 건축 연도(4년 차이)를 고려할 때 가장 직접적인 비교 대상이 됩니다.

* '한라그린빌' (2004년 건축, 약 75.5㎡ 면적) 다세대주택은 2026년 3월 31일 6,500만원에 거래되었습니다. 이 사례는 연식과 주택 유형이 달라 직접적인 비교는 어렵지만, 지역 내 낮은 가격대의 거래 사례로 참고할 수 있습니다.

4.2. 시세 동향

유사한 면적과 건축 연도의 '뜰에공원뷰' 연립주택이 14,000만원 수준에서 거래되는 것을 볼 때, 본건(삼선천년빌3차, 2011년 건축, 84.53㎡)의 현재 시세는 최소 14,000만원 이상으로 형성될 가능성이 있습니다. 감정가 118,000,000원 대비 시세 상승 여력이 있는 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의 및 교육시설

본건은 '회화초등학교' 북동측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 주거 단지 및 농경지가 혼재된 지역 특성상 대규모 편의 시설보다는 지역 내 소규모 상가 및 기반 시설을 이용할 것으로 예상됩니다. 주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 혐오시설 등 부정적인 영향을 줄 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 미확인

폐문 및 이해관계인 부재로 인해 건물 내부 구조 및 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 따라서 실제 내부 상태는 현장 방문을 통해 반드시 재확인해야 합니다.

6.2. 기타

임차인 정보가 단순하게 기재되어 있어, 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 고성군 회화면 배둔리에 위치한 삼선천년빌3차 연립주택입니다. 회화초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 우수하며, 차량 접근성도 양호합니다. 권리분석상 인수되는 부담은 없으며, 임차인의 대항력도 없습니다. 주변 실거래가 분석 결과, 유사한 면적의 연립주택이 14,000만원 이상에서 거래되고 있어, 감정가 118,000,000원 대비 시세 상승 여력이 충분한 것으로 판단됩니다. 다만, 내부 상태를 직접 확인하지 못한 점은 아쉬운 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 입지: 회화초등학교 인근의 주거 지역으로, 비교적 안정적인 수요가 예상됩니다.

* 권리상 무하자: 인수되는 권리 및 임차인 관련 부담이 없어 명도 및 잔금 납부 후 소유권 행사가 용이합니다.

* 시세 대비 저평가 가능성: 감정가가 최근 실거래가보다 낮게 책정되어 있어, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 지역 개발 잠재력: (정보 부족으로 추정만 가능) 지역 개발 계획 등에 따라 향후 가치 상승 여력이 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적과 연식의 연립주택 실거래가가 14,000만원 수준임을 감안할 때, 본건의 적정 시세는 14,000만원 이상으로 판단됩니다. 감정가 118,000,000원과 비교했을 때, 투자 가치가 높다고 볼 수 있습니다.

따라서, 보수적인 관점에서 감정가를 상회하는 수준으로, 약 125,000,000원 내외에서 입찰가를 산정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다. 입찰 참여 전, 반드시 현장 조사를 통해 내부 상태 및 주변 시세를 재확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.