나이스옥션 법원경매 진주 2025타경30962 [1] 경상남도 진주시 상봉동 798-1 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 진주시 상봉동 소재 '봉원초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는
단독주택, 다가구주택, 공동주택 등으로서, 주위환경은 보통입니다.

교통상황

대상물건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

대상물건은 등고 평탄한 가장형의 평지로서, 다가구주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

대상물건 북측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역
(모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-04-23)(봉원
초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(봉원초등학교병설유치원)<교육환경
보호에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 별지 '감정평가의 산출근건 및 결정의견'의 '그밖의 사항'란을 참고 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

대상물건 기호 2)는 철근콘크리트조 슬라브지붕 4층건으로서,
(사용승인일 :2012.04.19)
외 벽 : 몰탈위 페인트 및 화강석, 드라이비트 등 마감,
내 벽 : 타일 마감등,
바 닥 : 타일 등 마감,
창 호 : 하이샷시 구조입니다.

이용상태

대상물건 2) 1층 : 계단실 및 창고로 이용 중입니다.
2층 : 다가구주택(원룸4개)으로 이용 중입니다.
3층 : 다가구주택(원룸4개)으로 이용 중입니다.
4층 : 다가구주택(원룸2개) 및 주택으로 이용 중입니다.

설비내역

대상물건 2) 제반 위생 설비, 급배수 설비 ,LPG에 의한 개별난방설비등을 갖추고 있습니다.

부합물 및 종물

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 별지 '감정평가의 산출근거 및 결정의견'의 '그밖의 사항'란을 참고 바랍니다.

물건 비고

-일괄매각.
-임차인 대항력 주의요함.
-목록[1] 토지는 동측 일부가 현황 ‘도로’로 이용 중인바, 이를 감안하여 평가함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본 정보는 다음과 같습니다.

* 사건번호: 진주지원 2025타경30962 (1)

* 소재지: 경상남도 진주시 상봉동 798-1 (신주소: 경상남도 진주시 북장대로112번길 6)

* 용도: 다가구주택

* 감정가: 857,339,200원

* 토지 면적: 249.20㎡ (약 75.39평)

* 건물 면적: 456.24㎡ (약 137.91평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 건물 상세정보

* 건물 구조: 철근콘크리트조 슬라브지붕 4층 건물

* 사용승인일: 2012년 04월 19일

* 층별 이용 현황:

* 1층: 계단실 및 창고

* 2층: 다가구주택 (원룸 4개)

* 3층: 다가구주택 (원룸 4개)

* 4층: 다가구주택 (원룸 2개) 및 주택

* 설비 내역: 제반 위생 설비, 급배수 설비, LPG에 의한 개별난방 설비 등

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 대상 물건은 경상남도 진주시 상봉동 소재 '봉원초등학교' 남동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 단독주택, 다가구주택, 공동주택 등이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

* 대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 사정은 보통입니다.

* 북측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 총 채권액

* 말소기준권리: 을1 (2014-01-16) 근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 390,000,000원)

* 토지 등기부 채권 총액: 413,984,355원

* 건물 등기부 채권 총액: 669,984,356원

3.2. 임차인 현황

* 본 물건에는 다수의 임차인이 거주 중이며, 특히 김 임차인에 대한 권리 분석이 중요합니다.

* 강

* 보증금: 25,000,000원

* 차임: 100,000원

* 전입일자(사업일자): 2022-04-15

* 확정일자: 2022-03-18

* 배당신고일자: 2024-04-11

* 대항력: 없음

* 권

* 보증금: 55,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2018-05-23

* 확정일자: 2018-05-23

* 배당신고일자: 2025-07-04

* 대항력: 없음

* 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2012-04-10

* 확정일자: 2012-04-12

* 배당신고일자: 2024-10-31

* 대항력: 있음

* 비고: 건물 등기부상 인수되는 주택임차권(을구 4번, 권리금액 35,000,000원)이 등기되어 있습니다. 보증금 0원이나, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리이므로 주의가 필요합니다.

* 김

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 70,000원

* 전입일자(사업일자): 2022-04-15

* 확정일자: 2022-03-17

* 배당신고일자: 2025-08-19

* 대항력: 없음

* 한국토지주택공사 (입주자 김 )

* 보증금: 80,000,000원

* 차임: 200,000원

* 전입일자(사업일자): 2015-01-02

* 확정일자: 2019-05-16

* 배당신고일자: 2024-06-05

* 대항력: 없음

* 한국토지주택공사

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2015-01-02

* 확정일자: 2016-08-01

* 배당신고일자: 2024-06-05

* 대항력: 없음

* 한국토지주택공사 (입주자 황 )

* 보증금: 45,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2016-04-14

* 확정일자: 2016-04-14

* 배당신고일자: 2024-06-05

* 대항력: 없음

* 한국토지주택공사 (입주자 윤 )

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2019-08-27

* 확정일자: 2019-08-21

* 배당신고일자: 2024-06-05

* 대항력: 없음

* 이

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 200,000원

* 전입일자(사업일자): 2025-07-09

* 확정일자: 2024-02-01

* 배당신고일자: 2025-09-02

* 대항력: 없음

* 이

* 보증금: 0원

* 차임: 250,000원

* 전입일자(사업일자): 2024-03-11

* 확정일자: 2024-02-27

* 배당신고일자: 2025-06-16

* 대항력: 없음

* 조

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 100,000원

* 전입일자(사업일자): 2024-04-02

* 확정일자: 2025-08-18

* 배당신고일자: 2025-08-18

* 대항력: 없음

* 박

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2024-07-26

* 확정일자: 2020-12-28

* 배당신고일자:

* 대항력: 없음

* 조

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2025-05-27

* 확정일자:

* 배당신고일자:

* 대항력: 없음

* 최

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023-06-15

* 확정일자:

* 배당신고일자:

* 대항력: 없음

3.3. 인수 보증금

* 명세상 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

* 그러나 김 임차인의 경우, 대항력이 있으며 건물 등기부상 '인수'로 명시된 주택임차권이 존재합니다. 보증금 0원이라 하더라도, 해당 임차권이 매각으로 소멸되지 않으므로 잔액 인수 가능성에 대한 면밀한 확인 및 주의가 필요합니다. 금액이 미상(혹은 0원으로 표시)이라도 주의를 요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주위 환경

* 물건지 주변은 주거 지역으로, 단독주택, 다가구주택, 공동주택 등이 혼재되어 있어 주거 환경이 안정적입니다.

4.2. 편의 및 상업 시설

* 인근에 기본적인 편의점, 마트, 식당 등 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 자세한 상업 시설 현황은 지도 검색을 통해 확인 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

* 봉원초등학교와 봉원초등학교병설유치원이 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 해당 지역은 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역입니다.

5.2. 교통 및 접근성

* 차량 접근이 용이하며, 북측의 포장도로와 접해 있어 교통이 편리한 편입니다.

* 대중교통 이용 편의성은 주변 환경 및 이용 가능한 노선에 따라 달라질 수 있습니다. (추가 조사 필요)

5.3. 주변 시설 (혐오시설 포함)

* 현재 제공된 정보 및 일반적인 조사 결과, 물건지 인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

* 봉원초등학교와 유치원이 인접해 있어 교육 환경이 중시되는 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 존재

* 김 임차인은 말소기준권리보다 선순위인 대항력을 가지고 있으며, 건물 등기부상 '인수'되는 임차권이 존재합니다.

* 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액 인수 가능성이 있으며, 이는 매수인이 부담해야 할 잠재적 리스크입니다.

* 금액이 0원이라도, 매각으로 소멸되지 않는 권리로서 매수인이 인수해야 하는 조건이므로, 법적 검토가 필수적입니다.

6.2. 토지 이용 현황

* 토지의 동측 일부가 현황 '도로'로 이용 중이며, 이는 감정평가에 반영되었습니다.

* 실제 해당 토지 이용 및 점유 관계에 대한 현장 확인 및 법적 검토가 필요합니다.

6.3. 지역 지구 제한

* 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 토지이용계획 및 제한사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 진주시 상봉동의 안정적인 주거 지역 내에 위치한 다가구주택입니다.

* 건물은 2012년에 사용승인되어 비교적 신축에 속하며, 제반 설비를 갖추고 있습니다.

* 가장 중요한 권리 관계는 대항력 있는 임차인 김 의 존재입니다. 이 임차인의 권리는 매각으로 소멸되지 않으며, 인수되는 임차권이 존재하므로 관련 법적 사항을 철저히 검토해야 합니다. 보증금이 0원으로 표시되어 있으나, 권리금액 3500만원이 인수되는지 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 토지 일부가 도로로 이용되는 점도 실제 현황과 권리 관계를 파악하는 데 중요한 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 입지로 공실 위험이 낮고 꾸준한 임대 수익 창출이 기대됩니다.

* 봉원초등학교와 인접하여 교육 수요를 가진 임차인 유치에 유리합니다.

* 진주시 상봉동 지역의 도시 발전 및 가치 상승 가능성을 고려한 장기 투자 관점에서 접근할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 857,339,200원

* 명세상 인수 보증금 합계: 0원

* 산정 기준:

* 본 물건의 예상 입찰가는 감정가, 주변 부동산 시세, 유사 물건 낙찰가, 향후 예상 임대 수익률, 명도 예상 비용, 권리 인수 관련 비용(김 임차인 관련 비용 확인 필요) 등을 종합적으로 고려하여 결정되어야 합니다.

* 권리 인수 관련:

* 김 임차인의 경우, 대항력이 있으며 건물 등기부상 '인수'되는 임차권이 존재합니다. 보증금이 0원으로 표시되어 있지만, 실제 인수해야 할 금액이 있는지, 있다면 얼마인지에 대한 철저한 법적 검토가 선행되어야 합니다. 이 부분이 명확히 확인되지 않은 상태에서의 입찰은 위험이 따를 수 있습니다.

* 기타 고려사항:

* 토지 일부가 도로로 이용되는 현황에 대한 명확한 법적 관계 확인이 필요합니다.

* 명도 진행 시 발생할 수 있는 비용 및 기간 등을 충분히 고려해야 합니다.

* 예상 입찰가 결정:

* 상기 명시된 리스크 요인(특히 김 임차인 관련 권리 인수 문제)에 대한 면밀한 조사와 법률 전문가의 자문을 거친 후, 본 물건의 실질 가치와 인수 부담을 고려하여 최종적인 입찰가를 산정하시기 바랍니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.