나이스옥션 법원경매 진주 2025타경30959 [1] 경상남도 진주시 상대동 271-2 전 경매

경상남도 진주시 상대동 271-2 (토지) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경30959(진주지원 경매6계). 감정가 271,146,300원, 최저가 93,003,000원. 매각기일은 2026-08-10입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 30959 [1]
소재지	경상남도 진주시 상대동 271-2
용도	토지
매각기일	2026.08.10
관할법원	진주지원 경매6계 ((055)760-3256(구내:256))
이용제한	(접함)소로3류(폭 8m 미만), 역사문화환경보존지역, 가축사육제한구역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), (접함)중로1류(폭 20m~25m), 상대보호구역

면적

토지면적	171.90㎡ (52.00평)

금액

감정가	271,146,300원
최저가	93,003,000원 (감정가 대비 35%)
입찰보증금	9,300,300원 (10%)
유찰횟수	3회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.04.06	271,146,300원	유찰
2차	2026.05.18	189,802,000원	유찰
3차	2026.07.06	132,861,000원	유찰
4차	2026.08.10	93,003,000원

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경: 1025-0709-01(진주시 상대동 271-2(2025타경30959))
교통상황: 본건 인근까지 차량 접근이 가능하는 등 제반 교통상황은 보통임.
형태 및 이용상태: 대체로 삼각형 평지로서 현황 전기타(창고부지)임.
인접 도로상태: 본건 북서측으로 왕복2차선 남측으로 노폭 약5m내외의 도로에 접함.
토지이용계획 및 제한상태: 기호1) - 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반)(상대) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(2014-10-10)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합),가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-04-23)(남강초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>
제시목록 외의 물건: - 구조 : 별첨 ""지적개황도 및 건물개황도""와 같이 기호 ㉠,㉡이 소재함.
- 영향 : 구조?규모?이용 상황 등으로 보아 감정 물건에 미치는 영향이 있을 것 으로 판단됨.
공부와의 차이: -
기타참고사항(임대관례 및 기타): -

물건 비고

-토지만의 매각이며 제시외 수목(감정서상 'ㄴ') 매각 포함. 제시외 건물(감정서상 'ㄱ')은 매각제외. 최저매각가격은 제시외 건물 매각제외 감안한 금액임.(법정지상권 성립여지 있음).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경30959 (1)

소재지: 경상남도 진주시 상대동 271-2

용도: 전

감정가: 271,146,300원

토지면적: 171.90㎡ (약 52.00평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케이씨유엔피엘대부주식회사

2. 입지조건

주변 환경:

본건은 경상남도 진주시 상대동에 위치하고 있으며, 주변은 대체로 주거지역 및 상업지역으로 형성되어 있습니다. 남강초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호한 편입니다. 진주시의 주요 관광지로는 진주성, 진양호, 월아산 숲속의 진주 등이 있으며, 상대동 지역은 이러한 관광자원과의 접근성도 고려해볼 수 있습니다.

교통 상황:

차량 접근이 용이하며, 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 본건 인근 북서측으로는 왕복 2차선 도로, 남측으로는 폭 약 5m 내외의 도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 편리합니다. 진주시 시내버스 271번 노선이 인근을 경유하여 대중교통 이용도 가능합니다.

3. 토지 정보

토지 이용 현황:

본 토지는 대체로 삼각형 형태의 평지로, 현황은 '기타(창고부지)'로 이용되고 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 지역지구: 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반)(상대)

* 도로: 소로3류(폭 8m 미만), 중로1류(폭 20m~25m) 접합

* 제한사항: 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 상대보호구역(남강초등학교), 역사문화환경보존지역

4. 건물 정보

건축물 현황:

본 경매물건은 토지만 매각 대상이며, 건물은 존재하지 않습니다.

제시외 물건:

감정평가서상 'ㄴ'으로 표시된 제시외 수목은 매각에 포함되나, 'ㄱ'으로 표시된 제시외 건물은 매각에서 제외됩니다. 최저매각가격은 제시외 건물이 제외된 점을 감안하여 책정되었습니다.

5. 권리분석

등기부 현황:

* 소유권이전: 박한주 (1990-10-19), 강정자외 3명 (2020-06-01, 협의분할에 의한 상속)

* 근저당권: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (2018-10-30, 221,000,000원, 말소기준권리)

* 지상권설정: 도동중앙신용협동조합 (2018-10-30, 말소)

* 임의경매개시결정: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (2025-06-25, 170,000,000원)

* 총 등기부채권액: 221,000,000원

말소되지 않는 권리:

물건명세서 및 특이사항에 따르면, 본건은 "법정지상권 성립 여지 있음"으로 명시되어 있으며, "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 기재되어 있습니다. 이는 등기부상 지상권(을14)이 말소되었더라도, 법정지상권이 별도로 성립되어 인수될 가능성이 있음을 시사합니다.

임차인 현황:

해당 물건에 대한 임차인 현황은 없으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

6. 상권 분석

본건이 위치한 진주시 상대동은 제2종일반주거지역 및 시가지경관지구로 지정되어 있어, 주거 환경과 더불어 상업 활동이 가능한 복합적인 성격의 지역으로 판단됩니다. 인근에 남강초등학교가 있어 배후 수요를 기대할 수 있으며, 진주시의 다양한 문화 시설 및 관광지와도 연계성이 있습니다. 다만, 구체적인 상권 규모나 특징은 추가적인 조사가 필요합니다.

7. 생활정보

주요 시설:

* 교육시설: 남강초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 왕복 2차선 및 5m 내외 도로에 접해 있으며, 시내버스 노선 이용이 가능합니다.

* 기타: 진주시의 주요 시설로는 진주성, 진양호, 진주중앙시장 등이 있으며, 상대동 지역에서도 비교적 접근이 용이할 수 있습니다. 복지 시설로는 '함께하모' 1, 2호점이 운영 중입니다.

혐오시설:

진주시 내동면 일대에서 소각시설, 가축분뇨 처리시설 등 혐오시설 설치에 대한 주민 반대가 있었던 사례가 있으나, 본건 소재지인 상대동 271-2 인근에서 직접적으로 언급된 혐오시설은 검색 결과에 나타나지 않습니다.

8. 잠재적 리스크

* 법정지상권 성립 가능성: 본건의 가장 큰 리스크 요인으로, 등기부상 지상권이 말소되었더라도 법정지상권이 성립될 경우 해당 권리가 매각으로 소멸되지 않고 인수될 수 있습니다. 이는 소유권 행사 및 토지 이용에 상당한 제약을 초래할 수 있으므로, 법정지상권 성립 여부에 대한 철저한 법률적 검토가 필수적입니다.

* 제시외 물건 처리: 매각 포함된 수목과 제외된 건물로 인해 명도 과정이나 토지 이용 시 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 역사문화환경보존지역, 가축사육제한구역 등 관련 법규에 따른 행위 제한 사항을 사전에 확인해야 합니다.

9. 투자 포인트

* 입지: 제2종일반주거지역으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성이 있으며, 도로 접근성이 양호합니다.

* 교육 환경: 남강초등학교가 인근에 있어 어린 자녀가 있는 가구에 유리할 수 있습니다.

* 잠재 가치: 법정지상권 문제가 해결된다면, 토지 자체의 활용 가치를 높일 수 있습니다.

10. 종합 의견

본 물건은 경상남도 진주시 상대동에 위치한 토지로서, 기본적인 입지 조건과 도로 접근성은 양호한 편입니다. 남강초등학교가 인접해 있어 교육 환경 또한 긍정적으로 평가됩니다. 그러나 가장 큰 우려는 법정지상권의 성립 가능성입니다. 등기부상 지상권은 말소되었으나, 법정지상권이 성립될 경우 토지 이용에 제약이 발생할 수 있으므로, 이 부분에 대한 심도 있는 법률적 검토가 반드시 선행되어야 합니다. 또한, 제시외 수목의 포함 및 건물의 제외 등 명도 관련 사항도 유의해야 할 부분입니다.

11. 예상 입찰가

법정지상권 성립 여부 및 그로 인한 토지 이용 제약의 정도에 따라 물건의 가치가 크게 달라질 수 있습니다. 현재 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 따라서, 본 물건에 대한 입찰을 고려하신다면, 법정지상권 성립 여부 및 인수될 경우의 예상되는 권리 관계를 전문가를 통해 반드시 확인하시기 바라며, 관련 법률 전문가와 상담 후 신중하게 결정하시는 것을 권장합니다.1. 물건 기본정보